×
г.Новосибирск

Предоплата по предварительному договору

16.03.2016

Условия и заключение предварительного договора на приобретение земельного участка

Верховный суд РФ привёл судебную практику к единообразию, устранив противоречия между позицией судов общей юрисдикции и арбитражных судов. Речь идёт о таком достаточно распространённом явлении как предварительный договор с условием о предоплате и о том, можно ли считать такой договор, собственно, предварительным.

Фабула дела о понуждении к заключению договора:

Семейная пара заключила с агентом застройщика предварительный договор на приобретение земельного участка и дома. Покупатели свои обязательства исполнили в полном объёме, переведя предоплату в размере 100% от цены покупки на счёт агента застройщика. Последний же свои обязательства не исполнил. А когда по мнению продавца истёк срок действия предварительного договора, он вернул деньги покупателям. Покупатели, не согласившись с тем, что срок предварительного договора истёк, обратились в суд с иском о понуждении к заключению договора. Пройдя все инстанции, дело в порядке кассации принял на рассмотрение Верховный суд. Который, что примечательно, решил выйти за пределы доводов истцов и обратил внимание на природу совершённой сторонами сделки.

Судебный акт: Определение Верховного суда РФ от «10» ноября 2015 г. по делу  N 78-КГ15-29.

Выводы суда о заключении договора:  

1.  Предварительный договор, исходя из п.3 ст. 429 ГК РФ, должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

Таким образом, по мнению суда, предметом предварительного договора является обязательство сторон только по поводу заключения будущего договора.

2.  Заключённый между истцами и ответчиком предварительный договор не является таковым по смыслу ст. 429 ГК РФ, так как предусматривает не только обязанность заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества, но обязательство по то предварительной оплате основного договора купли-продажи.

3.  Не согласившись с выводами судов о квалификации совершённой сделки как предварительного договора, Верховный суд напомнил о свободе договора, позволяющей участникам гражданских правоотношений заключать смешанные и непоименованные в законе договоры, вследствие чего судам следует обращать внимание на фактическое содержание сделки, а не на заголовок документа.

Комментарии о преоплатах и задатках:  

1.  Таким образом, Верховный суд пришёл к мнению правильности практики арбитражных судов, в то время как суды общей юрисдикции до настоящего момента не считали условие о предоплате противоречащей природе предварительного договора.

2.  Однако изложенная в указанном определении позиция Верховного суда порождает несколько вопросов. Предоплата по предварительному договору недопустима в любом случае или только в какой-либо части? Как всё же квалифицировать судам такие сделки?

В определении от «08» декабря 2015 г. по делу N 5-КГ15-165 Верховный суд пояснил следующее:

- предварительный договор не будет являться таковым, если устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную её часть;

- сделка, поименованная как предварительный договор с условием предоплаты, по своей природе является основным договором в форме договора купли-продажи будущей вещи с условием о предварительной оплате.

3.  Существенность или несущественность же части цены недвижимого имущества, судя по всему, остаётся на усмотрение суда в каждом конкретном случае.

4.  Альтернативой же по итогу новой позиции судов и при необходимости продавца получить полную стоимость имущества «здесь и сейчас», может выступить соглашение о задатке, но нельзя забывать и о всех рисках, вытекающих из применения сторонами задатка в качестве обеспечения обязательств.

 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

 

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

 

Арсен Саркисян, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1. Почему юристы такие дорогие?

2. НДС с неотделимых улучшений

3. Следует ли юристам предлагать скидки клиентам?

4. Как создать идеальную юридическую фирму?

5. Дробление бизнеса как способ ухода от уплаты налогов. Судебная практика споров с налоговой.

6. Ставка налога на земельный участок, на котором находятся объекты, используемые для обслуживания жилых домов

7. Дробление бизнеса. Судебные споры с налоговой инспекцией.

8. Направление материалов налоговой проверки в следственный орган 

9. Прекращение залога при отказе от договора

10. Право собственности на сооружения гражданской обороны

Подпишись на полезные вебинары от практиков!

×