Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости выросла: как изменится налог на имущество организаций

Кадастровая стоимость коммерческой недвижимости - оценка, которую региональное бюджетное учреждение определяет по итогам государственной кадастровой оценки (ФЗ № 237-ФЗ). Для торгово-офисных объектов она служит базой налога на имущество организаций (ст. 378.2 НК РФ).

По состоянию на 30 сентября 2026 года собственники в регионах с новой оценкой платят налог по её результатам. Перечни объектов расширены, а в ряде регионов завершаются переходные схемы. Рост базы увеличивает налог, а оспорить оценку можно лишь в жёсткие сроки.

Почему выросла кадастровая стоимость коммерческой недвижимости в 2026 году?

Основная причина роста - новая государственная кадастровая оценка зданий и помещений. В 2025 году её проводили в Москве и ряде других регионов. Результаты применяются с 1 января года, следующего за годом утверждения (ФЗ № 237-ФЗ). Обычный цикл - раз в четыре года, города федерального значения могут проводить оценку раз в два года.

В Москве правительство утвердило на 2026 год перечень из 42 тыс. нежилых объектов общей площадью 100 млн кв. м. По данным мэрии, число объектов выросло за год на 7%. Расширение связано с обследованиями фактического использования зданий и уточнением сведений ЕГРН.

Налоговая база равна кадастровой стоимости на 1 января года налогового периода (ст. 378.2 НК РФ). Поэтому новая оценка сразу попадает в расчёт налога за 2026 год. Изменение стоимости в течение года по общему правилу в базу текущего периода не входит (п. 15 ст. 378.2 НК РФ).

С 1 января 2026 года оценку проводят на платформе национальной системы пространственных данных (ФЗ от 23.07.2025 № 243-ФЗ). Исключение - города федерального значения. В 2026 и 2027 годах учреждения вправе использовать прежние информационные системы для переноса данных. Исходные данные оценки берут из ЕГРН, поэтому ошибки в площади и назначении объекта влияют на итоговую стоимость.

Следующий цикл оценки зданий и помещений запланирован на 2027 год. В Московской области, например, работы по объектам капитального строительства проведут именно в этом году.

Ограничивающие коэффициенты не защищают собственников торгово-офисной недвижимости

Ограничение роста налога на 10% в год закреплено в п. 8.1 ст. 408 НК РФ и относится к налогу на имущество физических лиц. Для объектов из перечня по п. 7 ст. 378.2 НК РФ оно не действует. В действующей редакции глава 30 НК РФ, регулирующая налог организаций, аналогичного ограничителя не содержит.

Формула плавного перехода с поправочными коэффициентами (п. 8 ст. 408 НК РФ) тоже не применяется к объектам из перечня. Это касается и индивидуальных предпринимателей, которые платят налог как физические лица. Рост оценки полностью переходит в налог. Мораторий на рост базы действовал только за налоговый период 2023 года (ФЗ от 26.03.2022 № 67-ФЗ).

Расчёт прост. Объект стоимостью 100 млн руб. при ставке 2% даёт 2 млн руб. налога в год. Рост оценки до 130 млн руб. увеличивает налог до 2,6 млн руб. при неизменной ставке.

Региональные схемы поэтапного роста, то есть пониженные ставки и пороги площади, действуют до срока, указанного в региональном законе. Когда срок заканчивается, налог считают по общим правилам без переходных послаблений. Законодательный предел для организаций касается ставки: региональный закон не вправе превысить максимум из ст. 380 НК РФ.

Описанные правила применимы к типовому объекту. Конкретный расчёт зависит от регионального закона, данных ЕГРН и даты оценки. Ошибка в определении базы превращается в доначисление, а пропущенный срок оспаривания оценки закрывает путь к её пересмотру.

Перечни объектов и ставки налога на имущество по кадастровой стоимости в регионах

Региональный орган утверждает перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. С 2026 года он делает это не позднее 1 марта текущего налогового периода (п. 7 ст. 378.2 НК РФ в редакции ФЗ № 425-ФЗ). Ранее срок истекал 1 января. Предельная ставка для таких объектов - 2%, а для объектов дороже 300 млн руб. - 2,5% (ст. 380 НК РФ).

Предельная ставка 2,5% действует с 2025 года (ФЗ от 12.07.2024 № 176-ФЗ), но вводят её сами регионы. Московская область ввела её с 2026 года для объектов дороже 300 млн руб. Основание - закон от 26.11.2025 № 216/2025-ОЗ. Тем же законом в перечень добавлены административно-деловые центры.

В Москве общая ставка по кадастровым объектам составляет 2%. В июле 2026 года столица вновь изменила перечни, то есть уже внутри налогового периода. Состав сведений в ежегодных перечнях определён приказом ФНС России от 10.12.2025 № ЕД-7-21/1071@.

