×
г.Новосибирск

Добросовестный приобретатель и отказ в регистрации перехода права

06.08.2013

© Depositphotos.com / vlue

Добросовестный приобретатель и отказ в регистрации перехода права

Отсутствие у продавца правовых оснований на совершение сделки, и последующая его ликвидация, не всегда является основанием для признания покупателя добросовестным и регистрации перехода права по решению суда. 

 

Постановление ФАС Волго-Вятского округа по делу А79-6626/2012 от 18.07.2013.


Из материалов дела.

 
Продавец объектов недвижимости после совместной с покупателем подачи документов в Управление Росреестра был ликвидирован. В результате покупателю в регистрации перехода права собственности отказали. Суд первой и апелляционной инстанции заявление об обязании Управления Росреестра произвести регистрацию перехода права собственности удовлетворили. Однако в кассации обнаружилось, что право продавца на имущество ни чем не подтверждается, да и покупатель вряд ли может быть признан добросовестным, а соответственно, и переход права не может быть зарегистрирован.


Позиция кассации.

 
1. Продавец, являясь государственным унитарным дочерним предприятием, получило спорные объекты недвижимости от федерального государственного унитарного предприятия (далее - ФГУП) в процессе реорганизации последнего. Однако ФГУП не вправе был распоряжаться закрепленным за ним имуществом, так как собственником имущества является Российская Федерация. А, следовательно, передаточный акт ФГУП не может являться правоустанавливающим документом. Никакого распорядительного документа от РФ продавцу не выдавалось.

 
2. Помимо того, продавец свое право хозяйственного ведения в установленном порядке не зарегистрировал, а, значит, также распорядился имуществом в отсутствии правовых оснований.

 
3. Покупатель не мог не знать об отсутствии у продавца правовых оснований на совершение указанной сделки.

 
4. Данный спор не должен был рассматриваться в порядке главы 24 АПК РФ, так как присутствует спор о праве.


Комментарий.

 
1. Наша жизнь такова, что при заключении сделки нельзя достоверно предполагать, что сторона по договору будет существовать после подписания договора. Именно с целью сохранить стабильный гражданский оборот суды Высших инстанций в п. 62 постановления Пленума № 10/22 от 29.04.2010 г. предусмотрели право покупателя зарегистрировать переход права собственности на основании решения суда, в том случае, если продавец был ликвидирован в процессе исполнения обязательств по сделке. 

 
2. Однако в данной норме специально оговаривается, что удовлетворение такого заявления возможно лишь в том случае, если отсутствие продавца это единственное условие, препятствующее регистрации. В данном же случае, очевидным является тот факт, что не только ликвидация продавца послужило основанием для отказа в государственной регистрации перехода права, но и отсутствие самого права на имущество у продавца.

 
3. При этом суд не признал покупателя добросовестным приобретателем, так как он при должной осмотрительности должен был знать об особенностях заключения сделок с государственными унитарными предприятиями и отсутствии у продавца полномочий на распоряжение имуществом. Как тут не вспомнить о необходимости консультаций с юристами перед совершением важной сделки.


 

Зоя Левашева

 

p.s  10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1. Когда действия пристава хуже действий должника

2. Об обстоятельствах, влияющих на размер компенсации

3. Клуб коммерческих директоров

4. Исключение участника общества

5. Махинации в арбитражном процессе или о подаче отказа от иска не истцом

6. 5ая публикация для garant.ru

7. Рецензия на книгу: Радислав Гандапас. Харизма лидера

8. Очередная публикация на сайте Финансовый директор

9. Об удачном возмещении судебных расходов на сумму в 1 млн долларов

10. Erabota.ru