Постановление ФАС Поволжского округа от 15.08.2013 г. по делу № А57-20073/2012.
Из материалов дела.
За месяц до ликвидации организации директор продает четырехэтажное здание гражданину, который оплачивает стоимость объекта, размером в 10 млн. рублей, наличными. При этом сделку регистрировать они идут только через год. Через 4 дня после получения пакета документов из Росреестра, новый собственник продает здание другому физическому лицу за 1 млн. рублей.
Второй учредитель, узнав о сделке, подает в суд о признании ее недействительной и применении соответствующих последствий. И если первая инстанция требования в части признания сделки недействительной удовлетворяет, то апелляция отказывает и в этом требовании.
Позиция кассации.
Сразу оговорюсь, вся позиция кассации сводится к солидарности с выводами первой инстанции. Судьи посчитали, что сделка недействительна, но применить последствия ее недействительности в виде возврата здания отказались.
Итак, доводы судов.
1. Заявление подано надлежащим истцом, так как на момент совершения сделки у него был вполне законный интерес. При ликвидации организации все имущество подлежало разделу между партнерами, в данном случае, двумя. В результате сделки он лишился возможности получить половину стоимости здания, а это 5 млн. рублей.
Несмотря на прекращение деятельности организации, истец не теряет права оспаривать сделку, так как иное ограничивало бы его право на судебную защиту.
2. Сделка является недействительной, так как ее совершение не было одобрено по правилам, установленным для крупных сделок ст. 46 Закона об ООО. А в данном случае, речь идет именно о крупной сделке, так как стоимость здания значительно превышает 25 % стоимости всего имущества общества.
3. Однако применить последствия недействительной сделки в данном случае невозможно, так как имущество выбыло из владения покупателя к новому покупателю, который, по сути, является добросовестным приобретателем.
4. Вопрос о возврате имущества должен решаться не путем предъявления требования о применении последствий недействительной сделки, а путем предъявления виндикационного иска, с учетом оснований, перечисленных в ст. 302 ГК РФ, которые предоставляют право истребовать имущество и у добросовестного приобретателя.
Комментарий.
1. Много удивительного в этом деле. Например, то, что у учредителя был целый год, чтобы вернуть здание, пока сделка не была зарегистрирована. Возможно, у него были какие-то обстоятельства, которые помешали во время обнаружить продажу здания, но факт налицо, время было безнадежно упущено.
2. Некоторый интерес вызывает и вывод судов о том, что первого покупателя нельзя считать добросовестным приобретателем. Критерию должной осмотрительности в данном случае не соответствует тот факт, что при заключении договора купли-продажи он ограничился ознакомлением лишь со справкой, выданной руководителем о том, что сделка для общества не является крупной. В то время, как должен был убедиться в этом посредством ознакомления с данными бухгалтерского баланса. Такой вывод является достаточно спорным, тогда возникает вопрос – почему для регистрирующего органа такая справка является достаточным свидетельством о том, что сделка не является крупной, а для стороны по сделке недостаточным.
О возможных проблемах такого приобретателя читайте материал «Добросовестный приобретатель и отказ в регистрации перехода права».
3. Кстати, к вопросу о регистрирующем органе. Как известно, Росреестр перед совершением регистрационного действия проводит юридическую экспертизу документов (ч.1 ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество), и при наличии сомнений должен запрашивать дополнительную информацию у заявителя. В данном случае, была зарегистрирован переход права по сделке с участием юридического лица, которое уже год было исключено из реестра юридических лиц.
Возможно, истцу следует обратиться с иском к регистрирующему органу о взыскании убытков в порядке ст. 31 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество (по теме взыскания убытков с органа гос.власти смотрите материал «О взыскании убытков с органа государственной власти за незаконные действия в рамках исполнительного производства».
Зоя Левашева
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Кто ответит за нарушение исключительного права в Интернете
2. Никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения
5. Как суд за ответчика поработал, или кто должен оспаривать размер неустойки
6. Добросовестный приобретатель и отказ в регистрации перехода права
7. Законное бездействие органа местного самоуправления
8. Наше первое появление в газете Ведомости
