Договор КРТ признали недействительным: что теряют застройщик и мэрия Томска

Недействительность договора о комплексном развитии территории (договора КРТ) наступает, в частности, когда суд признаёт недействительным аукцион на право его заключения (п. 2 ст. 449 ГК РФ). Такой договор не порождает обязательств с момента подписания, а стороны возвращают друг другу полученное (ст. 167 ГК РФ). По состоянию на октябрь 2026 года с этим столкнулись застройщик и мэрия Томска.

По данным РИА Томск, по иску прокуратуры Арбитражный суд Томской области признал недействительным договор КРТ в микрорайоне Черемошники с АО «Юнит Девелопмент». Аукцион на его заключение признан незаконным. Город должен вернуть застройщику около 5,6 млн руб. Мэрия после этого отозвала свой иск к компании почти на 73 млн руб. убытков и пени. Разбираем, что теряют стороны при недействительности договора КРТ, почему неустойку по нему не взыскать и что проверить в аукционе до подписания.

Договор КРТ в Черемошниках: что решил суд по иску прокуратуры

Суд признал договор КРТ недействительным и обязал город вернуть компании около 5,6 млн руб. Так решение описала в разговоре с РИА Томск 29 октября 2026 года представитель департамента правового обеспечения мэрии. По её словам, аукцион признан незаконным. Номера дел и мотивы суда в публикациях не раскрыты.

О договоре стало известно в сентябре 2024 года: по данным vtomske.ru, мэрия заключила его на десять лет по начальной цене торгов - 4,66 млн руб. Территория площадью 6,5 га лежит между улицей Первомайской и переулками Днепровским, Урожайным и Целинным. Договор охватывал подготовку проекта планировки, расселение многоквартирных домов и предоставление участков под инфраструктуру, а на территории планировался жилой квартал.

В мае 2025 года заместитель прокурора Томской области подал иск к администрации Томска и компании. Он просил признать недействительными аукцион и договор и обязать город вернуть застройщику 5 596 054,56 руб. Эти требования vtomske.ru 14 апреля 2026 года привёл как цитату из определения арбитражного суда, хотя в заголовке писал о «расторжении» договора. Сведений о том, что нарушения на торгах до этого выявляла ФАС, в публикациях нет.

Параллельно шёл второй спор: в августе 2025 года мэрия потребовала с компании 72,85 млн руб., из них 71,7 млн убытков и 1,14 млн пени. Департамент жилищной политики мэрии тогда сообщал, что застройщик не начал расселение аварийных домов. Убытками мэрия считала расходы на жильё для жителей аварийных домов по решениям судов, вступившим в силу ещё до подписания договора.

После признания аукциона незаконным мэрия отозвала этот иск, а суд принял отказ и прекратил производство. Об этом агентству рассказала та же представитель мэрии. Процессуальные документы по этому делу в публикациях не приводятся. Представитель застройщика рассказал агентству, что компания пыталась сохранить договор и может участвовать в новом аукционе.

Почему прокурор может оспорить аукцион на КРТ без жалоб участников?

Прокурор вправе предъявить в арбитражный суд иск о признании недействительными сделок органов местного самоуправления (ч. 1 ст. 52 АПК РФ). Мэрия подписывает договор КРТ как сторона, а торги на его заключение по общему правилу обязательны (ч. 1 ст. 69 ГрК РФ). Поэтому договор может оспорить не только проигравший конкурент, но и надзорный орган.

В томском деле прокурор действовал в интересах неопределённого круга лиц города Томска в лице администрации. Ответчиками стали обе стороны договора - администрация и застройщик: согласие сторон для такого иска не нужно. Оспоримую сделку вправе оспорить не только сторона, но и лицо, которому это право дал закон (п. 2 ст. 166 ГК РФ).

Похожее право закон даёт антимонопольному органу, если проведение торгов обязательно. Нарушение ст. 17 Закона о защите конкуренции - основание признать недействительными торги и сделку по их итогам, в том числе по иску ФАС (ч. 4 ст. 17). Как оспаривают условия аукциона сами участники, мы разбирали в материале об оспаривании требования к опыту на аукционе КРТ.

Иск о недействительности торгов подают в течение года со дня их проведения (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Если договор оспаривают как ничтожный, нарушающий публичные интересы (п. 2 ст. 168 ГК РФ), срок давности - три года (п. 1 ст. 181 ГК РФ). Для сторон он течёт с начала исполнения. Для иных лиц - со дня, когда они узнали или должны были узнать о начале исполнения, но не дольше десяти лет. Застройщик, который в этот период вкладывает деньги в проект планировки и изыскания, рискует их потерять. После признания торгов недействительными договор отпадает целиком, а оплату собственным подрядчикам возврат полученного по договору не покрывает.

Исход такого спора зависит от того, какие нарушения вменяют торгам, кто их допустил и что стороны успели исполнить. Неверная оценка на старте оставляет застройщика без договора и без ясного пути вернуть вложения.

