Фабула дела проста.
Между арендодателем и арендатором заключен договор аренды нежилых помещений. Арендатор допустил нарушения условий договора. В связи с чем, арендодатель расторг договор. Исковые требования последнего состояли из взыскания суммы задолженности по арендной плате, обязании возвратить нежилое помещение и расторжении договора.
Что оказалось примечательным в данном постановлении?
1) суды констатировали, что арендодатель и арендатор любят заключать договор аренды, не подлежащий государственной регистрации, но забывают о позиции ВАС РФ по поводу определения срока. В связи с чем, содержащийся в договоре аренды срок с 01.01.2012г. по 31.12.2012г. является равным 1 году, а следовательно, отсутствие государственной регистрации приводит к незаключенности договора.
2) в связи с тем, что заключению признанного незаключенным договора аренды предшествовало истечение срока действия предыдущего договора аренды, заключенного на 11 месяцев, то суды посчитали последний возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
3) поэтому суды посчитали возможным и правомерным отказ от исполнения договора с уведомлением за три месяца (ст.450, 610 ГК РФ).
Что оказалось интересным и полезным для нас?
а) опустим, что почему-то странным оказалось заключение сначала договора на 11 месяцев, а потом уже с 01.01. по 31.12, что привело к квалификации договора в качестве незаключенным. Не ясно, кто выступал инициатором подобного, имелись ли переговоры по данному поводу, переписка сторон, были ли попытки его зарегистрировать, было ли уклонение одной из сторон в регистрации. Есть ли основания считать, что арендодатель как наиболее заинтересованной в данной ситуации лицо злоупотребило своими гражданскими правами? Особо подобное интересно в контексте п.7 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25 ноября 2008 г. N 127 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации», указывающего и на возможность установления злоупотребления правом, и на возможность предъявления иска о возмещении убытков.
Не ясно также как можно расторгнуть договор, который и так на момент рассмотрения спора уже не действовал.
б) целесообразно в рамках каждого договора совершать действия, свидетельствующие о прекращении обязательств по договору, что приведет к невозможности квалификации его как заключенным на неопределенный срок. В частности, это возврат арендатором помещения и приемка его арендодателем.
в) стоит включать в заключаемые договоры условия, позволяющие не только урегулировать вопросы, относящиеся к конкретному виду договора, но и в случае его переквалификации и иные. Речь идет, в частности, об установлении иного срока (ст.450 ГК РФ), определении сроков уплаты средств (ст.453 ГК РФ).
Виталий Ветров
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. О стартапах и сотрудничестве
4. Об определении размера компенсации
5. Об отказе в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда
7. Признание любых действий недействительными
8. Может ли предмет действующего инвестиционного контракта являться самовольной постройкой?
9. Правовая определенность или отказ в праве на судебную защиту
10. Как можно влететь на 12 миллионов рублей при создании и использовании рекламно-сувенирной продукции
