Акционерное общество потребовало в судебном порядке от Общества 1 и Общества 2 признать за ним право залога в обеспечение исполнения обязательств Обществом 1 по договору продажи недвижимости.
Обстоятельства дела: договор продажи недвижимости между АО и Обществом 1, имущество находится в залоге у продавца до полной оплаты, покупателю предоставлена рассрочка. Переход права зарегистрирован, имущество передано. В связи с просрочкой уплаты очередного платежа продавец уведомил покупателя об отказе от договора в одностороннем порядке. Решением суда на покупателя возложена обязанность возвратить переданное имущество. Во время рассмотрения дела в апелляционной инстанции обременения с имущества сняты регистрирующим органом на оснований заявлений обеих сторон, поскольку покупатель внес денежные средства на депозит нотариуса, производство по жалобе прекращено. Однако затем покупатель забрал денежные средства с депозита, продавец оплату не получил.
Решением суда по другому делу остаток задолженности взыскан с покупателя. Общество 1 продало имущество Обществу 2, в настоящий момент имущество является предметом ипотеки по договорам Общества 2 с банками.
Суды трех инстанций в иске отказали.
Позиции судов:
1) Залог прекратился, так как обязательство Общества 1 по уплате выкупной стоимости имущества, обеспеченное залогом, прекратилось с отказом АО от исполнения договора и предъявлением требования о возврате переданного имущества.
2) Залог возник в силу закона, соответственно, возможность прекращения залога связана не с моментом исполнения обеспеченного залогом обязательства, а с моментом расторжения договора. В случае неоплаты имущества по договору купли-продажи продавец вправе требовать возврата переданного имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ (абз. 4 п. 65 постановления № 10/22).
3) Довод истца, что стороны своими действиями выражали намерение продолжить исполнение договора купли-продажи, отклонен судами, поскольку при доказанности факта расторжения договора дальнейшие действия сторон свидетельствуют лишь об исполнении нового обязательства
4) Любой залог недвижимости (за исключением морского залога, не подлежащего регистрации согласно Кодексу торгового мореплавания РФ), независимо от основания его возникновения, подлежит государственной регистрации, так как государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
5) Для квалификации сделки по отказу от залога как ничтожной недостаточно наличия факта недобросовестных действий исполнительного органа одной стороны сделки - залогодержателя, необходимо установить наличие сговора между руководством контрагентов (участников сделки), либо осведомленности залогодателя о подобных действиях руководства.
Наши комментарии:
1) Судами сделано множество однозначных выводов, которые можно взять в качестве примеров судебной практики при наличии аналогичных вопросов. Суды нечасто берут на себя ответственность четко и ясно формулировать позиции, не прописанные непосредственно в законе.
2) С выводом судов о прекращении залога в связи с расторжением договора трудно не согласиться – есть выраженное намерение сторон прекратить правоотношения, тот факт, что впоследствии обстоятельства изменились, не влияет на свершившееся событие. У стороны существуют иные способы защиты прав.
3) Примечательно, что в качестве нормативного обоснования и дополнительного подтверждения своей позиции суды ссылаются на постановления Пленумов высших судов и постановления Президиума ВАС по конкретным делам. За основу судами взят пункт 65 совместного Постановления Пленумов 10/22: он содержит обобщение положений пунктов 1102-1104 ГК РФ, на которые содержит ссылки.
Яна Польская
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Почему юристы такие дорогие?
2. НДС с неотделимых улучшений
3. Следует ли юристам предлагать скидки клиентам?
4. Как создать идеальную юридическую фирму?
5. Дробление бизнеса как способ ухода от уплаты налогов. Судебная практика споров с налоговой.
7. Дробление бизнеса. Судебные споры с налоговой инспекцией.
8. Направление материалов налоговой проверки в следственный орган
9. Прекращение залога при отказе от договора
10. Право собственности на сооружения гражданской обороны
