Итак. Постановление Федерального арбитражного суда Уральского округа от 18.06.2013 по делу № А60-38604/2012.
Фабула дела.
Классика жанра, между арендодателем и арендатором заключен договор аренды недвижимого имущества. В акте приема-передачи имущества указано, что техническое состояние передаваемого имущества на момент его передачи удовлетворительное: требуется ремонт стен, кровли и каркаса.
Позже стороны заключают дополнительное соглашение, в котором утверждают локальный сметный расчет ремонта мягкой кровли. Позже заключается договор на производство работ по утвержденному локальному сметному расчету мягкой кровли производственного корпуса с третьим лицом (подрядчиком).
Выполненные работы подтверждаются актами, справками о стоимости работ и являются неотделимыми улучшениями.
В последующем в отношении арендодателя вводится внешнее управление, в ходе которого арбитражный управляющий инициирует сначала отказ от договора аренды, а потом и признание сделки недействительной.
Арендатор со ссылкой на пункт договора, предусматривающий обязанность возмещать стоимость неотделимых улучшений, пошел в суд.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, сославшись на ст.623, 1102 ГК РФ.
Апелляция в части отменила, не согласившись с включением в цену иска стоимости части работ, по ее мнению, направленных на обеспечение обычной деятельности истца.
Кассация отменила судебный акт апелляции и оставила в силе решение первой инстанции.
Выводы кассации.
1. Если у нас недействительная сделка, то применяем реституцию. Возвращаем все полученное по сделке (ст.167 ГК РФ). Если вернуть не можем, то возмещаем в деньгах.
2. Положения о неосновательном обогащении подлежат применению и при рассмотрении требований о возврате исполненного по недействительной сделке.
3. Это означает, что улучшение имущества, произведенное истцом по недействительной сделке, получено ответчиком без правовых оснований и к отношениям сторон могут быть применены нормы об обязательствах вследствие неосновательного обогащения (аналогична позиция высказана в постановлении Президиума ВАС РФ от 09.04.2013 № 15792/12).
4. При этом стоимость улучшений недвижимого имущества равна размеру увеличения стоимости имущества в результате выполненных работ. При этом неотделимые части имущества должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, в частности, с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Поэтому если деятельность ответчика связана с использованием имущества с учетом улучшений (в рассматриваемом споре деятельность ответчика – сдача имущества в аренду), то это неосновательное обогащение ответчика.
Наши выводы.
1. Логика есть. Если сделка недействительная, то полученное по ней и удерживаемое другой стороной нужно компенсировать. В противном случае желание обеспечить равноправие и баланс субъектов даже в коммерческой деятельности нереален.
2. Правда при оценке возможности взыскания неосновательного обогащения, определении стратегии истца и ответчика, придется учитывать, а чем занимается сам ответчик. Является ли сдача имущества в аренда систематической или это эпизодический, частный случай?
3. Если окажется, что частный случай, то ситуация может развиваться абсолютно иным образом. Возможно для минимизации подобного развития, стоит озаботиться определением воли сторон по данному вопросу. Заранее.
Удачи.
Виталий Ветров
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Творческий отпуск с 15.06 по 23.06.
2. О бдительности при заключении договора ОСАГО
3. Еще раз об искусственных ситуациях, направленных на неправомерное возмещение пособий за счет ФСС
4. Освобождение от ответственности или кому на Руси жить хорошо?
5. Меньше, но лучше или просто лучше?
6. Кто платит земельный налог?
8. Как не получить отказ ФСС в возмещении выплаченных пособий
9. Экономь время за счет изменения места проведения переговоров
10. О выкупе доли при выходе из состава участников общества