В Татарстане для объектов дороже 300 млн руб. в 2025 году действовала пониженная ставка 1,2%. Для торговых центров площадью свыше 2000 кв. м в городах с населением более 145 тыс. человек с 2026 года установлена ставка 2,5% (Закон Республики Татарстан от 28.11.2003 № 49-ЗРТ).

В Омской области закон от 20.10.2022 № 2514-ОЗ поэтапно повышал ставку. В 2023 году она составляла 1,6%, в 2024 - 1,7%, в 2025 - 1,8%. С 2026 года ставка равна 2%. Приказом регионального Минимущества от 28.11.2025 № 205-п в перечень на 2026 год включили все торгово-офисные объекты независимо от площади.

По данным УФНС по Омской области, организации региона исчислили за 2025 год налог на имущество на 8,7 млрд руб. Из них 629 млн руб. приходится на объекты по кадастровой стоимости против 542 млн руб. годом ранее. Расширение перечня делает плательщиками и организации на УСН и ЕСХН: освобождение по п. 2 ст. 346.11 НК РФ на такие объекты не распространяется.

Организация, которая не сверила перечень и считает налог по среднегодовой стоимости, получит доначисление за проверяемый период, до трёх лет. Если недоимка составит 4 млн руб. в год, штраф по ст. 122 НК РФ равен 20%, то есть 800 тыс. руб. за каждый год. Пени растут за каждый день просрочки до полной уплаты и не исчезают после исправления базы.

Порядок расчёта и региональные особенности разобраны в материале о налоге на имущество организаций в 2026 году. Критерии объекта налогообложения описаны в отдельной статье об объектах налога на имущество.

Как оспорить кадастровую стоимость коммерческой недвижимости?

Кадастровую стоимость устанавливают в размере рыночной через заявление в региональное бюджетное учреждение (ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ). Заявление подают в течение шести месяцев с даты оценки, указанной в отчёте оценщика. Решение учреждения обжалуют в суде в порядке административного судопроизводства в течение трёх месяцев.

Переходный период по ст. 22.1 закончился 1 января 2026 года, и этот порядок действует во всех регионах. Пропуск шестимесячного срока по ч. 7 ст. 22.1 закрывает и внесудебный, и судебный путь. Пример: кадастровая стоимость 200 млн руб., рыночная 140 млн руб., ставка 2%. Разница в 60 млн руб. даёт 1,2 млн руб. лишнего налога за каждый год применения оценки.

Постановление Конституционного Суда РФ от 14.07.2026 № 48-П признало ст. 22.1 частично неконституционной. Оно касается архивной кадастровой стоимости - прежней оценки, которую заменила новая, но которую продолжают применять к прошлым налоговым периодам.

До изменения закона физические лица, не являющиеся ИП, могут оспорить архивную стоимость в бюджетном учреждении. Срок - год со дня, когда они узнали о налоговых последствиях. Временное правило действует для налогов на землю и имущество физических лиц. Организации и ИП под него не подпадают, для них действует срок из ч. 7 ст. 22.1. Суд обязал федерального законодателя урегулировать порядок оспаривания архивной стоимости.

Бюджетное учреждение рассматривает заявление в течение 30 дней. Заявление, оформленное с нарушением порядка, возвращают без рассмотрения в течение пяти рабочих дней. Вместе с жалобой на решение учреждения в суд можно заявить требование об установлении рыночной стоимости.

По общему правилу ФЗ № 237-ФЗ рыночная стоимость применяется с 1 января года подачи заявления. Ограничение одно: не ранее начала применения оспариваемой стоимости. Налоговые последствия и период пересчёта определяет п. 15 ст. 378.2 НК РФ, поэтому их оценивают до подачи заявления.

Отказ учреждения или возврат заявления не закрывает вопрос, пока идёт срок на суд. Решение оспаривают по правилам административного судопроизводства, и позиция должна опираться на отчёт об оценке и данные ЕГРН. Слабый отчёт или неверная дата оценки превращают второй шанс в потерянный год.

Налог на имущество организаций с 2027 года: расчёт переходит к налоговой инспекции

С налогового периода 2027 года налоговые органы исчисляют налог на имущество организаций по кадастровым объектам (ФЗ от 28.11.2025 № 425-ФЗ). Это относится и к авансовым платежам по таким объектам. Организации платят на основании сообщения инспекции. Уведомление об исчисленных суммах они не подают.

Автоматический расчёт экономит время, но лишает собственника контроля над базой. Инспекция берёт данные из ЕГРН и региональных перечней. Ошибка в сведениях о площади, назначении или включении объекта в перечень сразу попадает в сообщение.

