Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. по делу № А21-6529/2010.
Есть оговорка о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам.
Фабула дела.
Администрация МО «Балтийский муниципальный район» (далее – Администрация) и ООО «Балтийский курорт» (далее – организация) договорились о развитии прибрежной территории, путем строительства пляжей, курортно-рекреационной зоны. Для чего Администрация передала организации земельный участок сначала на праве аренды, а затем, на праве собственности. Когда организация построила инженерные коммуникации и другие вспомогательные сооружения, последняя обратилась в Администрацию с просьбой предоставить указанный земельный участок в собственность по льготной цене (ст. 36 ЗК РФ). По результатам рассмотрения заявления организации, Администрация заключила договор купли-продажи.
Однако, спустя некоторое время, Администрация решила, что заключенный договор является недействительным, так как для продажи земельного участка по льготной цене, в данном случае, правовых оснований не было. После чего Администрация обратилась в суд не только с требованием признать договор купли-продажи недействительным, но также требуя восстановить, ранее действовавший между сторонами, договор аренды и взыскать с организации арендную плату за весь период действия договора купли- продажи, а это около 22 млн. рублей за два года. Все три инстанции, в которых рассматривалось дело, в требованиях Администрации отказали, но настойчивость была ненапрасной. ВАС РФ счел доводы Администрации убедительными и сделку признал недействительной, в части применения последствий недействительности отправил дело на новое рассмотрение.
Позиция ВАС РФ.
1. Изначально стороны заключали договор аренды с целью поэтапного строительства курортно-рекреационной зоны. Однако за весь период действия и договора аренды, и договора купли-продажи основные объекты так и не были построены. Организация построила объекты только вспомогательного значения (водопроводы, трансформаторные подстанции, наружные электрические сети и прочие) и зарегистрировала право собственности на них.
2. Действующим законодательством организации не предоставлена возможность приватизировать весь земельный участок, с учетом того, что на его части находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство, которое подразумевалось при формировании участка.
3. Даже при наличии регистрации права собственности на вспомогательные объекты, расположенные на предоставленном земельном участке, оснований для приобретения этого участка в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ у организации не возникает.
4. Судами ошибочно приведен довод о том, что разделение земельного участка не позволит достичь цели формирования земельного участка, а именно строительства рекреационного района, так как такую цель можно достичь не только в случае приобретения земельного участка или его части в собственность, но и при владении участком на основании договора аренды, который ранее был заключен на 49 лет.
Комментарий.
1. Мы уже рассматривали дело, в котором предприниматель «освоив» земельный участок хотел приобрести его в собственность, однако, напомню, дело в суде он все-таки проиграл ( см. статью «Как потерять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке»). И в этом смысле ВАС РФ дает понять достаточно четкие критерии, установленные в судебной практике, ни реконструкция объекта, ни создании сооружений, которые необходимы для эксплуатации будущих зданий не дают оснований для приобретения права собственности на основании ст. 36 ЗК РФ.
2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность их владельцам по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительно для целей эксплуатации уже существующих зданий.
3. В свете данного вывода ВАС РФ представляется, что если бы организация построила бы на земельном участке, хоть какие-то здания в соответствии с целевым использованием земельного участка, шансов признать договор недействительным было бы гораздо меньше.
Зоя Левашева
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Улучшение имущества по недействительному договору аренды
2. Можно ли мировым соглашением признать сделку недействительной?
3. Если застройщик передумал возводить пристройку и захотел построить дом
4. Об имущественной ответственности руководителя фирмы или как взыскать с него убытки
5. Дело мало выиграть, его надо еще исполнить
7. Про ответственных за ямы на дорогах
8. Публикация в журнале Арбитражная практика
