Коэффициенты к ставке земельного налога 1,5%: кого защитил ВС и что будет с 2027 года

Повышающий коэффициент земельного налога по п. 15 ст. 396 НК РФ - множитель для участков, приобретённых под жилищное строительство. Коэффициент 2 действует три года с регистрации прав на участок, коэффициент 4 - после трёх лет и до регистрации прав на дом. По состоянию на октябрь 2026 года Верховный суд не допускает налог по ставке 1,5% с такими коэффициентами по участкам под ИЖС в бизнесе. Но только для компаний, чьи споры шли в суде на 21 июля 2026 года. Для остальных запрет начнёт действовать с 2027 года.

Экономколлегия ВС вынесла определения от 15 октября 2026 года № 306-ЭС26-9421 и № 306-ЭС26-9423. Она частично отменила акты трёх инстанций по делам № А65-42003/2024 и № А65-42007/2024. Компании «Корнер Агент» и «Корнер Констракшн-1» спорили с инспекцией о земельном налоге за 2023 год по участкам в Казани. Инспекция считала налог по ставке 1,5% с коэффициентами, то есть фактически по 3% и 6% кадастровой стоимости. Коэффициенты ВС отменил, а ставку 1,5% по участкам под таунхаусы оставил. Разбираем, кто вправе добиваться пересчёта налога, за какие годы и как вернуть переплату.

Что решил ВС о повышающих коэффициентах к ставке 1,5%

Верховный суд не допускает расчёт земельного налога по ставке 1,5% с коэффициентами 2 и 4 по участкам под ИЖС в бизнесе. Правило касается споров, которые шли в суде на 21 июля 2026 года. Определениями от 10 сентября 2026 года № 301-ЭС26-1840 и № 306-ЭС26-6449 экономколлегия отменила акты нижестоящих судов. По изложению ФНС, оспоренное требование инспекции суд признал недействительным.

ФНС направила оба определения инспекциям письмом от 30 сентября 2026 года № СД-36-21/8636@ для использования в работе. Письмо пересказывает логику ВС. До 2020 года коэффициенты применялись только к льготной ставке 0,3% и поднимали налог до 0,6% или 1,2% кадастровой стоимости. Это не выходило за общий предел ставки в 1,5%.

С 1 января 2020 года Федеральный закон № 325-ФЗ лишил организации ставки 0,3% по участкам под ИЖС, используемым в бизнесе. Эту позицию ВС закрепил в Обзоре судебной практики № 4 (2025), п. 26. Предельная ставка для них выросла до 1,5%, но п. 15 ст. 396 НК законодатель не поправил. В итоге коэффициенты к новой ставке давали 3% и 6% кадастровой стоимости в год.

По изложению ФНС, такой рост не имеет очевидной связи с ростом выгоды от использования земли. Решающее обстоятельство - налогоплательщик своевременно обратился в суд и к дате постановления КС не исчерпал средства защиты, подав жалобу в ВС. Поэтому суд применил к нему исключение из правила об отсутствии обратной силы.

Определения от 15 октября 2026 года по делам «Корнер» продолжают эту практику. Экономколлегия сослалась на постановление КС № 52-П, вынесенное по жалобе казанской компании «Корнер Казань». ВС указал: компании обратились в суд до постановления КС и к его дате не исчерпали средства защиты. Они сохраняли право на жалобу в ВС и подали её в установленный срок. Под исключение не попадает компания, которая не судилась до 21 июля 2026 года. То же касается спора, который к этой дате закончился, а сроки на жалобы истекли. Для такой компании налог в размере до 6% кадастровой стоимости в год за прошлые годы и 2026 год сохраняется.

Постановление КС № 52-П: что запрещено и с какого года

Постановлением от 21 июля 2026 года № 52-П КС признал п. 1 ст. 394 и п. 15 ст. 396 НК РФ частично неконституционными. Нормы порождали неопределённость при расчёте налога по участкам под ИЖС в бизнесе. С нового налогового периода коэффициенты к ставкам в пределах 1,5% не применяются, если законодатель не установит иное.

