Как поделить доходы от аренды общего имущества?

© Depositphotos.com/Komvell

Как поделить доходы от аренды общего имущества?

Казалось бы, очевидно, что данный вопрос прямо урегулирован ст. 248 ГК РФ, однако как оказалось не все так просто и творческая мысль судей может неожиданным образом сказаться на участниках спора, а равно долевой собственности. Предложение же для урегулирования спора может выглядеть своеобразно. 

Определение о передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-18330/13 от 25.03.2014 г.(Дело № А40-24297/13)

Из материалов дела.

Обществу и Предпринимателю принадлежало здание цеха. Причем Обществу принадлежала доля в размере 9/10, а предпринимателю 1/10. Предприниматель, начиная с 2006 г. сдавал цех в аренду, в свою очередь его арендаторы передавали здание в субаренду, да так, что каждый последующий субарендатор неизменно становился «субсубарендатором», иногда даже в один и тот же день. Так вот, последний субарендный договор признали недействительным, и вся картина открылась для Общества – оказалось все это время, Предприниматель получал весь доход единолично, не извещая, и не считая нужным, делится с Обществом. Поэтому Общество сначала подало в суд на последнего арендатора, но судьи указали на то, что арендатор исправно платил арендную плату и никакого имущества в связи с этим не сберег, а, следовательно, нельзя требовать с него неосновательное обогащение. Тогда Общество обратилось с требованием к Предпринимателю. Но суды всех инстанций Обществу в удовлетворении иска отказали. Коллег судей поправили только в ВАС РФ.

Позиция ВАС РФ.

1. Доходы от использования общего имущества поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками общей собственности соразмерно их доли, если соглашением между ними не предусмотрено иное (ст. 248 ГК РФ).

2. Критерием распределения доходов в отсутствии соглашения является размер доли каждого из участников долевой собственности.

3. Применение такого механизма не зависит от наличия спора между участниками долевой собственности о порядке владения и пользования общим имуществом, либо от выдела доли в общей долевой собственности Обществом.

4. Указанная норма гарантирует участнику долевой собственности получение части доходов от использования общего имущества.

Комментарий.

1. На окончании предложения: «если соглашением не предусмотрено иное» судей и «переклинило». Трактовка данного пункта у судей сложилась следующая, если соглашения о распределении доходов от сдачи общего имущества в аренду нет, то невозможно определить, кому, сколько доходов причитается. Хотя в пункте довольно четко все прописано. 

2. При этом судьи дали еще более странную рекомендацию Обществу для защиты своего права. Судьи посчитали, что доходы могут быть распределены только в том случае, если участники общей собственности определили порядок владения и пользования зданием цеха, либо Общество заявило бы о выделе своей доли. Хотя ни в ст. 248 ГК РФ, ни в какой-либо иной норме такого требования, в качестве обязательного для распределения доходов, не содержится. То есть, по сути, они предложили участнику долевой собственности сначала прекратить режим долевой собственности, а затем претендовать на доходы от сдачи в аренду общего имущества.

3. Мало того, что такой вывод противоречит здравому смыслу, так он еще идет в разрез со  сложившейся судебной практикой (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 26.02.2014 по делу № А56-64286/2012, постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 15.08.2013 по делу № А63-14230/2012).

4. Данное дело демонстрирует, что иногда даже в очевидных вопросах судьи могут ошибаться и единственный способ борьбы за свои права является обжалование таких судебных актов.

Желаю удачи, 

Зоя Левашева.

p.s. 10 наиболее интересных материалов:

1. Взыскание убытков с директора

2. Кто право давал?!

3. Правовая защита конфиденциальной информации

4. SMM в Новосибирске

5. Обход закона

6. Возмещение реального ущерба

7. Сиамские близнецы

8. Впечатление о VII Юридическом форуме Сибири

9. Нетипичная недвижимость

10. Взыскание убытков с членов совета директоров