Итак. Определение о передаче дела в Президиум Высшего арбитражного суда РФ № ВАС-16674/12 от 27 февраля 2013г.
Фабула (по материалам дела № А60-53822/2011).
Истец (ООО «Неруш Ю») обратился с иском к ответчику (ООО «ДВМ-Урал») о взыскании упущенной выгоды в размере 4,3 млн. рублей.
Упущенная выгода возникла в результате следующего.
Истец как арендодатель заключил с ответчиком договор аренды нежилого помещения. По истечении срока аренды арендодатель прислал письмо арендатору об освобождении помещения.
После отказа арендатора, арендодатель в судебном порядке добился удовлетворения требования об освобождении помещения (информативно: с момента направления письма и до вступления в силу судебного акта прошло более 2 лет).
В связи с тем, что действия ответчика носили противоправный характер, то они повлекли упущенную выгоду в размере доходов, которые он мог бы получить заключив договор аренды с другим лицом.
Так, спустя год, после начала судебного разбирательства об освобождении, арендодатель заключил с третьим лицом предварительный договор, по которому в течение 2 мес. должен быть заключен основной договор аренды (спорных помещений). По договору был уплачен авансовый платеж. Т.к. ответчик уклонялся от возврата помещения, то предварительный договор был расторгнут по соглашению с возвратом платежа.
Однако суды трех инстанций отказали арендатору.
Порадовало, что ВАС посчитал наоборот и указал на следующее.
1. Отказ во взыскании упущенной выгоды есть форма поддержки (стимулирования) правонарушающего поведения ответчика как должника.
2. Имеет значение, что предварительный договор был расторгнут с указание на причину данного расторжения (невозможность заключения основного договора в указанный срок).
3. Имеет значение, что в последующем между арендодателем и тем же третьим лицом был все же заключен основной договор (на тех же условиях).
4. Имеет значение, что в период действия договора аренды с ответчиком арендодатель предпринимал попытки повысить размер арендной платы с учетом действующих рыночных ставок. Однако они были неудачными (ряд дополнительных соглашений к договору аренды был признан незаключенными).
5. Имеет значение, что предварительный договор не явился мнимой сделкой, т.к. в последующем был заключен и основной договор. Следовательно, он является реальным и направленным на получение прибыли от использования имущества.
6. Также ответчиком не представлены доказательства, что сумма убытков завышена или что заявленная ставка арендной платы не является рыночной.
7. ВАС считает, что в деле есть все условия, необходимые для взыскания с ответчика упущенной выгоды.
Легкие дополнения от нас.
1. Не стоит надеяться истцу, что одного предварительного договора и соглашения о расторжении договора будет достаточно для обоснования возникновения убытков.
2. Не стоит надеяться ответчику, что взыскание упущенной выгоды крайне редкое явление. Поэтому стоит проявлять большую активность на этапе представления возражений по каждому доводу истца, в том числе (применительно к ситуации) по размеру арендной ставки.
3. Истцу пригодится активность, связанная с изменением условий договора в период его действия.
4. Остается только понять, что у истца была возможность пойти и по пути взыскания неосновательного обогащения.
Удачных выходных! И помним, что все желаемое становится реальностью.
Виталий Ветров
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Параллельный импорт или как мы теряем пиво Krusovice
2. 500 тыс. рублей за нарушение прав на товарный знак Камаз в домене
3. Установление кадастровой стоимости земельного участка: участники процесса и экспертиза
4. Уменьшение размера компенсации ниже низшего предела
5. как взыскать упущенную выгоду при нарушении прав принятием обеспечительных мер
6. Как отделить возврат займа от неосновательного обогащения или «дело о транзитных платежах»
7. О подрядчиках и недостатках при выполнении работ в многоквартирном доме
9. Рецензия на книгу: Алексей Каптерев. Мастерство презентаций.
10. Были ли переданы 154 миллиона рублей по договору займа
