5 risques de l'acheteur lors de l'achat et la vente de biens immobiliers
C’est l’acheteur qui est la partie la plus vulnérable lors de la conclusion et de l’exécution du contrat de vente de biens immobiliers, puisqu’en acquittant son obligation de payer les biens, il transfère une somme d’argent importante au vendeur et plus difficile de compter sur un remboursement si les choses ne se passent pas bien. que de retourner la propriété.
Tenez compte des principaux risques auxquels l’acheteur est exposé dans les transactions d’achat et de vente de biens immobiliers (contrats d’achat et de vente de biens immobiliers: appartements, maisons, chalets, terrains, immeubles, locaux non résidentiels, immeubles).
1) Le risque de reconnaissance de la transaction n'est pas conclu
Si le contrat de vente et d'achat immobilier est reconnu comme non conclu, le remboursement des sommes versées par l'acheteur sera effectué conformément aux règles relatives à l'enrichissement sans cause. Comme nous l’avons déjà dit plus haut, le retrait effectif de fonds par l’acheteur en vertu d’un contrat non conclu peut être très difficile. Ainsi, comme suit de l'art. 432 du code civil de la Fédération de Russie, le contrat sera réputé conclu si, entre le vendeur et l'acheteur, sous la forme requise dans les cas d'espèce, un accord a été trouvé sur toutes les conditions essentielles du contrat.
En ce qui concerne le contrat de vente de biens immobiliers, le Code civil de la Fédération de Russie mentionne les conditions essentielles: a) l'objet (article 554 du Code civil), notamment: des données identifiant spécifiquement le bien immobilier à transféré à l'acheteur, y compris les données définissant l'emplacement de l'immobilier sur le terrain concerné ou dans la composition d'autres biens immobiliers; b) prix (article 555 du Code civil de la Fédération de Russie). Lorsque la description d'un bien immobilier doit être aussi détaillée que possible, indiquer ses données d'identification sur la base de documents comptables techniques, de titres de propriété et de pièces justificatives, car la loi ne spécifie pas explicitement quelles données concernant l'objet acquis doivent figurer dans le contrat.
Un contrat sera-t-il considéré comme conclu dans lequel, par exemple, il n’est pas indiqué le nombre d’étages de l’objet, à condition que soient indiquées toutes les autres données permettant d’identifier l’objet? Et le contrat dans lequel il n'y a aucune indication de la lettre du bâtiment? La pratique judiciaire dans de tels litiges est controversée et nous recommandons donc de décrire le bien de manière aussi détaillée que possible. Appliqué à l'indication du prix de l'immobilier, un risque élevé pour l'acheteur est une indication du prix de l'objet qui ne correspond pas à l'objet réel. La baisse des prix s'explique souvent par le désir "d'optimiser" la fiscalité.
Dans le même temps, il convient de comprendre que dans les cas où le contrat est reconnu non valide et non conclu, l'acheteur sera confronté au fait qu'il sera très difficile de prouver le fait que le paiement de l'argent a été supérieur au montant spécifié. Dans le contrat.
2) Le risque d'invalidation de la transaction
Ici, toute une gamme de terrains et de situations est possible. Rappelons que toute transaction contraire aux exigences de la loi est invalide. Tout d’abord, afin d’éviter le risque d’annulation de la transaction, vous devez vérifier soigneusement l’autorité du vendeur / représentant du vendeur pour mener à bien la transaction. Si le vendeur est un particulier, obtenez le consentement notarié de son épouse pour vendre le bien ou faites une déclaration indiquant que le bien a été acheté par le vendeur non marié. Il y a des situations fréquentes où le mariage a été dissous il y a longtemps, les biens n'étaient pas divisés.
Lors de l’achat de tels biens, malgré le fait qu’après la dissolution du mariage, il soit fortement recommandé de demander le consentement de l’ex-conjoint ou de renoncer à l’acquisition de cet objet. Si le vendeur est une personne morale, vous devez demander l’enregistrement, les documents constitutifs du vendeur, un extrait réel du registre, des documents confirmant l’autorité de la personne qui signe le contrat pour le compte de la société (protocole de nomination ou procuration). , relevé de la valeur comptable de l’objet, ersky balance comptable à la dernière date de reporting.
Nous prenons en compte le fait qu’une transaction importante nécessite l’approbation préalable de l’organisme autorisé du vendeur. En outre, les statuts peuvent prévoir les cas dans lesquels une transaction d'un certain type, ou dépassant un certain montant, doit également être préalablement approuvée par les organes autorisés de la société.
3) Risque de réclamation
Non seulement la transaction de vente immobilière elle-même peut être considérée comme invalide, mais également toutes les transactions sur la base desquelles le droit de chaque vendeur précédent est né, ainsi que l'acte d'un organisme étatique ou municipal. En un sens, l'acheteur est protégé par un délai de prescription. Cependant, nous ne les considérerons pas comme une panacée pour tous les maux. La limitation du délai de prescription commence à la date à laquelle la personne a appris ou aurait dû avoir connaissance de la violation de ses droits.
Souvent, cela ne permet pas l’utilisation de la limitation des actions comme moyen de protection. La loi n'autorise pas la récupération de la propriété auprès d'un acheteur de bonne foi (c'est-à-dire un acheteur qui ne savait pas et ne pouvait pas savoir que le vendeur du bien immobilier n'avait pas le droit d'aliéner le bien) si le bien a été acheté par l'acheteur à titre de réparation, sauf si le bien a été mis hors de la possession du propriétaire ou des personnes à qui le bien a été transféré par le propriétaire en possession, outre leur volonté.
