×
г.Новосибирск

Как потерять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке

06.05.2013

 © Depositphotos.com / MrTwister

Как потерять объекты недвижимого имущества, находящиеся на земельном участке?

Представьте себе, орган местного самоуправления, считавший себя собственником стадиона, но не зарегистрировавший свое право в установленном порядке, передал его в аренду предпринимателю. В последующем этот предприниматель зарегистрировал право собственности на все постройки стадиона, после чего обратился в этот же орган, с просьбой о выкупе земельного участка.

 

Определение о передачи дела в Президиум ВАС РФ от 05.03.2013 г. по делу № А32-29673/2011.


История дела.

 
Администрация сельского поселения предоставила предпринимателю в аренду земельный участок, на котором располагались два футбольных поля и сопутствующие им постройки с различной степенью износа. Предприниматель, реконструировав объекты недвижимости, зарегистрировал на них право собственности как на вновь созданные объекты. Затем обратился в ту же администрацию с заявлением о предоставлении земельного участка в собственность…как говорится, «ловкость рук и никакого мошенничества».


Администрация, пытаясь разобраться в ситуации, приостановила рассмотрение данного заявления, после чего предприниматель успешно обжаловал действия администрации в суде общей юрисдикции.


Администрация предприняла попытки признать право собственности на бытовые помещения, мини-футбольное поле площадью 1352 кв.м., футбольное поле площадью 6996 кв.м., расположенные на земельном участке общей площадью 14 867 кв.м., находящемся по адресу: Краснодарский край, Темрюкский район, ст. Ахтанизовская, пер. Северный, 5 и признать недействительным зарегистрированное право собственности предпринимателя на указанные объекты. 

 
Однако арбитражный суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционная инстанция признала отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя на спорные объекты, в остальной части решение оставила без изменения. Судом кассационной инстанции постановление апелляции было отменено, решение оставлено без изменения.

 
ВАС РФ не согласился с доводами кассации.


Позиция ВАС РФ.

 
1. Несмотря на то, что в Акте при передаче земельного участка из государственной собственности в муниципальную не были перечислены все объекты недвижимости, находившиеся на нем, можно считать, что спорные объекты также были переданы. Так как администрации был передан не просто земельный участок, а стадион, состоящий из различных построек, объединенных общим функциональным назначением (сложная вещь, ст. 134 ГК РФ).

 
2. Договором и законом не предусмотрено возникновение права собственности на вновь созданные объекты, которые расположены на чужом земельном участке. Законодательством РФ (ст. 616, ст. 623 ГК РФ) предусмотрена возможность получения компенсации за построенные или реконструированные объекты или в случае признания объекта самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), подлежит сносу, но регистрация права собственности на них не допускается.

 
3. Вывод судов о ненадлежащем способе защиты является ошибочным, так как администрация имела право на защиту вещно-правовыми способами против арендатора самовольно зарегистрировавшего право на объекты недвижимости. 


Комментарий.

 
1. При передаче объекта в аренду следует иметь ввиду то, что неоформленный в надлежащем порядке объект аренды или иные объекты, размещенные на нем (применительно к земле), могут выбыть из «собственности» арендодателя помимо его воли.

 
2. В данном случае специфика имущества, переданного в аренду, может помочь первоначальному владельцу в признании права собственности на него. Так как еще в постановлении Президиума ВАС РФ от 20.10.2010 № А56-50083/2008 было дано расширительное толкование понятия сооружение, как единого объекта, состоящего  из разнородных элементов, которые объединены общим функциональным назначением и служат для удовлетворения потребностей граждан, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности. К таким сооружениям относится и стадион. Поэтому для защиты права собственности на вспомогательные помещения, объединенных общим назначением, не обязательно иметь зарегистрированное право на каждый объект в отдельности, достаточно представить технический паспорт стадиона, в котором указаны спорные объекты.

 
3. При рассмотрении дела, суду недостаточно представить в качестве доказательства строительства объекта только разрешение на ввод в эксплуатацию. Ответчик должен доказать строительство нового объекта посредством документов свидетельствующих о строительстве объекта и документов, с которыми он обращался в уполномоченный орган за получением разрешения на ввод в эксплуатацию.

 
4. Для признания права собственности не имеет значения ошибка истца в выборе способа защиты своего права, суд должен определить из какого правоотношения возник спор и какие нормы необходимо применить, и, исходя из этого, вынести решение.


 

Зоя Левашева

 

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:


1. Рецензия на книгу: Психология убеждения. Роберт Чалдини, Стив Мартин и Ноа Гольдштейн

2. Неосновательное обогащение или военная хитрость

3. Семинар «Договорная работа на предприятии»

4. Как защитить свои права на объект инвестиционного контракта?

5. Доля учредителя при выходе из ООО, как рассчитать?

6. Адвокат дьявола или еще 1 полезный навык для участников переговоров

7. Об ответственности за недостоверность сведений в таможенной декларации

8. Как исключить риски при увольнении руководителя компании

9.Новосибирский коворкинг центр - 2

10. Неосновательное обогащение вследствие законного использования помещений

Подпишись на полезные вебинары от практиков!

×