Последствия недействительности договора КРТ: что возвращают стороны

Недействительный договор КРТ не влечёт последствий, кроме связанных с его недействительностью, и не действует с момента подписания (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Каждая сторона возвращает другой всё полученное, а если вернуть в натуре нельзя, например выполненную работу, возмещает её стоимость (п. 2 ст. 167 ГК РФ). В Томске город должен вернуть компании около 5,6 млн руб.

Деньги, уплаченные органу по итогам аукциона, подлежат возврату, а с тем, что застройщик успел сделать, сложнее. Договор КРТ жилой застройки обязывает застройщика уплатить органу средства на возмещение за аварийное жильё и изымаемую недвижимость (п. 2 ч. 6 ст. 68 ГрК РФ). Перечисленные по этому условию суммы тоже входят в полученное органом.

Работы, результат которых передан органу, возмещаются по стоимости: например, проект планировки или изыскания, если орган их принял. Расходы, которые остались у подрядчиков и консультантов застройщика, под возврат полученного не подпадают и взыскиваются только как убытки.

Если из существа оспоримой сделки следует, что её можно лишь прекратить на будущее, суд прекращает её действие на будущее (п. 3 ст. 167 ГК РФ). Ничтожную сделку так не прекращают: она недействительна с момента совершения (п. 84 постановления Пленума ВС РФ от 23.06.2015 № 25).

Отдельно решается судьба обеспечения, если договор КРТ предусматривал его способ и размер (п. 3 ч. 5 ст. 68 ГрК РФ). При недействительности договора обеспечение покрывает только обязанности по возврату полученного (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Требовать по нему неустойку за срыв расселения орган уже не сможет.

Можно ли взыскать неустойку и убытки по недействительному договору КРТ?

Нет: неустойка - способ обеспечить исполнение обязательства (п. 1 ст. 329 ГК РФ). Недействительный договор обязательств по расселению и строительству не создаёт (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Без обязанности нет и просрочки, за которую начисляется пеня, и по той же причине не взыскиваются договорные убытки за неисполнение.

В томском споре иск мэрии на 72,85 млн руб. включал пеню и касался расселения аварийных домов, которое предусматривал договор КРТ. По словам представителя мэрии в РИА Томск, иск отозвали, поскольку аукцион признали незаконным.

Перевести те же требования на другое основание сложно, ведь для иска о возмещении вреда нужно доказать противоправное поведение ответчика и причинную связь. Неисполнение недействительного договора таким поведением не считается: обязанности исполнять его не было. Нет и неосновательного обогащения, если застройщик ничего не получил за счёт бюджета.

Исключение возможно, если суд прекратил действие оспоримого договора лишь на будущее (п. 3 ст. 167 ГК РФ). Тогда до этой даты договор действовал, и спор о неустойке за прошлую просрочку остаётся возможным.

Обратная ситуация опасна для застройщика: если он уплатил неустойку по претензии органа, а договор затем признали недействительным, деньги придётся взыскивать с органа. Проценты за пользование ими начисляются только с момента, когда получатель узнал или должен был узнать о неосновательности (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). За более ранний период застройщик их теряет.

Что застройщик может потребовать после недействительности договора КРТ?

Застройщик вправе потребовать возврата всего, что получил от него орган по договору, а при невозможности вернуть в натуре - стоимости (п. 2 ст. 167 ГК РФ). К этому требованию применяются и правила о неосновательном обогащении (ст. 1102, п. 1 ст. 1103 ГК РФ). Убытки сверх полученного с органа взыскивают, как правило, при его незаконных действиях (ст. 16, 1069 ГК РФ).

Возврат полученного можно заявить в том же деле, где оспаривают торги. Прокурор в Томске так и поступил: сумма к возврату застройщику была указана в иске. Если суд последствия не применил, застройщику нужен отдельный иск о возврате полученного.

На сумму, которую орган удерживает, начисляются проценты по ст. 395 ГК РФ. Отсчёт идёт с момента, когда приобретатель узнал или должен был узнать о неосновательности получения денег (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Орган может ссылаться на дату решения суда, а застройщик - на более ранние события, например на претензию или иск.

Затраты на проект, подрядчиков и персонал - собственные расходы застройщика, а не полученное органом. Их можно предъявить муниципальному образованию как убытки, если торги стали незаконными из-за действий органа (ст. 16, 1069 ГК РФ). Придётся доказать незаконность конкретных действий, размер расходов и причинную связь между ними.

Суд оценит и добросовестность самого застройщика. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после её признания недействительной добросовестным не считается (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Если застройщик видел нарушение в документации и всё равно подписал договор, взыскать убытки будет труднее.

Требования к органу после недействительности договора редко сводятся к одной сумме. Возврат цены, стоимость работ, проценты и убытки имеют разные основания и разные доказательства. Если смешать их в одном требовании, часть денег суд не присудит.

Что проверить в аукционе на КРТ до подписания договора

Проверка торгов до подписания снижает риск, что торги и договор КРТ оспорят после подписания (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Смотрят решение о торгах, требования к участникам, порядок определения победителя и условия о расселении. Нарушение ст. 17 Закона о защите конкуренции само по себе даёт основание для иска (ч. 4 ст. 17).

