×
г.Новосибирск

Частный сервитут на землю

10.09.2012

 

Частный сервитут на земельный участок. Нюансы установления сервитута. Значения соглашения собственников земельных участков. Условия договора о сервитуте. 

 

Некоторые дела бывают редкими в практики отдельных судов. На наш взгляд, к таким относится и дело Арбитражного суда Новосибирской области № А45-15364/2012 (решение от 07.09.2012). Тем не менее.

 

Фабула дела об установлении сервитута.

Истец обратился к Ответчику с иском об установлении права ограниченного пользования частями земельных участков путём установления частного сервитута на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:012667: 36 площадью 102 кв.м. из общей площади 1935 кв.м. на часть земельного участка с кадастровым номером 54:35:012667: 53 площадью 178 кв.м. из общей площади 535 кв.м. согласно схеме расположения границ сервитута для обеспечения прохода, проезда автотранспорта к земельному участку с кадастровым номером 54:35:012667: 34, на котором находятся объекты недвижимости истца.

Ответчик требования не признал.

Суд, рассмотрев доказательства, удовлетворил требования Истца.

По нашему мнению, в самом судебном акте зафиксированы интересные аргументы обоснования иска и защиты от него, а также выводы самого суда. Что же, пройдемся по порядку.

 

Выводы суда о порядке определения сервитута.

 

1. Истец является арендатором земельного участка и собственником нежилых помещений, доступ к которым возможен только через участки, принадлежащие Ответчику.

2. Доступ к участку/помещениям связан с осуществлением коммерческой деятельности.

3. На проезде, находящемся на земельном участке Ответчика и ведущем к земельным участкам Истца, установлен шлагбаум, который мешает беспрепятственному проезду автотранспорта истца.

4. Истец неоднократно обращался к Ответчику с предложениями об установлении частного сервитута, но они игнорируются последним.

5. Истец до обращения в суд провел землеустроительную экспертизу и расчет рыночной стоимости величины платы за сервитут соответствующей виду и способу использования земельным участком.

6. По мнению истца, его интересы как собственника нежилых помещений, расположенных на земельном участке, не могут быть обеспечены иным способом, кроме установления сервитута на принадлежащих ответчику земельных участках, на условиях, зафиксированных в Соглашении.

7. По мнению ответчика, истец злоупотребляет правом, и обращение с иском имеет целью организацию дополнительного проезда к своей территории через земельные участки ответчика. Ответчик также ссылается, что установление запрашиваемого истцом частного сервитута приведёт к наличию несанкционированного проезда через жилой квартал и нарушению интересов граждан, проживающих на сопредельной территории.

8. Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

 

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком. Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком. 

 

9. Разрешая настоящий спор, арбитражный суд исходил из разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в Постановлении Президиума от 28.02.2011 № 11248/11 по делу № А45-12892/2010. В частности, суд признал отсутствие правового значения за подтверждением факта воспрепятствования Ответчиком Истцу в доступе к земельному участку.

10. Применительно к спорной правовой ситуации суд полагает доказанной потребность истца в установлении проезда с учётом того обстоятельства, что в материалах дела имеется письмо контрагента истца о подаче под погрузку-разгрузку транспортных средств с габаритами, не позволяющими эксплуатацию уже имеющегося.

11. При наличии спора сторон относительно конкретных параметров (условий) сервитута, суд в своем решении устанавливает границы сервитута.

12. Доводы ответчика об использовании при проведении СНиПов, принятых позднее года постройки объектов недвижимости в рассматриваемом кадастровом квартале не имеют правового значения, так как актуальность сервитута определяется исходя из современных требований ширины проезда большегрузной техники между строениями.

13. Досудебный порядок согласования условий сервитута истцом соблюдён, а возможности добровольного урегулирования условий обременения права собственности истца на земельные участки с кадастровыми номерами 54:35:012667:53 и 54:35:012667:36 суд признаёт исчерпанными.

  

Комментарии по защите в делах о сервитуте на землю.

 

1) Истец предпринял достаточное количество предварительных действий, увеличивших его шансы на удовлетворение иска. Тут и досудебная переписка, и проект соглашения об установлении частного сервитута, и землеустроительная экспертиза с определением платы за сервитут, и письмо от контрагента, и заключение эксперта о невозможности / возможности проезда, и схемы, и пр.

2) Ответчик со своей аргументацией в виде злоупотребления правом (дополнительный проезд), нарушение прав третьих лиц (граждане, проживающие на соседних земельных участках) выглядит неубедительно. Стоит обратить внимание, что представленных доказательств в обоснование этих возражений было крайне мало. 

3) Суд принял во внимание разъяснения данных по аналогичному спору в Постановлении Президиума ВАС РФ от 28.02.2012, по заявлению о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Новосибирской области от 22.10.2010 по делу № А45-12892/2010 (а также  соответствующие судебные акты апелляционной и кассационной инстанции). В данном постановлении также рассматривался вопрос об установлении частного сервитута и все три перечисленных судебных акта были оставлены отменены, дело отправлено на новое рассмотрении (думаю, что об этом постановлении мы еще как то отдельно напишем). Кстати, в нем суд установил, что в состав вышеуказанной платы за право ограниченного пользования земельным участком в зависимости от ситуации можно также включать расходы по созданию условий для осуществления истцом своего права (право пользования чужим земельным участком), в том числе расходы на функционирование пропускного режима, обслуживание дороги и т.д.

4) Ответчик не использовал аргументы и доводы, которые существовали по аналогичным делам, в частности, не были использованы те из них, которые позволили бы установить иной (более высокий) размер платы.

 

Обновление. История по данному делу далее была следующая.

Постановлением 7 ААС от 16.11.2012 решение было отменено. Постановлением ФАС ЗСО от 18.02.2013 оба судебных актов нижестоящих судов были отменены и дело направлено на повторное рассмотрение в суд первой инстанции. При этом суд отметил следующее.Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

Исследуя представленные сторонами доказательства, судебные инстанции пришли к прямо противоположным выводам. Эти выводы, плюс противоречия в самих судебных актах и явились причиной отмены.

Виталий Ветров

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1. О стартапах и сотрудничестве

2. О размере неустойки

3. О частном сервитуте

4. Об определении размера компенсации

5. Об отказе в выдаче исполнительного листа на принудительное исполнение решения третейского суда

6. Подлежат ли взысканию проценты за пользование чужими денежными средствами по недействительной сделке в рамках дела о банкротстве

7. Признание любых действий недействительными

8. Может ли предмет действующего инвестиционного контракта являться самовольной постройкой?

9. Правовая определенность или отказ в праве на судебную защиту

10. Как можно влететь на 12 миллионов рублей при создании и использовании рекламно-сувенирной продукции

Подпишись на полезные вебинары от практиков!

×