УСН 15% и кадастровый налог в Петербурге: законопроект прошёл первое чтение

Ставка УСН 15% по объекту «доходы минус расходы» - это федеральная ставка из п. 2 ст. 346.20 НК РФ. Регион вправе установить ставку от 5% до 15% для видов деятельности из перечня Правительства. По состоянию на 11 ноября 2026 года в Петербурге действует ставка 7%. В этот день Законодательное собрание приняло в первом чтении законопроект, который оставляет 7% только обрабатывающим производствам и научным исследованиям. Остальным плательщикам проект предлагает 15% с 1 января 2027 года. Это ещё не закон: впереди второе и третье чтения.

Тот же законопроект меняет налог на имущество по кадастровой стоимости: расширяет перечень офисных и торговых объектов и повышает ставку для недвижимости дороже 300 млн руб. Первые сообщения об отмене ставки 7% мы разбирали в материале от 9 ноября. Ниже - что нового после первого чтения законопроекта об УСН 15% в Петербурге и кто сохранит льготу.

Законопроект об УСН 15% в Петербурге после первого чтения: что известно

11 ноября 2026 года Законодательное собрание Петербурга приняло законопроект в первом чтении. По данным «Форпоста», за него проголосовали 44 депутата, шестеро воздержались. Проект представил глава бюджетно-финансового комитета Денис Четырбок. Номер законопроекта, срок подачи поправок и даты второго и третьего чтений в публикациях 11 ноября не названы.

Первое чтение подтверждают Коммерсантъ, ЗакС.Ру и «Форпост». За два дня до этого, 9 ноября, бюджетно-финансовый комитет и комиссия по промышленности, экономике и предпринимательству единогласно рекомендовали проект к рассмотрению. Текста законопроекта и пояснительной записки в открытом доступе мы не нашли. Поэтому параметры ниже - это данные изданий, а не норма закона.

Проект затрагивает не только УСН. По данным ЗакС.Ру, потенциально возможный доход по патенту предлагают проиндексировать на 14,25%. По проекту льготы по транспортному и земельному налогам не получат мужчины и женщины, которые достигнут 60 и 55 лет соответственно в 2027 году и позже.

Оценки бюджетного эффекта расходятся. По УСН Четырбок, по данным ЗакС.Ру, называл около 20 млрд руб. в год, «Форпост» приводит 13,9 млрд руб. Весь пакет вице-губернатор Алексей Корабельников, по данным Фонтанки, оценил примерно в 25 млрд руб. в год.

9 ноября депутат Наталия Астахова, по сообщению Фонтанки, предлагала повышать ставку постепенно. Депутат Александр Рассудов, как передал ЗакС.Ру, предлагал по примеру Москвы сохранить 10% для медицинских и социальных организаций. Станут ли эти идеи поправками ко второму чтению, пока неизвестно.

Кто сохранит ставку УСН 7% в 2027 году?

По сообщениям о первом чтении, ставка 7% останется у обрабатывающих производств и у организаций, которые ведут научные исследования и разработки. «Форпост» и ppt.ru называют условие: на эту деятельность должно приходиться не менее 70% доходов. Остальным плательщикам на объекте «доходы минус расходы» проект назначает ставку 15%.

В ОКВЭД этим отраслям, по нашей оценке, соответствуют раздел C «Обрабатывающие производства» и класс 72 «Научные исследования и разработки». Точные коды и порядок расчёта доли дохода будут видны только из текста закона. Сейчас Закон Санкт-Петербурга от 05.05.2009 № 185-36 проверяет основной вид деятельности по ЕГРЮЛ или ЕГРИП на начало года. Условие о 70%, как его описывают издания, опирается на фактические доходы, и запись в реестре его не заменит.

Если условие примут в таком виде, ошибка в структуре выручки обойдётся дорого. Условный пример: производственная компания получила 65% дохода от производства и 35% от оптовой торговли. При налоговой базе 40 млн руб. налог вырастет с 2,8 млн до 6 млн руб. По нашей оценке, долю будут проверять по итогам года, поэтому разницу 3,2 млн руб. после 31 декабря уже не исправить.