Жалобу подала компания «Корнер Казань», которая владеет участками под ИЖС в Казани. Инспекция рассчитала ей налог за 2023 год по ставке 1,5% с коэффициентами 2 и 4. Арбитражный суд Республики Татарстан отказал компании (дело № А65-42005/2024), вышестоящие инстанции его поддержали. КС указал, что акты по делу заявителя подлежат пересмотру.

КС отметил: без уточнения закона могут возникнуть сомнения в обоснованности разного налогообложения застройщиков. Он сравнил участки под ИЖС с участками под многоквартирные дома, которые тоже застраивают в бизнесе. Застройщик многоквартирного дома применяет ставку не выше 0,3%. Исключение - участки кадастровой стоимостью свыше 300 млн руб., для них предел ставки 1,5%. Расчёт показывает разрыв. При одинаковой задержке стройки застройщик ИЖС при ставке 1,5% платит 3% или 6% кадастровой стоимости. Застройщик многоквартирного дома при ставке 0,3% - не более 0,6% или 1,2%.

Налоговый период по земельному налогу - календарный год (п. 1 ст. 393 НК). На дату постановления текущим был 2026 год, поэтому общий запрет действует с 2027 года. Законодатель вправе сохранить коэффициенты и для ставки 1,5%, но только поправкой в НК. Такие поправки вступают в силу не ранее 1-го числа очередного налогового периода (п. 1 ст. 5 НК).

Исключение из постановления КС само по себе не срабатывает. Инспекция считает налог по данным ЕГРН, а компания должна доказать, что попадает под исключение. Ошибка в датах регистрации прав или в виде разрешённого использования меняет коэффициент и итоговую сумму.

Кому пересчитают земельный налог за прошлые годы?

Пересчёт налога за 2026 год и прошлые периоды по постановлению № 52-П доступен не всем. Право есть у заявителя и у компаний, которые обратились в суд до 21 июля 2026 года. Их дела или жалобы на эту дату должны были быть поданы или находиться в суде, в том числе в высшей инстанции (п. 2 резолютивной части).

Налогоплательщики делятся на три группы, и первая - компании со спорами, которые шли в суде на 21 июля 2026 года. Суды рассматривают их с учётом п. 7 ст. 3 НК: неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика. Так ВС разрешил дела 10 сентября и 15 октября 2026 года.

Вторая группа - компании, которые платили налог с коэффициентами и не судились или спорили только с инспекцией. Их исполненные обязательства за прошлые годы и 2026 год постановление не пересматривает. КС объяснил это так: немедленный возврат налога ударил бы по местным бюджетам и мог подорвать их устойчивость.

Без обращения в суд до 21 июля 2026 года налог за прошлые годы и 2026 год по постановлению № 52-П не пересчитать. При кадастровой стоимости участка 100 млн руб. и коэффициенте 4 разница между 6% и 1,5% составляет 4,5 млн руб. за каждый год. Эти деньги остаются в местном бюджете: постановление не даёт оснований для их пересмотра.

Третья группа - все налогоплательщики с 2027 года. Коэффициенты к ставке 1,5% по участкам под ИЖС в бизнесе не применяются, если НК не изменят. Гражданам и ИП налог считает инспекция, и для них действует ещё одно ограничение. Перерасчёт по уведомлению возможен не более чем за три года (п. 2.1 ст. 52 НК).

Как вернуть переплату по земельному налогу с коэффициентами?

Переплата возвращается только после того, как суд или инспекция уменьшит налоговую обязанность. Уменьшенная сумма формирует положительное сальдо единого налогового счёта (п. 3 ст. 11.3 НК). Компания распоряжается им по заявлению о возврате (ст. 79 НК). Иск о возврате подают в течение трёх лет с момента, когда компания узнала или должна была узнать о нарушении права.

