Предоплата по предварительному договору

Судебный акт: Определение Верховного суда РФ от «10» ноября 2015 г. по делу  N 78-КГ15-29.

Выводы суда о заключении договора:  

1.  Предварительный договор, исходя из п.3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, по мнению суда, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

2.  Заключённый между истцами и ответчиком предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, так как предусматривает не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но обязательство по то предварительной оплате основного договора купли-продажи.

3.  Не согласившись с выводами судов о квалификации совершённой сделки как предварительного договора, Верховный суд напомнил о свободе договора, позволяющей участникам гражданских правоотношений заключать смешанные и непоименованные в законе договоры, вследствие чего судам следует обращать внимание на фактическое содержание сделки, а не на заголовок документа.

Комментарии о преоплатах и задатках:  

1.  Таким образом, Верховный суд пришёл к мнению правильности практики арбитражных судов, в то время как суды общей юрисдикции до настоящего момента не считали условие о предоплате противоречащей природе предварительного договора.

2.  Однако изложенная в указанном определении позиция Верховного суда порождает несколько вопросов. Предоплата по предварительному договору недопустима в любом случае или только в какой-либо части? Как всё же квалифицировать судам такие сделки?

В определении от «08» декабря 2015 г. по делу N 5-КГ15-165 Верховный суд пояснил следующее:

- предварительный договор не будет являться таковым, если устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть;

- сделка, поименованная как предварительный договор с условием предоплаты, по своей природе является основным договором в форме договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

3.  Существенность или несущественность же части цены недвижимого имущества, судя по всему, остаётся на усмотрение суда в каждом конкретном случае.

4.  Альтернативой же по итогу новой позиции судов и при необходимости продавца получить полную стоимость имущества «здесь и сейчас», может выступить соглашение о задатке, но нельзя забывать и о всех рисках, вытекающих из применения сторонами задатка в качестве обеспечения обязательств.