Аккредитованные ИТ-компании и малые технологические компании, по данным Фонтанки и «Форпоста», сохранят ставки 1% и 5% до 2030 года. Эти ставки уже установлены ст. 1-4 и 1-8 Закона № 185-36. Ставка 7% для производства тоже возможна только для видов деятельности из перечня Правительства (п. 2 ст. 346.20 НК РФ). Распоряжение от 30.12.2025 № 4176-р действует до 31 декабря 2026 года, перечня на 2027 год на 11 ноября мы не нашли.

Проект смягчает условие о долгах: льгота сохранится при задолженности до 3 тыс. руб. Норму хотят применить задним числом, но издания расходятся в периоде. ЗакС.Ру пишет о 2026 годе, «Форпост» - и о 2025-м. Расходятся и в дате проверки: ЗакС.Ру пишет о долге на начало года, «Форпост» - на конец периода. Улучшающая норма может иметь обратную силу, если закон прямо это предусматривает (п. 4 ст. 5 НК РФ). Пока закон не принят, любой долг на 31 декабря лишает ставки 7% за весь год.

Состав льготников определится во втором чтении, а ошибка в доле дохода или в коде деятельности считается за целый год. Расчёт зависит от структуры выручки, расходов, выплат работникам и расчётов с бюджетом. Эти данные у каждой компании свои.

Успеют ли принять закон об УСН 15% к 1 января 2027 года?

По нашей оценке, ставка 15% сможет действовать с 1 января 2027 года, только если закон официально опубликуют не позднее 30 ноября 2026 года. Акт о налогах вступает в силу не раньше чем через месяц после публикации и не раньше 1-го числа очередного налогового периода (п. 1 ст. 5 НК РФ). Налоговый период по УСН - календарный год.

Расчёт месячного срока по п. 2 и 5 ст. 6.1 НК РФ мы приводили в материале от 9 ноября. При публикации в декабре повышение, по нашей оценке, сработает не раньше 1 января 2028 года. Нормы о повышении ставок обратной силы не имеют (п. 2 ст. 5 НК РФ).

После первого чтения до 30 ноября остаётся 19 дней. За это время нужно провести второе и третье чтения, получить подпись губернатора и опубликовать закон. Поэтому плательщику разумно готовить два расчёта: при 15% с 2027 года и при сохранении 7% ещё на год.

Тот же расчёт применим к налогу на имущество: налоговый период по нему тоже календарный год (ст. 379 и 405 НК РФ). Ставку 2,5% для объектов дороже 300 млн руб., по нашей оценке, можно применить с 2027 года только при публикации закона в ноябре. С этапами 2028-2030 годов это не спорит: ставка коснётся объектов, которые уже облагаются по кадастровой стоимости, а этапы расширяют их круг. Для расширения ноябрьский срок некритичен. Закон о кадастровой базе регион вправе принять только после утверждения результатов кадастровой оценки (п. 2 ст. 378.2 НК РФ). В Петербурге такие результаты есть, база уже применяется к крупным объектам.

Налог на имущество по кадастровой стоимости в Петербурге: что меняет законопроект

Сейчас по кадастровой стоимости в Петербурге облагаются административно-деловые и торговые центры и нежилые помещения под офисы, торговлю, общепит и бытовое обслуживание. Порог - площадь свыше 500 кв. м (ст. 1-1 Закона Санкт-Петербурга от 26.11.2003 № 684-96). Законопроект, по данным Фонтанки и ЗакС.Ру, предлагает снять порог площади в три этапа.

• с 2028 года - все административно-деловые и торговые центры независимо от площади;
• с 2029 года - нежилые помещения площадью свыше 200 кв. м;
• с 2030 года - все нежилые помещения такого назначения.

«Форпост» приводит первые два этапа.

Какой объект попадает в перечень, определяет ст. 378.2 НК РФ. Здание признают офисным или торговым центром по виду разрешённого использования участка. Второе основание - под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги предназначено или фактически используется не менее 20% его площади. Нежилое помещение включают по назначению в ЕГРН или при фактическом использовании под эти цели не менее 20% площади (подп. 2 п. 1, п. 3-5 ст. 378.2 НК РФ). Перечень на год город определяет не позднее 1 марта этого года (п. 7).