За 2026 год и прошлые периоды организация исчисляет земельный налог сама (п. 1 ст. 52, ст. 396 НК). Инспекция параллельно рассчитывает налог по сведениям ЕГРН и направляет сообщение об исчисленном налоге (п. 5 ст. 397 НК). На сообщение компания вправе представить пояснения и документы. В делах «Корнер» компании оспорили именно такие сообщения. Порядок для компаний со спором в суде выглядит так:

1. Проверьте дату обращения в суд и стадию спора на 21 июля 2026 года.

2. Закажите выписки ЕГРН с датами регистрации прав на участок и на дом и видом разрешённого использования.

3. Сверьте свой расчёт с сообщением инспекции и направьте пояснения с документами.

4. В идущем споре письменно заявите о применении постановления № 52-П и п. 7 ст. 3 НК.

5. После вступления решения в силу проверьте сальдо ЕНС и подайте заявление о возврате.

6. При отказе или бездействии инспекции подайте иск о возврате переплаты.

Коэффициент 2 можно снять и без ссылки на КС. Если права на дом зарегистрированы до истечения трёх лет, налог за период коэффициента 2 пересчитывается с коэффициентом 1 (абз. 1 п. 15 ст. 396 НК). Для этого нужна выписка ЕГРН с датой регистрации прав на дом или любое помещение в нём.

Срок на иск о возврате - три года. Его считают со дня, когда компания узнала или должна была узнать о нарушении права на возврат. Так разъяснил Пленум ВАС РФ (п. 79 постановления от 30.07.2013 № 57). После истечения срока суд откажет в иске о возврате, даже если налог с коэффициентом посчитан незаконно.

Отказ в первой инстанции не закрывает спор, если компания обратилась в суд до 21 июля 2026 года. Но у каждой жалобы свой срок, а позицию нужно строить на постановлении № 52-П и свежей практике ВС. Пропущенный срок на апелляцию суд восстанавливает только по причинам, не зависящим от заявителя. Ходатайство подают не позднее шести месяцев со дня решения (ч. 2 ст. 259 АПК РФ).

Какая ставка земельного налога для участков под таунхаусы?

Участки под таунхаусы, которые компания застраивает в бизнесе, облагаются по ставке до 1,5%. Так решил ВС в определениях от 15 октября 2026 года по делам «Корнер». Льготная ставка до 0,3% по пп. 1 п. 1 ст. 394 НК к ним не применяется, хотя в норме они прямо не названы. В этой части ВС оставил акты нижестоящих судов в силе.

Компании оспаривали и ставку 1,5% по участкам с кодом вида разрешённого использования 2.3 (блокированная жилая застройка). Исключение из льготы в НК названо только для ИЖС (код 2.1). Формально дом блокированной застройки действительно не отвечает признаку отдельно стоящего здания из определения ИЖС (п. 39 и 40 ст. 1 ГрК РФ). Но экономколлегия сочла решающей цель льготы, а не технические признаки здания.

По логике ВС, ставка 0,3% поддерживает строительство жилья гражданами для личных нужд. Блок в доме блокированной застройки, как и дом ИЖС, предназначен для проживания одной семьи. Поэтому исключение для бизнеса распространяется и на таунхаусы. Часть публикаций о делах «Корнер» сообщила обратное, но текст определений этого не подтверждает.

Код 2.3 в выписке ЕГРН не даёт застройщику права на ставку 0,3%, если участок используется в бизнесе. Коэффициенты к таким участкам инспекция в делах «Корнер» не применяла, и этот вопрос ВС не рассматривал. Разница между ставками пятикратная: 1,5 млн руб. против 300 тыс. руб. в год на каждые 100 млн руб. кадастровой стоимости.

Земельный налог за 2026 и 2027 годы: что делать застройщику

За 2026 год коэффициенты к ставке 1,5% могут применяться к компаниям, которые не обратились в суд до 21 июля 2026 года. Налог за 2026 год организации платят до 1 марта 2027 года: 28 февраля выпадает на воскресенье (п. 1 ст. 397, п. 7 ст. 6.1 НК). С 2027 года коэффициенты к ставке 1,5% по участкам под ИЖС в бизнесе не применяются, если НК не изменят.

