С 2027 налог считает инспекция: как снизить кадастровую стоимость сейчас

Кадастровая стоимость - полученный на определённую дату результат государственной кадастровой оценки, который служит налоговой базой по налогу на имущество организаций для отдельных объектов недвижимости и по земельному налогу (ст. 378.2, ст. 390 НК РФ). По состоянию на сентябрь 2026 года в большинстве регионов идёт государственная кадастровая оценка земельных участков, результаты которой начнут применяться с 1 января 2027 года. Оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости на этом этапе стоит дешевле и занимает меньше времени, чем спор после утверждения результатов.

Одновременно меняется сам порядок уплаты. С 2027 года налог на имущество организаций, исчисляемый по кадастровой стоимости, а также транспортный и земельный налоги рассчитывают налоговые органы и направляют компаниям сообщения об исчисленных суммах. Завышенная кадастровая стоимость перестанет быть внутренним расчётным вопросом бухгалтерии и превратится в требование налогового органа. Снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости - это не разовая экономия, а корректировка налоговой базы на весь период до следующей оценки.

Что даёт оспаривание кадастровой стоимости коммерческой недвижимости

Оспаривание снижает налоговую базу и, как следствие, размер налога на весь период применения новой стоимости. Ставка налога на имущество по кадастровой стоимости не превышает 2 процентов, а для объектов с кадастровой стоимостью свыше 300 млн рублей - 2,5 процента (ст. 380 НК РФ). Снижение стоимости офисного центра с 400 до 260 млн рублей экономит собственнику около 2,8 млн рублей налога в год при ставке 2 процента.

Второй эффект - арендные и выкупные платежи. Кадастровая стоимость применяется при расчёте арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной и муниципальной собственности, и при выкупе таких участков. Для производственных и логистических объектов, стоящих на арендованной земле, снижение кадастровой стоимости участка даёт экономию, сопоставимую с налоговой.

Третий эффект - земельный налог. Налоговая база определяется как кадастровая стоимость участка по состоянию на 1 января налогового периода (п. 1 ст. 391 НК РФ), ставка для прочих участков не превышает 1,5 процента (ст. 394 НК РФ). Для владельцев крупных площадок разница между кадастровой и рыночной стоимостью в 30-40 процентов формирует ежегодную переплату в миллионах рублей.

Государственная кадастровая оценка проводится через четыре года с года проведения последней оценки, а в городах федерального значения по решению региона периодичность может быть сокращена до двух лет (ст. 11 Федерального закона № 237-ФЗ). Это означает, что ошибка в оценке фиксируется на несколько налоговых периодов вперёд.

Описанные эффекты достигаются только при своевременных действиях. Проект отчёта размещается на ограниченный срок, а после утверждения результатов процедура усложняется и требует отчёта оценщика. Пропуск этапа замечаний не лишает права на оспаривание, но переносит его в более дорогую стадию.

Как подать замечания к проекту отчёта о кадастровой оценке?

Замечания подаются в бюджетное учреждение субъекта в течение тридцати дней со дня размещения проекта отчёта в фонде данных государственной кадастровой оценки (ст. 14 Федерального закона № 237-ФЗ). Замечание должно содержать кадастровый номер объекта, указание на страницы отчёта и суть возражений. К нему прикладываются документы, подтверждающие характеристики объекта.

Наиболее результативны замечания о фактических характеристиках. Неверная площадь, ошибочный вид разрешённого использования, неправильное отнесение объекта к оценочной группе, неучтённые обременения, аварийное состояние здания, отсутствие коммуникаций у участка. Каждая такая ошибка меняет применённую модель расчёта и напрямую влияет на итоговую величину.

Второй блок - методологические возражения. Использование аналогов из другого сегмента рынка, игнорирование удалённости объекта, применение повышающих коэффициентов без обоснования. Такие замечания требуют профессионального разбора отчёта объёмом в сотни страниц, но именно они дают наибольшее снижение по крупным объектам.

Документы к замечанию: выписка из ЕГРН, технический план или технический паспорт, договоры аренды, фотоматериалы, заключения о техническом состоянии, документы о зонировании. Учреждение обязано рассмотреть замечание и либо пересчитать стоимость, либо мотивированно отказать. Отказ не блокирует последующее установление кадастровой стоимости в размере рыночной.