Ставки 2026 года для организаций следуют из Закона № 684-96 и ст. 380 НК РФ, их же приводят ЗакС.Ру и Фонтанка. До 300 млн руб. ставка 2%, от 300 млн до 10 млрд руб. - 2,2%, свыше 10 млрд руб. - 2,5% (п. 1 и 7.3 ст. 2 закона). Законопроект, по данным Фонтанки и ЗакС.Ру, вводит ставку 2,5% для всех объектов дороже 300 млн руб. НК РФ допускает такой предел (п. 1.3 ст. 380).

Налог на имущество граждан и ИП регулируют гл. 32 НК РФ и Закон Санкт-Петербурга от 26.11.2014 № 643-109, а не Закон № 684-96. Сейчас этот закон облагает объекты дороже 300 млн руб. по ставке 2%. По данным Фонтанки и «Форпоста», для них предлагают 2,5%, это предел подп. 2.1 п. 2 ст. 406 НК РФ.

Объекты дешевле 300 млн руб. останутся на ставке 2%: это предел для кадастровой базы по п. 1.1 ст. 380 НК РФ. Эффект от повышения Четырбок, по данным Фонтанки, оценил в 2 млрд руб. в год, «Форпост» приводит 2,27 млрд руб. Как растёт сама кадастровая стоимость, мы писали в обзоре кадастровой стоимости коммерческой недвижимости.

Включение в перечень и новая ставка меняют налог на годы вперёд, а исправить ошибку после утверждения перечня сложнее. Нужно сверить фактическое использование площадей, кадастровую стоимость и условия договоров аренды. Без этой сверки собственник узнает о новом налоге из требования об уплате.

Что изменится для собственников и арендаторов коммерческой недвижимости?

Налог по кадастровой стоимости платит собственник объекта. Компании на УСН сейчас освобождены от налога на имущество, кроме объектов из кадастрового перечня (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Если проект примут, помещение площадью 200-500 кв. м попадёт в перечень с 2029 года, и у упрощенца появится новый налог. Арендатор налог не платит, но может получить его через арендную плату.

Условный пример. Компания на УСН владеет офисом площадью 300 кв. м с кадастровой стоимостью 60 млн руб. Сейчас налог на имущество по нему она не платит. Если проект примут, с 2029 года налог по ставке 2% составит 1,2 млн руб. в год. Аванс за квартал равен четверти годовой суммы, 300 тыс. руб. (подп. 1 п. 12 ст. 378.2 НК РФ). ИП на УСН по такому объекту заплатит налог на имущество физических лиц (п. 3 ст. 346.11 НК РФ).

Для дорогих объектов вопрос в ставке. Владелец торгового центра с кадастровой стоимостью 1 млрд руб. сейчас платит 22 млн руб. в год, при ставке 2,5% заплатит 25 млн руб. Если в договоре аренды нет условия о пересмотре платы, изменить её можно только по соглашению сторон и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Без согласия арендаторов рост налога на 3 млн руб. за год собственник оплатит из своего дохода.

Арендаторам стоит перечитать условия о компенсации налогов, индексации и одностороннем пересмотре платы. Если договор позволяет переложить налог на арендатора, переход на кадастровую базу превратится в рост платы. Заранее согласованная формула компенсации снижает риск спора при пересмотре ставки.

Если порог снимут, деление объектов перестанет помогать. По данным Фонтанки, Корабельников объяснил снятие порога тем, что крупные торговые центры делятся на части, чтобы снизить налог. Новый объект, образованный разделом помещения из перечня, при соответствии критериям облагают по кадастровой стоимости сразу, не дожидаясь перечня следующего года (абз. 2 п. 10 ст. 378.2 НК РФ). Снизить базу законно можно через пересмотр кадастровой стоимости, порядок мы разбирали в материале об оспаривании кадастровой стоимости.

Что сделать бизнесу на УСН и собственникам недвижимости до конца 2026 года

До 31 декабря 2026 года плательщику на объекте «доходы минус расходы» нужно решить, оставаться ли на нём в 2027 году. Сменить объект можно только с начала года, уведомив инспекцию до 31 декабря предшествующего года (п. 2 ст. 346.14 НК РФ). Собственникам объектов дороже 300 млн руб. и помещений площадью от 200 кв. м стоит посчитать налог на 2027-2030 годы.

