×
г.Новосибирск

Как защитить свои права на объект инвестиционного контракта?

26.04.2013

  © Depositphotos.com / haveseen

Как защитить свои права на объект инвестиционного контракта?

В завершающей стадии создания недвижимого объекта может возникнуть спор о праве, разрешить который не так-то просто, как кажется на первый взгляд. Единой судебной практики по данному вопросу пока нет, однако уже сейчас можно сделать оптимистичные выводы из позиции ВАС РФ по такого рода делам, правда, с учетом целого ряда обстоятельств.

 

Определение ВАС РФ о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 19.04.2013 г. по делу № А40-107777/10-82-939.


Фабула дела.

 
Правительство г. Москвы (далее по тексту – правительство) заключило инвестиционный контракт на реализацию проекта  по гаражному строительству  с инвестором ГСК «Волга» (далее по тексту – кооператив) и соинвестором ООО «Пилигрим» (далее по тексту – соинвестор). Позднее инвесторы заключили с несколькими лицами договоры участия в долевом строительстве, в т.ч. с ООО «Ремонтник».


Условиями инвестиционного контракта было предусмотрено, что раздел созданного имущества определяется на основании акта о результатах реализации инвестиционного проекта.


Однако как только объекты были построены, правительство отказалось добровольно подписывать акт реализации инвестиционного проекта в редакции соинвестора.  

 
Соинвестор подал иск об обязании правительства и кооператива подписать акт в своей редакции, после чего, последовал встречный иск от правительства об обязании соинвестора и кооператива подписать акт соответственно, в своей редакции. 

 
Судом первой инстанции иск и встречный иск удовлетворены частично, предложено подписать акт в третьей редакции. Судом апелляционной инстанции решение оставлено в силе.


Суд кассационной инстанции отметил, что избранный способ защиты является ненадлежащим, т.к. нельзя в судебном порядке требовать обязать совершить добровольное действие и  отправил дело на новое рассмотрение с целью: 

 
1. определения правовой природы заключенного контракта;

 
2. избрания сторонами надлежащего способа защиты права (либо требование об обязании по передачи и регистрации перехода права на часть созданного объекта либо спор о разделе объекта может быть рассмотрен после регистрации права собственности застройщика или права общей долевой собственности).


Изменив исковые требования, стороны вновь обратились в суд с требованиями о выделении каждому своей доли и признании права общей долевой собственности.


Иск соинвестора удовлетворили полностью, встречный иск правительства – частично. Апелляционная инстанция решение опять оставила без изменения, а вот кассационная инстанция вновь решение и постановление отменила, отказав в требованиях по обоим искам в связи с избранием сторонами ненадлежащего способа защиты. Позиция судей кассационной инстанции была основана на следующем:

 
1. так как требования истцов вытекают из обязательственных отношений по инвестиционному контракту, они не могут быть удовлетворены путем подачи вещных исков о признании права собственности;

 
2. выдел доли в объекте инвестиционной деятельности невозможен до первичной государственной регистрации права собственности.


Позиция ВАС РФ.

 
1. Право на предъявление иска о выделе доли в инвестиционном объекте предоставлено участникам контракта п.1-3 ст. 252 ГК РФ;

 
2. Так как у сторон отсутствует документ, подтверждающий исполнение инвестиционного контракта и распределение созданного объекта между сторонами, зарегистрировать право собственности на объект невозможно.

 
3. Государственная регистрация права долевой собственности на незавершенные объекты инвестиционной деятельности не требуется, если такие объекты подходят под критерии, установленные в п. 3 ст. 3 ФЗ от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». 

 
Данное дело было направлено для пересмотра в порядке надзора.


Комментарий.

 
1. Государственная регистрация на подобный объект не требуется, если он отвечает следующим критериям: 

 
1.1. Финансирование строительства объекта осуществлялось с привлечением внебюджетных источников;

 
1.2. Строительство велось на земельном участке, принадлежащем государству или муниципалитету в соответствии с заключенным с ними до 14 декабря 2011 г. договором;


1.3. Указанный договор содержал условие о распределении между сторонами площади объекта инвестиционной деятельности;


1.4. Обязательства сторон по указанным договорам исполнены до 14 декабря 2011 г.; 


1.5. Право собственности на такие объекты недвижимого имущества до сих пор не зарегистрированы.


2. Возможно при пересмотре указанного дела, ВАС РФ отразить свою правовую позицию по указанным спорам, так как единообразия в выборе способа защиты на сегодняшний день нет (для примера, еще одно Определение ВАС РФ о передаче дела в Президиум ВАС РФ от 04.03.2013 г. по делу А40-82850/11-114-702). 


3. Однако тенденции в выборе способа защиты уже намечены. Исходя из позиции, указанной  ВАС РФ в данном определении, представляется возможным подать иск  о выделении доли и признании права общей долевой собственности, в том случае, если спорный объект соответствует названным выше критериям.


 

Зоя Левашева

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Об условиях пересмотра дел по новым обстоятельствам

2. Как доказать вред репутации и взыскать компенсацию с государства

3. Малозначительность в деле о привлечении к административной ответственности

4. Основания изменения государственного контракта

5. Об условиях приобретательной давности

6. Субсидиарная ответственность руководителя должника

7. Отказ предоставления земельного участка. Признание отказа незаконным.

8. Расторжение договора только через досудебное требование

9. Взыскиваем убытки с государственного органа за административное производство

10. При возмещении убытков суд сам определяет их размер


Бесплатный бизнес-вебинар
от управляющего партнера Виталия Ветрова
«Ответственность директора и участника»
25 июля 2019 (12:00 мск)
×