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной через ГБУ

После утверждения результатов оценки кадастровая стоимость снижается только через установление её в размере рыночной. Заявление подаётся в бюджетное учреждение субъекта вместе с отчётом об оценке рыночной стоимости и только в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена такая оценка (ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ). Срок рассмотрения - тридцать календарных дней.

С 1 января 2023 года эта процедура стала единственной досудебной во всех субъектах: прежний порядок с комиссиями по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости прекратил действие. Обратиться сразу в суд, минуя учреждение, нельзя - решение учреждения либо его бездействие само становится предметом судебного оспаривания.

Новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление. Это правило определяет экономику процедуры: заявление, поданное в декабре, даёт эффект за весь текущий год, а поданное в январе следующего - только со следующего периода. На объекте стоимостью 300 млн рублей цена такой отсрочки равна полной годовой сумме налога - около 6 млн рублей при ставке 2 процента.

При оспаривании решения учреждения в суде уплачивается государственная пошлина по административным искам: для граждан и предпринимателей - в размере, установленном ст. 333.19 НК РФ, для организаций - по повышенной ставке, причём пошлина уплачивается за каждый объект. При споре по двадцати помещениям в одном здании расходы на пошлину становятся самостоятельной статьёй бюджета проекта.

Если заявление в учреждение уже подавалось и получен отказ, самостоятельное повторное обращение с тем же отчётом результата не даст. Требуется аудит правовой позиции: анализ мотивов отказа, оценка качества отчёта оценщика и выбор между новой процедурой и судебным оспариванием.

Можно ли оспорить архивную кадастровую стоимость?

Да. В июле 2026 года Конституционный Суд РФ признал не соответствующими Конституции положения, которые не позволяли собственнику оспорить архивную кадастровую стоимость, если она продолжает применяться для расчёта налога за прошлые периоды. До внесения изменений в законодательство действует переходный порядок: обратиться можно в течение года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о налоговых последствиях.

Архивной считается стоимость, которая уже не действует, но сохраняет значение для налоговых периодов, попадающих в трёхлетний период перерасчёта. Типовая ситуация: собственник получает налоговое уведомление или требование за прошедшие годы и обнаруживает, что применялась завышенная стоимость, срок оспаривания которой по прежним правилам истёк.

Практический вывод: проверять нужно не только действующую стоимость, но и применявшуюся в предыдущие периоды. Излишне уплаченный налог подлежит зачёту или возврату в пределах трёх лет со дня уплаты: более ранняя переплата в сальдо единого налогового счёта не учитывается. Трёхлетняя глубина перерасчёта при объекте стоимостью 200 млн рублей означает потенциальный возврат в несколько миллионов.

Бездействие здесь необратимо: по истечении трёхлетнего срока право на возврат переплаты утрачивается независимо от того, была ли кадастровая стоимость впоследствии признана завышенной. Переплата по налогу за 2023 год, не заявленная к возврату, сгорает.

Что изменится в расчёте налога на имущество организаций с 2027 года

С 2027 года организации перестают самостоятельно исчислять налог на имущество по объектам, облагаемым по кадастровой стоимости: расчёт выполняют налоговые органы и направляют сообщения об исчисленных суммах. Такой же порядок уже действует по транспортному и земельному налогам. Изменение внесено Федеральным законом от 28 ноября 2025 года № 425-ФЗ.

Схема взаимодействия меняется принципиально. Если компания не согласна с расчётом, она представляет пояснения и документы в инспекцию в установленный срок, а при непринятии доводов получает требование об уплате. Возможность заранее заложить в декларацию собственный расчёт исчезает, и спор смещается на стадию после получения сообщения.

Второй элемент - перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Он утверждается уполномоченным органом субъекта не позднее 1-го числа очередного налогового периода и размещается публично (п. 7 ст. 378.2 НК РФ). Попадание здания в перечень означает переход с расчёта по среднегодовой стоимости на расчёт по кадастровой, что нередко увеличивает налог в разы.

Исключение объекта из перечня - самостоятельный способ снижения налога, не связанный с оспариванием стоимости. Основание - несоответствие здания критериям административно-делового или торгового центра: назначение помещений, фактическое использование менее установленной доли площади, отсутствие соответствующего вида разрешённого использования участка.