С налога за 2027 год порядок меняется по Федеральному закону от 28.11.2025 № 425-ФЗ. Налог и авансы организаций будет исчислять инспекция и сообщать сумму компании. Авансы платят до 28-го числа второго месяца после квартала, налог за год - до 28 марта. ФНС уже поручила инспекциям довести письмо о практике ВС до сотрудников, которые настраивают автоматический расчёт налога.

Поправка в НК о налоге вступает в силу не ранее 1 января следующего года и не ранее месяца после опубликования (п. 1 ст. 5 НК). Если её не опубликуют хотя бы за месяц до 1 января 2027 года, налог и авансы за 2027 год считаются без коэффициентов. Сообщение инспекции за 2027 год стоит сверить именно с этим правилом.

Налоговую базу снижает и оспаривание кадастровой стоимости участка. О порядке мы писали в материалах об оспаривании кадастровой стоимости и о росте кадастровой стоимости коммерческой недвижимости. Обзор позиций высших судов по налоговым спорам - в материале за I квартал 2026 года.

Частые вопросы

1. Применяются ли коэффициенты 2 и 4 к ставке 0,3%?

Да, постановление № 52-П касается только ставок в пределах 1,5% по участкам под ИЖС в бизнесе. Для участков, облагаемых по ставке до 0,3%, п. 15 ст. 396 НК действует в прежнем виде. С коэффициентами налог по ним составляет до 0,6% или 1,2% кадастровой стоимости. Это, например, участки под многоквартирные дома.

2. Касается ли запрет индивидуальных предпринимателей?

Да, постановление говорит об участках под ИЖС, используемых в предпринимательской деятельности, без привязки к форме собственника. Предпринимателю налог рассчитывает инспекция и направляет уведомление. Перерасчёт по уведомлению возможен не более чем за три предшествующих года. Пересмотр прошлых лет и 2026 года по постановлению открыт только тем, кто обратился в суд до 21 июля 2026 года.

3. Можно ли сослаться на определения ВС от 10 сентября 2026 года в споре с инспекцией?

Да, ФНС сама направила эти определения инспекциям для использования в работе. Письмо от 30 сентября 2026 года № СД-36-21/8636@ носит информационный характер и не создаёт новых норм. Определения не расширяют круг лиц, которым пересчитают налог за прошлые годы. Они показывают, как суды применяют постановление № 52-П.

4. Что будет, если законодатель сохранит коэффициенты для ставки 1,5%?

Тогда коэффициенты к ставке 1,5% вернутся не раньше 1 января года, следующего за опубликованием поправки в НК. Нормы, ухудшающие положение налогоплательщика, обратной силы не имеют (п. 2 ст. 5 НК). Вступают они не ранее чем через месяц после опубликования (п. 1 ст. 5 НК). КС потребовал, чтобы такое решение имело самостоятельное обоснование, а не преследовало только рост поступлений.

5. Нужно ли платить налог с коэффициентом, пока идёт спор?

Да, обязанность по уплате сохраняется до решения суда, если суд не приостановил действие оспариваемого акта инспекции. Неуплата в срок ведёт к пеням, а после выигранного спора уплаченный налог формирует положительное сальдо ЕНС и возвращается по заявлению. Приостановить действие оспариваемого акта суд может по ходатайству заявителя (ч. 3 ст. 199 АПК РФ).

Экономколлегия ВС отменяет акты судов, поддержавших налог с коэффициентами 2 и 4 к ставке 1,5%. Основание - постановление КС № 52-П. Пересмотр прошлых лет и 2026 года доступен только тем, кто обратился в суд до 21 июля 2026 года. Для остальных запрет начнёт работать с налога за 2027 год. По участкам под таунхаусы в бизнесе ВС подтвердил ставку 1,5%.

Налоговая практика «Ветров и партнёры» ведёт споры с инспекциями в арбитражных судах и готовит пояснения на сообщения об исчисленном налоге. Мы проверяем расчёт земельного налога по данным ЕГРН и сопровождаем возврат переплаты через единый налоговый счёт.