Pour illustrer la situation de récupération de biens immobiliers auprès d'un acheteur de bonne foi, nous donnons l'exemple suivant. Après le décès du propriétaire, la propriété a été vendue avec une fausse procuration de l'un des héritiers. Par la suite, l'objet a été revendu à plusieurs reprises, de sorte que le propriétaire était une autre personne qui ne savait pas et ne pouvait pas connaître l'insignifiance de la transaction confirmant la propriété de l'un des vendeurs précédents. Un autre héritier a appris la vente d’un appartement quelques années plus tard et a poursuivi le propriétaire actuel pour avoir obtenu l’objet de la possession illégale de quelqu'un d'autre. La demande d'indemnisation a été réglée malgré le fait que le propriétaire actuel est un acheteur de bonne foi.
4) Risque de manquement du vendeur à son obligation de céder un bien
Le transfert de l'objet se fait sur l'acte de transfert ou un autre document sur le transfert (ce document est souvent le contrat lui-même, dans lequel la condition est que, simultanément, il remplisse les fonctions de l'acte de transfert). En cas de non-respect de l'obligation de transfert, l'acheteur a le droit d'exiger que l'objet soit retiré du vendeur et transféré à lui-même dans les conditions prévues par le contrat. Toutefois, conformément aux dispositions du Code civil, ce droit n'est plus applicable si la chose a déjà été transférée à un tiers qui dispose du droit de propriété, de gestion économique ou de gestion opérationnelle. Si une chose n'a pas encore été transférée, l'avantage est celui des créanciers, en faveur desquels l'obligation était née plus tôt et, si elle ne peut pas être établie, celui qui avait déjà intenté une action en justice. Au lieu de l'obligation de transférer le bien, l'acheteur est en droit de réclamer des dommages et intérêts.
5) Le risque d’acquérir des biens grevés de droits de tiers
Le transfert de propriété d'un bien immobilier n'entraîne pas la résiliation des contrats de location conclus pour l'objet vendu. En conséquence, l'acheteur peut se trouver dans une situation où le bien acquis est grevé de contrats de bail existants, aux termes desquels le propriétaire est privé de la possibilité d'une résiliation extrajudiciaire unilatérale du contrat et où le taux de location est nettement inférieur au marché. taux.
Afin de minimiser ces risques, un extrait de l'URSS sur l'objet acheté doit être demandé (et pour l'immobilier résidentiel - également un extrait du registre de la maison), et le contrat doit inclure la garantie du vendeur qu'il n'y a pas de charge grevant le objet. Il exclut également le risque d'une éventuelle arrestation d'un objet par un tribunal, un huissier de justice pour les droits de tiers au vendeur jusqu'à l'enregistrement officiel du transfert de propriété de l'objet du vendeur à l'acheteur.
Les moyens de minimiser les risques sont les mêmes - une demande d'extrait de l'USRR avec une date aussi proche que possible de la date de la transaction, ainsi que l'inclusion dans le contrat des garanties pertinentes du vendeur.
p.s. Nous nous sommes arrêtés aux principaux risques, les plus courants et les plus "dangereux" pour l'acheteur. Hélas, cette liste est ouverte - un nombre considérable d’autres dangers menacent l’acheteur d’immobilier. En voici quelques uns:
a) le risque d'acquérir des biens immobiliers de qualité insuffisante, y compris ceux qui présentent des défauts cachés;
b) le risque que le vendeur élude les actes nécessaires à l'enregistrement officiel du transfert de propriété à l'acheteur;
c) le risque de suspension, le refus d'enregistrement par l'État du transfert de propriété pour diverses raisons (souvent, pour éliminer les commentaires formulés par l'autorité chargée de l'enregistrement, le vendeur ou son mandataire est requise, et l'absence de tels commentaires dans la ”, Son absence de contact ou son refus d'aider pourrait considérablement compliquer la vie de l'acheteur intéressé par l'enregistrement précoce de ses droits);
d) le risque que le bien acquis soit hérité en cas de décès du vendeur avant l'enregistrement officiel du transfert de propriété;
e) les risques liés à la nécessité de «légaliser» les réaménagements qui n'ont pas été correctement exécutés par le ou les propriétaires précédents (risques juridiques, financiers, temporaires, de responsabilité administrative et autres);
e) les risques associés à l'acquisition d'un objet du patrimoine culturel;
g) le risque que le vendeur conteste le fait de payer pour l'objet (établir et conserver des récépissés, enregistrer le fait de payer dans le contrat, agir);
h) le risque que le vendeur évite de retirer les charges de l'objet en cas de vente d'un bien immobilier avec paiement différé, etc.
p.s.s. Pour minimiser les risques, nous proposons notamment les outils suivants:
a) le recours à diverses méthodes de garantie des obligations;
b) l'utilisation d'opérations à la condition, par exemple, lorsque le transfert de fonds est effectué uniquement à la condition que les documents relatifs à la coordination du réaménagement précédemment réalisé et découvert soient soumis;
c) inclusion de conditions relatives aux garanties et assurances.
21 juillet 2015
Galina Korotkevich
Associé, analyste juridique. J'écris des articles, cherche des informations intéressantes et propose des façons de les utiliser. Je pense que grâce à des analyses juridiques de haute qualité, les clients s'adressent à un cabinet d'avocats, et non l'inverse. Êtes-vous d'accord? Alors soyons amis sur Facebook.
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