Вторая причина заключалась в немного странной ситуации, когда истец оказывается связанным в виду отсутствия одного документа. Документа, который требуется для государственной регистрации. При этом его обход, подтверждение тех же самых фактов иными доказательствами, не производится.
Ну и третья причина. Это сам по себе инвестиционный контракт. Зверь. Нет, зверек крайне необычный. Смешанный договор. Содержит в себе элементы, естественно, различных договоров. Только вот в каждом конкретном случае приходится выяснять каких и определять правовые нормы, регулирующие какой вид договора подлежат применению. Но об этом мы каким-нибудь подробно пройдемся в следующий раз.
Итак. Постановление ФАС СЗО от 18 марта 2013 по делу № А56-30035/2012.
Суть спора.
Между Территориальным управлением Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге и ООО «ИнвестКонтактСтрой» был заключен инвестиционный контракт по реконструкции и строительству комплекса административно-жилого назначения. После его исполнения, инвестор захотел, чтобы его контрагент подписал необходимый для государственной регистрации права собственности на помещения. Контрагент уклонялся.
Именно поэтому инвестору пришлось пойти в суд с иском об обязании подписать акт о реализации инвестиционного контракта.
Суд первой в части удовлетворил иск, но апелляционная инстанция отказала инвестору полностью.
Суд кассационной инстанции отменил оба судебных акта, обратив внимание на следующее.
1. Контрактом предусмотрена передача инвестору помещений в собственность после завершения реконструкции и строительства комплекса. Контрактом предусмотрено подписание акта о реализации инвестиционного контракта.
2. Стороны в процессе исполнения контракта подписали акт о частичном исполнении обязательств, в котором подтвердили права инвестора на 80% причитающихся инвестору нежилых помещений. В отношении оставшейся части акт не смогли подписать.
3. До обращения в суд с иском об обязании подписать акт, инвестор неудачно пробовал признать права собственности на нежилые помещения, выделенные для него. Но повторимся, неудачно.
4. Выбранный истцом способ защиты соответствует закону (ст.12 ГК РФ). Присуждение к исполнению обязанности в натуре.
5. Требование о подписании акта связано с получением обусловленного контрактом правового результата – нежилых помещений.
6. Уклонение от подписания акта является нарушение прав истца, защита которых может быть произведена в судебном порядке.
7. В силу наличия обязанности по подписанию акта в контракте и реального исполнения контракта, необходимости государственной регистрации права собственности суд вправе принять решение об обязывании подписать акт.
8. Однако суд должен указать содержание документа, подписываемого сторонами, конкретные условия которые должен выполнить ответчик.
9. В противном случае, судебный акт не исполним, а права истца не восстановлены.
Наши комментарии.
1. Целесообразно самим контрактом предусматривать требования к содержанию акта. Это упростить суду задачу по удовлетворению требований истца.
2. Целесообразно самим контрактом при множественности объектов недвижимого имущества разбивать их и подписывать отдельные акты в отношении них. Это позволит ускорить процесс регистрации прав на них.
3. Жаль, что не удалось посмотреть на дело об отказе в иске о признании прав на объекты, но акт о реализации инвестиционного контракта не является единственным документом, которым подтверждается исполнение обязательств по контракту. А если так, то стоит использовать и иные доказательства. Для облегчения данного процесса их также можно предусмотреть в самом контракте.
Поэтому.
Содержание договора это возможность к разным вариантам поведения.
Удачи.
Виталий Ветров
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Как взыскать доход за использование имущества за период незаконного владения
2. Влияет ли последовательность нанесения подписей и текста на документ на действительность договора
3. Торги торгам рознь: об обоснованности применения 94-фз по аналогии
4. О защите прав на идею и замысел в архитектурной деятельности
5. Как не удалось взыскать роялти по договору франчайзинга
6. О защите прав при сделках на валютном рынке Форекс
7. «Простые истины» или о злоупотреблении правом заказчиком по договору подряда
8. Кармен Агра Диди рассказывает историю о маме
9. Рецензия на книгу: Джей Конрад Левинсон. Партизанский маркетинг
10. О взыскании убытков с бывшего директора компании
