×
г.Новосибирск

Покупка здания: перевод прав, долгов

25.07.2018

Покупка здания: перевод прав, долгов

Неверное толкование норм закона при заключении сделки по переводу на третье лицо прав и обязанностей, вытекающих из арендных отношений земельного участка может быть основанием к удовлетворению иска арендодателя о взыскании суммы арендных платежей с обеих сторон сделки.

Фабула дела:

17.10.2016г. Администрация городского округа Большой Камень (далее администрация, арендодатель) и ООО «Восток Сервис Бункер» (далее сторона 1) заключили сроком на десять лет договор аренды земельного участка 279/16.

10.11.2016 Росреестр произвел запись о регистрации сделки. На следующий день сторона 1 и ООО «НАТЭК» (далее сторона 2) подписали договор о передаче прав и обязанностей по договору со стороны 1 к стороне 2. По его условиям сторона 1 передала, а сторона 2 приняла все права и обязательства по договору. Стороны пришли к соглашению, что сторона 2 обязана вносить арендную плату с 17.10.2016г.

28.06.2017 сторона 1 уведомила администрацию о передаче стороне 2 прав и обязанностей по договору. Договор передачи прва был зарегистрирован в Росреестре. В связи с просрочкой по оплате аренды администрация обратилась в суд к стороне 1 с требованиями о взыскании оплаты и пени за период с 17.10.2016г. по 03.07.2017г. в размере 4869739,15 руб. и стороне 2 за период с 04.07.2017г. по 31.12.2017г. в размере 2068861,87 руб.

Судебный акт: Постановление 5-го ААС от 04.06.2018 по делу А51-15500/2017

Выводы суда:

1.  Если договор аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, заключен на срок более 5 лет, то п. 9 ст. 22 ЗК РФ дает стороне 1 право передать свои права и обязательства по нему иному лицу без согласия арендодателя, но с обязательным его уведомлением.

2.  Несогласие стороны 1 по отнесению на нее долга по оплате и пени за период с 17.10.2016г. по 03.07.2017г. связано с неверным толкованием норм права.

3.  Перевод долга возможен только при явно выраженном согласии кредитора (ст. 391 ГК РФ). Такое согласие может быть получено как при реализации положений ст. 22 ЗК РФ, так и положений ст. 615 ГК РФ.

4.  Ст. 392.3 ГК РФ дает право стороне договора на перевод к иному лицу прав и обязательств по нему. Ст. 392.3 и 391 ГК РФ определено, что при согласии арендодателя на заключение стороной 1 и стороной 2 договора перенайма, последний обязан вносить арендную плату за все периоды пользования имуществом, а если такое согласие не было получено, то только при наличии условия о нем в договоре передачи прав.

5.  Согласно ст. 22 ЗК РФ, если такие действия были осуществлены без согласия арендодателя, то ответственность перед ним по арендным платежам несет как сторона 1, так и сторона 2 (ст. 323 ГК РФ). В связи с указанным, арендодатель вправе обратиться за исполнением договорных обязательств по оплате как от обоих арендаторов совместно, так и от любого из них в отдельности. Арендодатель может обратиться с таким требованием и до госрегистрации договора передачи прав в уполномоченном органе.

Комментарии:

1)  Договор о переводе прав и обязательств по договору аренды земельного участка заключается в силу разного рода причин. Это финансовые затруднения, отказ контрагентов от дальнейшей совместной реализации проекта на арендуемом участке, в результате которых его дальнейшая аренда становится для арендатора невыгодной и другие.

2)  Прекращение договора аренды может быть проблематичным. При таком положении заключение договора передачи прав бывает спасением от возникновения убытков вследствие выполнения обязательств по уплате арендных платежей.

3)  Согласно ст. 25 ЗК РФ права на земельный участок возникают на основании положений ГК РФ. Основания возникновения и осуществления вещных прав, а также обязательства сторон при заключении договора устанавливает гражданское законодательство.

4)  Нормы, регулирующие земельные отношения, относятся к использованию земель и не затрагивают имущественные отношения, связанные с арендой земли, что относится к сфере регулирования ГК РФ.

5)  Статья 22 ЗК РФ не определяет обязанность по оплате арендных платежей при передаче прав. Предметом гражданского и земельного законодательства являются различные общественные отношения. Распределение прав и обязательств сторон договора передачи прав по оплате аренды устанавливают нормы не земельного, а гражданского права.

6)  Ошибочное распространение норм земельного права на сферу отношений, которую регулируют нормы гражданского права, не может быть основанием в отказе требований Администрации к стороне 1.

 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

 

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

 

Давид Гликштейн, менеджер.  Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Договор купли-продажи доли в УК ООО: недействительность

2) Дробление сделок как обход 223-ФЗ и положений по 223-ФЗ

3) Взыскание заградительного тарифа с банка при нарушении 115-фз

4) Субординированный займ, облигационный займ - что делать?

5) Право участника ООО лишиться всего

6) Штраф по 115-ФЗ

7) Спецрежим – всегда дробление бизнеса?

8) Экономическое обоснование цены в отсутствие тарифа

9) Срок исковой давности при разделе: способ восстановления

10) Рестораны и кафе: имитация или реальное раздельное ведение бизнеса?

Подпишись на полезные вебинары от практиков!

×