×
г.Новосибирск

Расторжение договора аренды арендодателем в одностороннем порядке

26.02.2019

Досрочное расторжение договора аренды. Нарушение сроков внесения арендной платы. Преюдициальный судебный акт.

Ведение бизнеса либо некоммерческой деятельности зачастую невозможно без наличия помещения. При этом формат помещения, необходимый для осуществления деятельности, может быть самым разным: от шести квадратных метров до помещений площадью в несколько сотен либо тысяч квадратных метров.

Арендуются помещения различного назначения: офисные, складские, производственные. И даже жилые помещения могут быть арендованы в целях бизнеса: к примеру, жилье для работника компании.

Арендодателями при этом выступают граждане и компании, владеющие соответствующими помещениями, а также государство. Помещение можно взять и в субаренду в случае, если договором аренды такое действие не запрещено.

Если для собственников помещений (как стороны договора аренды) проблемы в основном заключаются в нарушении сроков внесения арендной платы, использовании помещений с нарушением целевого назначения помещений, исчезновении арендаторов, то со стороны арендаторов проблемы состоят в том, что арендодатель может внезапно повысить стоимость аренды, изменить целевое назначение помещения, продать помещение другому собственнику либо вовсе прислать уведомление о расторжении договора.

Фабула дела:

Некоммерческое партнерство в сфере кинематографии арендовало у бюджетного учреждения помещения для ведения деятельности в сфере проведения зрелищных мероприятий. Во время действия договора аренды сменился собственник помещения (с одного бюджетного учреждения на другое бюджетное учреждение) и проводился ремонт помещений.

Партнерство получило от нового собственника уведомление о расторжении договора аренды в связи с отсутствием выплат по арендной плате. Повторным письмом через месяц учреждение уведомило партнерство о состоявшемся расторжении договора аренды и просило освободить помещения, в противном случае имущество арендатора (партнерство) будет удержано в счет долга по арендной плате.

При этом договор аренды содержал условие о том, что арендная плата не оплачивается партнерством в период ремонта помещения. В то время, когда арендатор не осуществлял оплату, велись ремонтные и строительно-монтажные работы (в том числе аварийные). Кроме того, велись ремонты тепловых сетей.

Партнерство обратилось в суд: оно располагало решением по другому судебному делу, в соответствии с которым денежные суммы, выплаченные партнерством по счетам за арендную плату в период ремонтных работ, подлежат зачету в качестве арендной платы по окончании ремонта, на будущий период.

Суд признал недействительным уведомление о расторжении договора аренды.

Судебный акт: Решение Арбитражного суда города Москвы от 18 января 2019 г. по делу А40-154824/2017

Выводы суда:

1.  Суд рассматривал текст договора на соответствие закону, проверил наличие права обеих сторон договора аренды на его расторжение, а также условия, при которых сторона имеет право расторгнуть действующий договор. 

2.  Суд анализировал документы по ремонту, производимому обоими арендодателями в спорный период: три контракта на ремонтные работы, контракт на строительно-монтажные работы, закрывающие документы по контрактам, в которых были обозначены сроки окончания работ, а также финальный акт сдачи-приемки работ, после подписания которого здание возобновило свое функционирование в полном объеме.

3.  Судом были приняты во внимание результаты строительно-технической экспертизы, проведенной в рамках дела о зачете арендной платы на будущий период.

4.  Суд отметил, что учреждением не доказано фактическое использование партнерством арендуемых помещений в период ремонта.

Комментарии:

1)  В рамках указанного дела уведомление о расторжении договора было признано недействительным: не основанным на законе или договоре.

2)  Судом использовано решение по иному судебному делу между этими же сторонами в качестве преюдициального (не подлежащего повторному рассмотрению и доказыванию): одно решение суда легло в основу другого решения суда, что может быть реализовано и по другим категориям дел.

3)  При использовании вступившего в законную силу судебного решения при рассмотрении другого дела судом может быть принят во внимание не только текст решения, но и проведенные в рамках дела экспертизы.

4)  Арендодателем не было доказано использование арендатором помещений по назначению в период ремонта, ввиду чего он не может предъявлять требования по оплате аренды помещений, равно как и не имеет права расторгать действующий договор.

5)  Судебный спор был в рамках долгосрочного договора аренды (срок более 11 месяцев, зарегистрирован в Росреестре). Такие договоры больше защищают стороны. В частности, арендодателя – от поиска новых арендаторов по истечении 11 месяцев, а арендатора – от поиска нового помещения.

 

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.

 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

 

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

 

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Сделки аффилированных лиц – экономическая целесообразность

2) Сходство товарных знаков – предоставление правовой защиты

3) Исполнение обязательств за должника – оспаривание сделки

4) Как назначить на должность генерального директора

5) Ответственность учредителя ООО по долгам общества

6) Бенефециар ООО: как защищаться от ответственности

7) Договор купли-продажи доли в уставном капитале. Злоупотребление правом

8) Дочерние и материнские компании – перевод долга, зачет требований

9) Соблюдение требований закона как составляющая успешного бизнеса

10) Недействительность договора аренды при отсутствии существенной информации

Подпишись на полезные вебинары от практиков!

×