×
г.Новосибирск

Cменился собственник

Сменился собственник - кому платить арендную плату по договору аренды?

Итак, вы арендуете объект недвижимого имущества. В течение срока действия договора произошла смена собственника недвижимости. Новый собственник выставляет вам счет на оплату.

С какого момента притязания нового собственника по поводу получения арендной платы являются обоснованными:

а) с даты государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к новому собственнику,

б) с даты заключения договора купли-продажи недвижимости или даты получения покупателем (новым собственником) объекта недвижимости от продавца (бывшего собственника) по передаточному акту,

в) с даты государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды, закрепляющего произошедшие изменения (смена стороны, изменение реквизитов арендодателя и т.п.)?

Несмотря на кажущуюся простоту этой ситуации, однозначного ответа на нее нет.

В пользу того, что предшествующий арендодатель сохраняет свое право на получение арендной платы до момента государственной регистрации перехода права собственности к новому арендодателю, чаще всего приводят следующие аргументы. Как следует из статьи 551 ГК РФ, исполнение сторонами договора купли-продажи недвижимого имущества до государственной регистрации перехода права собственности от продавца к покупателю не является основанием изменения их отношений с третьими лицами.

С другой стороны, статья 8 ГК устанавливает, что право на имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента регистрации этого права, если иное не установлено законом. Из этого следует, что даже если договор купли-продажи исполнен, и имущество передано новому собственнику (арендодателю), право на получение арендной платы у нового собственника возникнет с момента регистрации перехода права собственности от предшествующего арендодателя к новому арендодателю. В пользу этого подхода свидетельствуют и многие судебные акты.

Однако, в судебной практике сформирован и иной подход.

С момента заключения договора продажи нежилых помещений арендодатель утратил право распоряжаться (и в том числе, сдавать в аренду) отчуждаемыми помещениями, и значит, с этого момента утратил право требовать уплату арендной платы (Постановление 9го ААС N 09АП-27978/2009-ГК от 11.02.10)

Согласимся, что этот подход нельзя признать безосновательным. Как мы знаем,  собственнику принадлежит право владения, пользования, распоряжения своим имуществом. С даты передачи имущества приобретателю обладает ли продавец указанными правомочиями пользования, владения, распоряжения имуществом, переданным во исполнение договора продажи недвижимости? По нашему мнению, нет.

Что касается третьего подхода, то в соответствии позицией, выработанной ВАС, новый собственник приобретает, а старый утрачивает право на получение арендной платы вне зависимости от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды.

Рекомендации:

1. Менее рискованным будет придерживаться позиции о необходимости уплаты арендных платежей новому собственнику с даты государственной регистрации перехода права собственности на арендуемый объект.

2. При заключении договора аренды будет нелишним оговорить данную ситуацию, указав способ ее разрешения. Стопроцентной гарантии в суде это не даст, но еще один довод к вашей позиции добавит.

3. В ситуации, когда необходимо произвести платеж за период до государственной регистрации права собственности нового арендодателя, подпишите соглашение (трехстороннее) к договору аренды, устанавливающее соответствующий порядок. Распространите действие этого соглашения на нужный период.

4. Возьмите со старого собственника письмо, уполномочивающее вас произвести платеж новому собственнику.

Повторимся. Это не обезопасит вас полностью, но может выступать в качестве одного из аргументов в вашу пользу в случае судебного спора.

Галина Короткевич

Также предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург). 

Звоните или пишите прямо сейчас!

Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма "Ветров и партнеры"

10 наиболее интересных статей
Упущенная выгода - это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Анализ арбитражной практики судебных споров по привлечению к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ. Определение условий привлечения к ответственности. Читайте наш материал на сайте
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Расширение возможностей кредиторов происходит не только за счет норм законодательства. Порой такие инструменты дает и теория. Срывание корпоративной вуали – пример потенциально работающей модели привлечения контролирующих лиц к ответственности. Подробнее
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью
Консультация эксперта
×