1. Решение о проведении торгов: кто его принял и совпадают ли параметры с решением о КРТ.

2. Требования к участникам: только ч. 6 ст. 69 ГрК РФ и дополнительные требования Правительства РФ или регионального акта. Иное ограничение доступа к торгам органу местного самоуправления запрещено (ч. 2 ст. 17 Закона о защите конкуренции).

3. Равные условия: нет ли у кого-то из участников преимуществ, в том числе в доступе к информации (п. 2 ч. 1 ст. 17).

4. Протокол: соблюдён ли порядок определения победителя (п. 3 ч. 1 ст. 17). При единственном участнике аукциона - заключён ли договор по начальной цене (ч. 9 ст. 69 ГрК РФ).

5. Расселение: какие дома, в какие сроки и за чей счёт (ч. 6 ст. 68 ГрК РФ). Отдельно - есть ли решения судов о жилье для жителей этих домов, которые орган уже исполнил.

6. Обеспечение: что из него покрывает возврат полученного, если договор признают недействительным (п. 3 ст. 329 ГК РФ), и на каких условиях выдана гарантия.

7. График вложений: крупные расходы в первый год после торгов планировать с учётом сроков на оспаривание торгов и договора.

Застройщик, подписавший договор КРТ без такой проверки, отвечает за последствия своими деньгами. В Томске между иском прокурора и сообщением о решении прошло около 11 месяцев. Если иск подадут в конце годичного срока, вложения почти за два года окажутся вне договора, и вернуть их можно будет только через суд.

Если нарушения видны до подписания, у участника есть жалоба в ФАС и оспаривание условий торгов. Набор обязательств застройщика по договору КРТ мы описывали в разборе аукциона КРТ в Омске по начальной цене. Права собственников в границах КРТ - в материале о продлении КРТ в Клюквенном.

Частые вопросы

1. Может ли администрация сама объявить договор КРТ недействительным и перестать его исполнять?

Нет, торги признаёт недействительными только суд (п. 1 ст. 449 ГК РФ), а договор с победителем отпадает вслед за ними (п. 2 ст. 449 ГК РФ). Без решения суда стороны исходят из действительности договора, а односторонний отказ органа возможен при неисполнении обязательств, перечисленных в ч. 13 ст. 68 ГрК РФ. Это прекращение договора, а не признание его недействительным, и последствия у них разные.

2. Сохраняется ли обеспечение по договору КРТ после признания его недействительным?

Да, но по общему правилу только для возврата полученного: обеспечение покрывает обязанности по возврату имущества, полученного по недействительному договору (п. 3 ст. 329 ГК РФ). Неустойку за срыв расселения из обеспечения орган не получит, но независимая гарантия действует на своих условиях, поэтому решающим будет её текст.

3. С какого момента начисляются проценты на сумму, которую орган должен вернуть застройщику?

Проценты по ст. 395 ГК РФ начисляются с момента, когда орган узнал или должен был узнать о неосновательности получения денег (п. 2 ст. 1107 ГК РФ). Эти правила применяются к возврату исполненного по недействительной сделке (п. 1 ст. 1103 ГК РФ). Дату суд определяет по обстоятельствам дела: иску, претензии, решению по торгам.

4. Может ли застройщик сам оспорить договор КРТ, если передумал его исполнять?

Застройщик не вправе оспаривать договор КРТ по основанию, о котором знал, если своим поведением показывал волю сохранить договор (п. 2 ст. 166 ГК РФ). Заявление о недействительности не имеет правового значения и при недобросовестности заявителя (п. 5 ст. 166 ГК РФ). Так бывает, если после подписания он давал другим основание полагаться на договор. Поэтому нарушения торгов заявляют до подписания и начала исполнения.

5. Что будет с иском о неустойке, если договор КРТ признали недействительным во время спора?

Иск теряет основание: недействительный договор не создаёт обязательств, за неисполнение которых начисляется неустойка (п. 1 ст. 167 ГК РФ). Истец может отказаться от иска, и после принятия отказа суд прекращает производство (п. 4 ч. 1 ст. 150 АПК РФ). Мэрия Томска, по словам её представителя, отозвала иск почти на 73 млн руб., и суд закрыл дело.

Договор КРТ держится на законности аукциона: если торги признают недействительными, договор отпадает с момента подписания, а неустойка и договорные убытки теряют основу. Стороны возвращают полученное. Застройщик может требовать проценты, а при незаконных действиях органа - убытки по ст. 16 и 1069 ГК РФ. Чтобы продолжить КРТ, органу нужны новые торги (ч. 1 ст. 69 ГрК РФ).

Юристы «Ветров и партнёры» ведут споры о торгах и договорах с органами власти в арбитражных судах Сибири и других регионов. Мы проверяем документацию аукционов до подачи заявки, защищаем стороны в исках о недействительности сделок и взыскиваем вложения после их отмены.