×
г.Новосибирск

О признании договора аренды незаключенным, первоочередном списании неустоек и неосновательном обогащении арендодателя

25.02.2013

  © Depositphotos.com/ 3dimentii

О признании договора аренды незаключенным, первоочередном списании неустоек и неосновательном обогащении арендодателя

Сегодня снова об аренде. Поистине неисчерпаемая тема.

 

Судебный акт: Постановление ФАС Уральского округа по делу №А76-2945/2012

 
Дата судебного акта: «12» февраля 2013 года


Фабула дела: Арендодатель обратился с иском к арендатору о взыскании задолженности по внесению арендных платежей по двум договорам аренды. В свою очередь, арендатор предъявил к арендодателю встречные требования о признании договоров аренды незаключенными и взыскании неосновательного обогащения. Требование о признании договоров аренды незаключенными основано на расхождении площадей в договоре и акте приема-передачи, отсутствии индивидуализации арендуемого объекта, в том числе, отсутствии точного адреса арендуемых объектов, отсутствии в договорах их графического изображения. Оплата арендатором фактически незанимаемых площадей привела к образованию у арендодателя неосновательного обогащения.


Суд первой инстанции отказал в удовлетворении первоначального иска и встречного иска, указав:

 
а) ответчиком представлены платежные документы об уплате арендных платежей на сумму, большую чем сумма иска. При этом, договорами аренды предусмотрена уплата пени за просрочку уплаты арендных платежей, которая подлежала списанию в первую очередь.

 
б) вопрос о незаключенности договора по причине несогласованности его предмета может ставиться до того, как по договору началось исполнение. В ходе исполнения у сторон неопределенности по поводу предмета договора не возникало.


Восемнадцатый ААС решение суда первой инстанции отменил в части отказа в удовлетворении первоначальных исковых требований, оставив в силе решение в части отказа в удовлетворении встречных требований арендатора:

 
а) оснований считать договоры незаключенными нет, с требованием о конкретизации предмета аренды в ходе исполнения договора арендатор к арендодателю не обращался. Схожие по параметрам объекты по адресу арендуемых площадей отсутствуют.

 
б) вывод суда первой инстанции об отсутствии задолженности арендатора вследствие превышения уплаченной им суммы над суммой заявленных требований является необоснованным, т.к. сделан без учета периода задолженности. Однако, соглашение устанавливающее уплату пени за просрочку в первую очередь, является ничтожным.

 
ФАС Уральского округа отменил решения нижестоящих судов и направил дело на новое рассмотрение, указав:

 
а) суды не учли довод арендатора об изъятии у него арендуемого помещения, что подтверждается фото, видеосъемкой, аудиозаписью, постановлением об отказе в возбуждении уголовного дела. Поскольку это напрямую влияет на размер задолженности, принятый судом расчет задолженности является необоснованным.

 
б) при отказе во взыскании неосновательного обогащения суды не исследовали вопрос о площади фактически используемого помещения, принимая во внимание расхождение площадей и указание в договоре аренды на использование инфраструктуры, состав и положение которой неизвестны.


Выводы:

 
1. Не устаем повторять о необходимости максимально точного описания предмета аренды. В данном деле суды первой и апелляционной инстанций признали договор заключенным, однако суд кассационной инстанции, не оспаривая этот постулат, указал на необходимость более точного установления фактически используемых площадей.

 
2. При перечислении арендных платежей стоит указывать в назначении платежа за что именно производится оплата – реквизиты договора, период, суть платежа (арендная плата, неустойка и т.п.)

 
3. Списание неустоек и пеней за просрочку оплаты аренды вперед арендных платежей незаконно.


4. Шансы признать договор незаключенным вследствие недостаточной идентификации предмета аренды (если вы заинтересованы в подобном) возрастут при наличии в ходе исполнения договора переписки, свидетельствующей о затруднениях в идентификации площадей.


 

Галина Короткевич

 

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Неосновательное обогащение по незаключенному договору аренды нежилых помещений

2. Зачем платить больше, если есть возможность заплатить меньше

3. Об украшательствах в переговорах и документах

4. Английское право и публичный порядок РФ

5. Ларри Лессинг о том, как закон подавляет творчество

6. Пролонгация аренды это новый договор или увеличение срока действия старого договора

7. Об ответственности за контент владельца сайта ООО «В контакте». Часть первая

8. Федеральный семинар 1С-Битрикс "Бизнес в Интернете без ошибок"

9. Спор между Издательством Эксмо и Яндексом о взыскании компенсации и удалении информации из поиска

10. Пока красный петух не клюнет: административная ответственность за нарушение правил пожарной безопасности

Бесплатный бизнес-вебинар
от управляющего партнера Виталия Ветрова
«Как защитить директора и участника от ответственности?»
25 июля 2019 (12:00 мск)
×