Перечень теперь можно уточнять уже после начала года, вплоть до 1 марта (письмо ФНС России от 24.12.2025 № БС-4-21/11622@). Поэтому сверять объект с перечнем нужно дважды: в январе и после 1 марта. Налог за 2026 год организации по общему правилу платят до 1 марта 2027 года. Первое сообщение инспекции придёт по итогам первого отчётного периода 2027 года.

Форма сообщения утверждена приказом ФНС России от 26.12.2025 № ЕД-7-21/1278 и действует с 1 апреля 2027 года. Организациям стоит заранее выстроить сверку данных ЕГРН с бухгалтерским учётом, чтобы заметить ошибку в первом же сообщении.

Что проверить собственнику коммерческой недвижимости до конца 2026 года?

Собственнику нужно сверить три вещи. Первая - включён ли объект в региональный перечень. Вторая - совпадает ли кадастровая стоимость в ЕГРН с рыночной. Третья - не истекает ли шестимесячный срок для заявления. Ближайший платёж - аванс за девять месяцев 2026 года - нужно внести до 28 октября 2026 года. Условие: региональный закон устанавливает отчётные периоды (ст. 379 НК РФ).

1. Найдите объект в перечне на 2026 год на сайте регионального органа и сверьте кадастровый номер.

2. Сверьте по выписке ЕГРН стоимость на 1 января 2026 года, площадь и назначение объекта.

3. Сопоставьте назначение и фактическое использование с критериями ст. 378.2 НК РФ.

4. Закажите отчёт об оценке рыночной стоимости и зафиксируйте дату оценки: от неё отсчитывают шесть месяцев.

5. Если заявитель - арендатор, получите письменное согласие собственника (ч. 5.1 ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ).

6. Подайте заявление в бюджетное учреждение, а при отказе - административный иск в течение трёх месяцев.

Арендатор, чьё заявление вернули из-за отсутствия согласия собственника, не получает отсрочки. Шестимесячный срок отсчитывают от даты оценки, и он идёт, пока собственник решает вопрос о согласии. Если срок истёк, пересмотр по этому отчёту недоступен. Снижение оценки со 100 до 70 млн руб. при ставке 2% экономит 600 тыс. руб. в год, и эта экономия уходит вместе со сроком.

Частые вопросы

1. Платят ли налог по кадастровой стоимости организации на УСН?

Да, организации на УСН платят налог на имущество по объектам, включённым в региональный перечень. Освобождение по п. 2 ст. 346.11 НК РФ на такие объекты не распространяется. Включение помещения в перечень может создать обязанность, которой раньше не было. Налог считают по кадастровой стоимости на 1 января налогового периода.

2. Как рассчитать налог и авансовые платежи по кадастровой стоимости?

Годовой налог равен кадастровой стоимости на 1 января, умноженной на ставку региона. Авансовые платежи рассчитывают исходя из той же стоимости (п. 12 ст. 378.2 НК РФ). При квартальных отчётных периодах аванс составляет четверть годовой суммы. Например, при стоимости 80 млн руб. и ставке 2% налог равен 1,6 млн руб., а аванс - 400 тыс. руб.

3. По каким признакам нежилое помещение включают в перечень?

Помещение включают в перечень по назначению или по фактическому использованию (пп. 2 п. 1, п. 3-5 ст. 378.2 НК РФ). Назначение определяют по данным ЕГРН и технической документации: офисы, торговля, общепит, бытовое обслуживание. Фактическое использование проверяют обследованием. Расхождение между данными ЕГРН и реальным использованием становится основанием для спора.

4. Может ли арендатор оспорить кадастровую стоимость помещения?

Может, но с 8 января 2026 года ему нужно письменное согласие собственника. Требование появилось в ст. 22.1 ФЗ № 237-ФЗ (ч. 5.1) после принятия ФЗ от 28.12.2025 № 513-ФЗ. Согласие содержит данные собственника и кадастровый номер объекта. Без него заявление не примут к рассмотрению.

5. Когда нужно заплатить налог на имущество организаций за 2026 год?

Налог за 2026 год организации платят не позднее 1 марта 2027 года. Общий срок - 28 февраля, но эта дата приходится на выходной день, поэтому платёж переносится на ближайший рабочий день. Точные сроки для объектов региона устанавливает региональный закон в рамках ст. 383 НК РФ.

Оценка 2025 года и расширение перечней увеличивают налог на торгово-офисную недвижимость, а ограничивающих коэффициентов для организаций закон не предусматривает. С 2027 года расчёт перейдёт к инспекции, поэтому базу нужно проверять заранее. Главные инструменты защиты - сверка с перечнем и установление рыночной стоимости в шестимесячный срок.

Юридическая фирма Ветров и партнёры сопровождает налоговые споры. Среди них - споры о включении объектов в региональные перечни и об оспаривании кадастровой стоимости. Команда работает с собственниками торговой, офисной и складской недвижимости и представляет их интересы в судах разных регионов.

30 сентября 2026 года