1. Посчитать долю дохода от производства и НИОКР за 2026 год и прогноз на 2027 год.

2. Сравнить налог на 2027 год при 7% и 15% на объекте «доходы минус расходы» и при 6% на объекте «доходы».

3. Сверить единый налоговый счёт, чтобы на 31 декабря 2026 года не осталось долга.

4. Следить за вторым и третьим чтениями и за публикацией закона до 30 ноября.

5. Подать уведомление о смене объекта заранее, не откладывая на последние дни декабря.

6. Проверить площадь, фактическое использование и кадастровую стоимость своих объектов.

7. Пересмотреть условия договоров аренды о плате и компенсации налогов.

Без уведомления до 31 декабря компания весь 2027 год останется на прежнем объекте. Условный пример: доход 100 млн руб., расходы 70 млн руб., страховые взносы от 3 млн руб. При ставке 15% налог составит 4,5 млн руб., на объекте «доходы» с уменьшением на взносы - 3 млн руб. (п. 3.1 ст. 346.21 НК РФ). Разницу 1,5 млн руб. за 2027 год вернуть будет нельзя.

Все расчёты в материале условные и не учитывают НДС и отраслевые особенности. Параметры законопроекта могут измениться во втором чтении, поэтому окончательное решение стоит сверить с опубликованным текстом закона.

Частые вопросы

1. Платит ли компания на УСН налог на имущество, если её помещение включат в кадастровый перечень?

Да, по объектам из кадастрового перечня организация на УСН платит налог на имущество, освобождение на них не распространяется (п. 2 ст. 346.11 НК РФ). Базой служит кадастровая стоимость, которая применяется с 1 января налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ). Сейчас в Петербурге это ставка 2% для объектов дешевле 300 млн руб. ИП на УСН по таким объектам платит налог на имущество физических лиц.

2. Может ли арендодатель поднять арендную плату из-за роста налога на имущество?

Только если это позволяет договор или арендатор согласен. По общему правилу плату меняют по соглашению сторон в сроки из договора и не чаще раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Если договор содержит условие о компенсации налогов, рост налога перейдёт в плату по формуле договора.

3. Что будет, если закон об УСН опубликуют в декабре 2026 года?

По нашей оценке, тогда ставка 15% сможет действовать не раньше 1 января 2028 года. Закон о налогах вступает в силу не ранее чем через месяц после публикации и с начала очередного налогового периода (п. 1 ст. 5 НК РФ). В 2027 году действовали бы прежние ставки и условия Закона № 185-36, если перечень Правительства на 2027 год сохранит нужные виды деятельности (п. 2 ст. 346.20 НК РФ).

4. Можно ли оспорить включение здания или помещения в перечень объектов с кадастровой базой?

Да, если объект не отвечает критериям ст. 378.2 НК РФ. Помещение не входит в перечень, если по ЕГРН и техническому учёту оно не предназначено под офисы, торговлю, общепит или бытовые услуги. Второе условие - так фактически используется менее 20% площади. Для здания учитывают ещё вид разрешённого использования участка. Доводы подтверждают документами технического учёта, договорами аренды и актами обследования.

5. Как законопроект изменит стоимость патента в Петербурге?

Проект предлагает проиндексировать потенциально возможный доход по патенту на 14,25%, сообщает ЗакС.Ру. По примерам Фонтанки, патент на парикмахерские услуги по проекту подорожает с 75 тыс. до 91 тыс. руб. в год, на небольшое кафе - со 127 тыс. до 154 тыс. руб. Патент применяют только ИП, поэтому для компаний он не замена УСН.

Отмена ставки 7% в Петербурге остаётся законопроектом: он прошёл первое чтение, а даты второго и третьего чтений не названы. По нашей оценке, ставка 15% сможет действовать с 2027 года лишь при публикации закона до 30 ноября, поэтому готовиться стоит к двум сценариям. Для собственников недвижимости главные даты дальше: переход на кадастровую базу по проекту рассчитан на 2028-2030 годы.

Юристы «Ветров и партнёры» ведут налоговые споры, проверяют право на пониженные ставки и сопровождают бизнес при налоговом контроле. Мы считаем налоговую нагрузку на документах клиента, проверяем договоры аренды и готовим позицию по спорам о кадастровой стоимости и перечне объектов.