Как подготовиться к налоговому периоду 2027 года?

Подготовка сводится к четырём действиям, которые нужно завершить до конца 2026 года. Проверить проект отчёта по своим объектам в фонде данных кадастровой оценки, подать замечания в тридцатидневный срок, при необходимости заказать отчёт об оценке рыночной стоимости и проверить проект регионального перечня на 2027 год.

Порядок действий собственника:

1. Выгрузить сведения о кадастровой стоимости всех объектов из ЕГРН.

2. Сопоставить кадастровую стоимость с рыночной по каждому объекту.

3. Проверить наличие проекта отчёта по региону и сроки подачи замечаний.

4. Подготовить замечания по объектам с расхождением свыше 20 процентов.

5. Проверить включение зданий в проект регионального перечня по ст. 378.2 НК РФ.

6. При отсутствии оснований для замечаний - подать заявление в учреждение до конца года.

Отдельно контролируются сроки. Сообщение об исчисленной сумме налога инспекция направляет после окончания налогового периода, и на представление пояснений и документов отводится ограниченный срок, установленный НК РФ. Пропуск этого срока означает, что расчёт инспекции становится основанием для требования об уплате, а спор переходит в стадию обжалования.

Частые вопросы

1. Сколько стоит процедура снижения кадастровой стоимости?

Основные расходы складываются из отчёта об оценке рыночной стоимости, государственной пошлины при судебном оспаривании и юридического сопровождения, при этом пошлина уплачивается за каждый объект отдельно. Экономически процедура оправдана, когда расхождение кадастровой и рыночной стоимости превышает 20 процентов, а сама стоимость объекта измеряется десятками миллионов рублей. По объектам малой стоимости расходы могут превысить экономию.

2. Влияет ли снижение кадастровой стоимости на цену выкупа участка?

Да, если выкупная цена участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется как процент от кадастровой стоимости. В этом случае снижение стоимости уменьшает выкупной платёж пропорционально. Важно завершить процедуру до подачи заявления о выкупе, поскольку цена фиксируется на дату принятия решения о предоставлении участка.

3. Нужно ли оспаривать стоимость по каждому помещению отдельно?

Да, кадастровая стоимость определяется для каждого объекта недвижимости с самостоятельным кадастровым номером, поэтому заявление подаётся по каждому помещению. При этом отчёт об оценке может охватывать несколько объектов одновременно, что снижает совокупные расходы. Государственная пошлина при судебном оспаривании рассчитывается по числу объектов.

4. Что делать, если кадастровая стоимость выросла после капитального ремонта?

Изменение характеристик объекта является основанием для определения новой кадастровой стоимости, и рост после реконструкции закономерен. Оспаривать стоит не сам факт пересчёта, а его величину, если применённая методика не учитывает фактическое состояние и назначение объекта. Для этого потребуются технический план и документы о составе выполненных работ.

5. Можно ли вернуть налог за прошлые годы после снижения стоимости?

Возврат возможен в пределах трёх лет со дня уплаты налога, если новая кадастровая стоимость применяется к соответствующим налоговым периодам. Заявление о зачёте или возврате подаётся в налоговый орган после внесения сведений о новой стоимости в ЕГРН. По налогу на имущество организаций дополнительно потребуется уточнённая отчётность за периоды, в которых применялась завышенная стоимость.

Кадастровая стоимость определяет налоговую нагрузку на объект на несколько лет вперёд, и цена ошибки в оценке измеряется миллионами рублей ежегодно. Этап рассмотрения замечаний к проекту отчёта - самый дешёвый и быстрый способ добиться корректировки. После утверждения результатов остаётся процедура установления стоимости в размере рыночной через бюджетное учреждение с последующим судебным контролем.

Юристы «Ветров и партнёры» сопровождают снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости и земельных участков: разбор проекта отчёта, подготовка замечаний, заявления в бюджетное учреждение, оспаривание отказов и исключение объектов из региональных перечней по ст. 378.2 НК РФ. Работа ведётся во взаимодействии с независимыми оценщиками и с расчётом экономического эффекта до начала процедуры.

17 сентября 2026 года