×
г.Новосибирск

Договор инвестиционного товарищества и договор простого товарищества

23.09.2019

Договор об инвестиционной деятельности. Инвестиционный договор в строительстве. Договор инвестиционного участия. Договор инвестиционного товарищества.

Многие договорные конструкции, предусмотренные законодательством, позволяют участникам коммерческих отношений заключать удобные для них сделки, в том числе имеющие смешанный характер. Однако не всегда участники сделки верно оценивают договорную конструкцию и последствия, которые могут наступить в случае ее разрушения. В деле об инвестициях у судов разных инстанций были различные подходы к вопросу о квалификации сделки, заключенной участниками спора. Точку в этом вопросе поставил Верховный суд РФ.

Фабула дела:

ООО «Алмикс» (далее – Общество), будучи арендатором земельного участка по договору с администрацией городского округа, вступило в инвестиционный договор по строительству жилых домов на этом земельном участке. Общество вложило право аренды участка взамен на получение доли в объектах недвижимого имущества, которые будут построены позже. Партнерами Общества выступили «Владстройзаказчик» и ООО «Партнеры», в обязанности которых входило осуществление строительства. Общество передало «Владстройзаказчик» права аренды земельного участка с согласия собственника, тем самым исполнив свое обязательство, предусмотренное инвестиционным соглашением.

Общество попало в процедуру банкротства. Конкурсный управляющий оспорил соглашение о переуступке участка, требовал взыскания денежных средств в конкурсную массу должника с «Владстройзаказчик».

Суды всех инстанций были на стороне заявителя. Верховный суд РФ посчитал выводы судов неверными, однако пришел к заключению, что итоговое решение судов было верным: признать соглашение недействительным.

Судебный акт: определение Верховного Суда РФ от 12.07.2019 № 303-ЭС18-18778 по делу № А51-7622/2016

Выводы суда:

1. Суды квалифицировали договор об инвестиционной деятельности как договор простого товарищества и признали договор прекращенным вследствие объявления Общества и ООО «Партнеры» банкротами.

2. Суды указали на недоказанность вхождения права аренды в состав общего имущества товарищей, а также того, что участок использовался на условиях множественности лиц на стороне арендатора, суды признали требование о возврате земельного участка необоснованным.

3. Суды указали, что соглашение о передаче прав и обязанностей было заключено менее чем за год до возбуждения дела о банкротстве. Соглашение об уступке суды признали соглашением о перенайме и указали, что оно не могло быть заключено без взимания какой-либо платы с «Владстройзаказчик». А соглашение не предусматривало встречного предоставления.

4. Судебная коллегия посчитала, что нельзя расценить инвестиционный договор в качестве договора простого товарищества. По крайней мере, товарищами нельзя признать Общество и «Владстройзаказчик». Общество не принимало на себя обязательств о совершении тех или иных конкретных действий совместно с иными сторонами для извлечения прибыли или создания недвижимости.

5. Общество было наделено лишь полномочиями, характерными для приобретателя будущей вещи. Общество заключило с участниками товарищества договор, по которому предоставило право аренды земельного участка, к такому соглашению подлежат применению нормы о мене.

6. С момента прекращения договора простого товарищества его участники несут солидарную ответственность, в том числе перед Обществом.

7. Общество не получило встречное предоставление за переданный участок, следовательно, оно имеет право на возмещение убытков.

8. Квалификация судами договора перенайма как недействительной подозрительной сделки ошибочна, но не привела к принятию неправильного решения, судебная коллегия оставила в силе обжалуемые судебные акты.

Комментарии:

1)  Законодательство РФ дает понятие «договор об инвестиционной деятельности» в призме строительства, перевооружения действующих предприятий. Закон об инвестиционной деятельности от 25.02.1999 № 39-ФЗ регулирует инвестиционную деятельность, осуществляемую в форме вложений денежных средств и иного имущества в целях осуществления инвестиционного проекта.

Указанным законом предусмотрено, что взамен земельного участка, передаваемого для реализации инвестиционного проекта, может быть предоставлена часть помещений в созданном объекте. Таким образом, конструкция, предусмотренная действующим законодательством, соответствует той модели, которую выбрали участники спора.

2)  Вместе с тем, суды квалифицировали договор, заключенный между сторонами спора, в качестве договора простого товарищества. Вкладом товарища также могут быть деньги или иное имущество. Существенное различие между инвестиционным договором и товариществом заключается в том, что товарищи объединяются для осуществления совместной деятельности, то есть предполагается, что каждый из них работает в целях достижения продекламированной цели.

Инвестиционный контракт предполагает осуществление инвестиций, и закон регулирует именно это, на обязательное осуществление совместной деятельности в нем акцента нет. Договор об осуществлении инвестиций как отдельная конструкция не предусмотрен ГК РФ, поэтому к нему применяются правила об отдельных видах договоров. Кроме того, инвестиционный контракт может быть сконструирован как договор товарищества или договор о совместной деятельности.

3) Верховный суд отметил, что даже если между тремя сторонами подписан единый документ, он не обязательно должен одинаково квалифицироваться для трех сторон. Стороны, договорившиеся о совместном строительстве и определившие свои вклады как действия, предваряющие стройку, и непосредственно строительство, являются товарищами. Третья сторона может участвовать в сделке с ними, но не обязательно быть еще одним товарищем.

Таким образом, стороны заключили смешанный договор, имеющий признаки товарищества и мены. Применив правила регулирования договора мены, суд признал, что сделка, совершенная в преддверии банкротства, по которой должник не получил встречного предоставления, нарушает интересы кредиторов должника.

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности);  Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом)Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, видеоподкаст на тему «Налоги. Оптимизация. Перевод сотрудников в ИП» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2018 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинации «Арбитражное судопроизводство». Это позволило нам войти в ТОП-50 региональных компаний по всей России в данной номинации.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Галина Короткевич, партнер. Люблю кофе, всякие вкусняшки, банкротные дела и корпоративное право. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков

2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате

3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика

4) Защита директора от субсидиарной ответственности

5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода

6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков

7) Дефекты формы векселя – требование по векселю

8) Налог на имущество организаций – коды льгот

9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ

10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов 

Подпишись на полезные вебинары для директоров, собственников, юристов и бухгалтеров от практиков!

×