Инвестор в недвижимость: кто ответит за долг по аренде земли

Инвестор в недвижимость: кто ответит за долг по аренде земли

Инвестиции в недвижимость отличаются максимальной долгосрочностью и прибыльностью. В строительстве крупных объектов эффективной стратегией является привлечение инвесторов. После завершения строительства возникает вопрос о распределении издержек: например, кто оплачивает арендную плату за земельный участок под объектом и является ли плата за пользование участком арендной платой. В данном деле суды разошлись во мнении: арендная плата против неосновательного обогащения на стороне арендатора. Разберемся подробнее в аргументах судов.

Фабула дела

Комитет по управлению имуществом и земельными отношениями г. Челябинска заключил договор аренды земельного участка с ООО «Дагал» (арендатор), который построил на арендованном земельном участке автосалон и передал его в собственность ООО «ЧЕЛС» (ответчик) на основании договора инвестирования строительства объекта недвижимости. Комитет полагал, что права и обязанности по договору аренды перешли к инвестору с даты оформления права собственности на здание, и обратился с иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки. В свою очередь, ответчик убежден, что он не обязан оплачивать аренду ввиду того, что договор аренды не был с ним заключен.

Суды первой и апелляционной инстанций взыскали с ответчика денежные средства и неустойку, в процессе скорректировав размер с учетом периода, попавшего за пределы срока исковой давности.

Судебный акт: Постановление 18-го ААС от 23.01.2018 по делу № А76-15248/2017, 18АП-14666/2017

Выводы суда:

1. Суды обеих инстанций указали, что ответчик пользовался земельным участком с момента регистрации права собственности на здание на этом участке. Однако, суд первой инстанции указал, что задолженность ответчика за пользование является неосновательным обогащением ввиду следующих причин: 1) основанием для возникновения на стороне покупателя права аренды земельного участка является переход права на недвижимость, а в данном случае был не переход, а возникновение права собственности на созданный объект; 2) между истцом и ответчиком отсутствовали договорные отношения.

2. Суд апелляционной инстанции указал со ссылкой на п. 14 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11, а также на п. 25 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, что с момента перехода права собственности на недвижимое имущество на участке, находящемся в аренде у продавца, покупателю переходят все права и обязанности по договору аренды, происходит перемена лиц в договоре аренды.

3. То есть покупатель автоматически становится арендатором земельного участка и должен вносить арендную плату. При этом ни закон, ни договор не содержат условий о прекращении договора после завершения строительства. В связи с этим, договор аренды продолжал действовать в отношении ответчика, задолженность была квалифицирована как арендная плата.

4. В соответствии с п. 4 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 № 54, договор инвестирования в строительство квалифицируется судами как договор купли-продажи будущей вещи: ответчик обязался уплатить деньги в счет приобретения результата строительства.

5. ООО «Дагал», который заключал договор аренды с Комитетом, не может являться арендатором, т.к. такое утверждение противоречит принципу единства судьбы земельного участка и строений на нем.

Комментарии:

1. Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 552 содержит прямое указание на то, что в результате продажи здания покупатель одновременно получает права на земельный участок, занятый зданием и необходимый для его использования, причем в том же объеме, в котором продавец владел этим участком.

2. Совместно с правами передаются также и обязанности, в том числе по внесению арендной платы. В связи с этим не совсем очевидна логика суда первой инстанции: случаи оформления прав на вновь построенное здание, в том числе при реализации договоров инвестирования, исключаются из действия этой статьи. Получается разрыв судьбы земельного участка и построенного на нем объекта недвижимости, что не обеспечивает защиту интересов будущих покупателей здания.

3. Верховный суд ранее указывал, что арендатор земельного участка при продаже недвижимости вправе расторгнуть договор аренды земельного участка, предоставленного ему для строительства. После этого может быть заключен новый договор аренды с новым пользователем земли.

4. Вместе с тем, в целях недопущения временного разрыва между двумя договорами аренды, возможно оформить трехстороннее соглашение об уступке. В этом случае будет исчерпан спор о наличии договорных отношений между собственником и покупателем недвижимости. При этом, в соответствии с постановлением Пленума ВАС РФ от 15.02.2011 № 14381/10, прекращение арендных отношений не является препятствием для владельца недвижимости к использованию земельного участка, а, следовательно, у него есть обязанность оплачивать пользование землей.

5. Принцип единства судьбы земельного участка и строений на нем прописан в Земельном кодексе Российской Федерации (п. 5 ст. 1): все прочно связанные с землей объекты следуют судьбе земельного участка. Допустимо и обратное – при продаже недвижимости покупатель приобретает права на земельный участок (ст. 271, 552 ГК РФ, ст. 35 ЗК РФ). Эта ситуация как раз была рассмотрена в анализируемом деле.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Галина Короткевич, партнер. Люблю кофе, всякие вкусняшки, банкротные дела и корпоративное право. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.