×
г.Новосибирск

Объекты недвижимости как основание для льготного выкупа земельного участка

09.07.2013

© Depositphotos.com / Subbotina

Вспомогательные объекты недвижимости как основание для льготного выкупа земельного участка

Как принято считать предпринимательская деятельность носит рисковый характер, причем, иногда этот риск оборачивается значительной суммой долга. Так, покупая земельный участок у Администрации,  организация не могла и предположить - какие убытки в результате судебных разбирательств, принесет ей данное приобретение.

 

Постановление Президиума ВАС РФ от 19.03.2013 г. по делу № А21-6529/2010. 

 
Есть оговорка о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам.


Фабула дела.

 
Администрация МО «Балтийский муниципальный район» (далее – Администрация) и ООО «Балтийский курорт» (далее – организация) договорились о развитии прибрежной территории, путем строительства пляжей, курортно-рекреационной зоны. Для чего Администрация передала организации земельный участок сначала на праве аренды, а  затем, на праве собственности. Когда организация построила инженерные коммуникации и другие вспомогательные сооружения, последняя обратилась в Администрацию с просьбой предоставить указанный земельный участок в собственность по льготной цене (ст. 36 ЗК РФ). По результатам рассмотрения заявления организации, Администрация заключила договор купли-продажи.

 
Однако, спустя некоторое время, Администрация решила, что заключенный договор является недействительным, так как для продажи земельного участка по льготной цене, в данном случае, правовых оснований не было. После чего Администрация обратилась в суд не только с требованием признать договор купли-продажи недействительным, но также требуя восстановить, ранее действовавший между сторонами, договор аренды и взыскать с организации арендную плату за весь период действия договора купли- продажи, а это около 22 млн. рублей за два года. Все три инстанции, в которых рассматривалось дело, в требованиях Администрации отказали, но настойчивость была ненапрасной. ВАС РФ счел доводы Администрации убедительными и сделку признал недействительной, в части применения последствий недействительности отправил дело на новое рассмотрение.


Позиция ВАС РФ.

 
1. Изначально стороны заключали договор аренды с целью поэтапного строительства курортно-рекреационной зоны. Однако за весь период действия и договора аренды, и договора купли-продажи основные объекты так и не были построены. Организация построила объекты только вспомогательного значения (водопроводы, трансформаторные подстанции, наружные электрические сети и прочие) и зарегистрировала право собственности на них.

 
2. Действующим законодательством организации не предоставлена возможность приватизировать весь земельный участок,  с учетом того, что на его части находятся объекты, введенные в эксплуатацию, а на другой части только запланировано строительство, которое подразумевалось при формировании участка. 

 
3. Даже при наличии регистрации права собственности на вспомогательные объекты, расположенные на предоставленном земельном участке, оснований для приобретения этого участка в собственность в соответствии со ст. 36 ЗК РФ у организации не возникает.

 
4. Судами ошибочно приведен довод о том, что разделение земельного участка не позволит достичь цели формирования земельного участка, а именно строительства рекреационного района, так как такую цель можно достичь не только в случае приобретения земельного участка или его части в собственность, но и при владении участком на основании договора аренды, который ранее был заключен на 49 лет.


Комментарий.

 
1. Мы уже рассматривали дело, в котором предприниматель «освоив» земельный участок хотел приобрести его в собственность, однако, напомню, дело в суде он все-таки проиграл ( см. статью «Как потерять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке»). И в этом смысле ВАС РФ дает понять достаточно четкие критерии, установленные в судебной практике, ни реконструкция объекта, ни создании сооружений, которые необходимы для эксплуатации будущих зданий не дают оснований для приобретения права собственности на основании ст. 36 ЗК РФ.

 
2. В соответствии с правовой позицией ВАС РФ, изложенной в постановлении Президиума ВАС РФ от 23.12.2008 № 8985/08, земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность их владельцам по основанию, предусмотренному п. 1 ст. 36 ЗК РФ, исключительно для целей эксплуатации уже существующих зданий.

 
3. В свете данного вывода ВАС РФ представляется, что если бы организация построила бы на земельном участке, хоть какие-то здания в соответствии с целевым использованием земельного участка, шансов признать договор недействительным было бы гораздо меньше.


 

Зоя Левашева

 

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Улучшение имущества по недействительному договору аренды

2. Можно ли мировым соглашением признать сделку недействительной?

3. Если застройщик передумал возводить пристройку и захотел построить дом

4. Об имущественной ответственности руководителя фирмы или как взыскать с него убытки

5. Дело мало выиграть, его надо еще исполнить

6. Вывеска или реклама?

7. Про ответственных за ямы на дорогах

8. Публикация в журнале Арбитражная практика

9. О стабильности оборота и сохранении обязательств

10. Как начисляются проценты по простому векселю