КРТ в Клюквенном предлагают продлить до 2040 года: что ждёт собственников

Предельный срок реализации решения о комплексном развитии территории (КРТ) - год, к которому это решение должно быть выполнено (п. 3 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). По состоянию на 22 октября 2026 года опубликован проект постановления правительства Новосибирской области о продлении срока КРТ в Клюквенном с 2032 на 2040 год. Если проект примут, у собственников участков, арендаторов и инвесторов в границах КРТ добавится восемь лет, в течение которых возможно изъятие.

Разберём, что продление срока КРТ меняет для прав собственников участков и объектов. Отдельно - изъятие и возмещение, судьба аренды и субаренды и действия на сегодня. Причину продления опубликованный проект не называет, поэтому оценок мотивов в материале нет.

Продление КРТ в Клюквенном: что сказано в проекте постановления

Проект состоит из одного изменения: в пункте 3 постановления правительства Новосибирской области от 30.11.2022 № 564-п цифры «2032» заменяются на «2040». Документ размещён на сайте департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, но принимать его будет правительство области. Обоснования в тексте нет. На 22 октября 2026 года изменение не принято и официально не опубликовано.

Решение № 564-п касается территории жилой застройки на улице Подневича в Калининском районе. Её площадь - 2 056 429 кв. м, или около 205,6 га. По данным СМИ, там планируют построить около 1 млн кв. м жилья и социальные объекты. О проекте 22 октября сообщили «Коммерсантъ» и «Новосибирские новости».

КРТ реализует не застройщик по договору о КРТ с органом власти, а акционерное общество «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области». Так записано в пункте 4 решения. С 2025 года агентство также назначено оператором КРТ (постановление № 342-п). При такой модели решение принимает правительство региона (п. 2 ч. 2 ст. 66 ГрК РФ). Торги и договор о КРТ между регионом и исполнителем в ней не предусмотрены (п. 5 и 6 ч. 6 ст. 66 ГрК РФ).

В перечне объектов - два аварийных многоквартирных дома, контора-клуб, детский сад, баня, котельная и пять жилых домов в садово-огородническом товариществе «Озёрное». В октябре 2026 года перечень дополнили семью объектами инфраструктуры (постановление № 501-п от 13.10.2026). Это сети водопровода, канализации и теплоснабжения, станция перекачки, дорога, техническое здание ТП-1 и линия освещения.

Как меняют предельный срок КРТ и можно ли повлиять на продление?

Срок КРТ меняют тем же порядком, что и принимают само решение (ч. 7 ст. 67 ГрК РФ). Упрощённая процедура из ч. 8 ст. 67 касается только границ, перечня объектов, видов использования под инфраструктуру и параметров застройки в пределах 10%. Перенос срока в этот список не входит. Поэтому проект публикуют, и правообладатели узнают о нём заранее.

Проект решения о КРТ размещают на сайте органа власти и на стендах на самой территории (ч. 3 ст. 67 ГрК РФ). Публичных слушаний по решению о КРТ кодекс не требует. Но публикация даёт время сверить свой объект с перечнем и границами, пока изменение не принято.

Продление не меняет состав объектов и границы территории. Меняется горизонт: решение о КРТ действует дольше, и все связанные с ним процедуры могут растянуться до 2040 года.

Для договоров о КРТ есть отдельные правила. Срок такого договора не может превышать предельный срок решения (п. 13 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). Изменения в договор кодекс допускает после изменения самого решения (ч. 17 ст. 68 ГрК РФ). В Клюквенном эти нормы касаются не связки «регион - агентство», а договоров о КРТ, которые оператор вправе заключать по итогам торгов (ч. 3 ст. 71 ГрК РФ). Пока постановление не принято, прежний срок 2032 года сохраняет силу.

Изъятие участков для КРТ: какие правила действуют при продлении срока

Изъятие для КРТ проводится по главе VII.1 Земельного кодекса с особенностями ст. 56.12 ЗК РФ. Если решение о КРТ приняло правительство региона, решение об изъятии принимает уполномоченный региональный орган. Оно действует три года (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ), а обжаловать его можно в течение трёх месяцев с момента уведомления (п. 14).

Включение участка в границы КРТ ещё не лишает собственника прав. Право прекращается только после соглашения об изъятии или вступившего в силу решения суда и госрегистрации прекращения права (п. 1 и 3 ст. 56.11 ЗК РФ). До этого собственник владеет и пользуется объектом, может его сдавать и продавать.

Закон ограничивает круг объектов, которые можно изъять для КРТ жилой застройки (ч. 8 ст. 65 ГрК РФ). Нельзя изымать многоквартирные дома, не признанные аварийными, и квартиры в них. Нельзя изымать участки с индивидуальными жилыми и садовыми домами, если они не признаны аварийными. Исключение - дома, отвечающие региональным критериям износа, технического состояния или отсутствия инженерных систем. Для владельцев домов в садоводческом товариществе это главный вопрос.

Процедура после решения об изъятии короткая. В течение семи рабочих дней решение публикуют, вывешивают на щите в границах территории и направляют копию правообладателям (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). Если соглашение не подписано за месяц после ознакомления с проектом, орган идёт в суд (п. 9). Для обычного изъятия этот срок - 90 дней (п. 10 ст. 56.10 ЗК РФ).

Пропуск трёхмесячного срока без уважительной причины лишает собственника возможности оспорить само решение об изъятии. Для решения суда об изъятии для КРТ кодекс называет один предмет оспаривания - размер компенсации (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ).

Каждый объект в границах КРТ требует отдельной проверки: попадает ли он под запрет изъятия, какие права зарегистрированы, какие договоры с третьими лицами прекратятся. Проверку лучше закончить до решения об изъятии: дальше сроки считаются месяцами. После ознакомления с проектом соглашения до иска органа остаётся один месяц.

Какое возмещение положено собственнику и арендатору при изъятии для КРТ?

Собственнику возмещают рыночную стоимость участка и объектов, а также убытки и упущенную выгоду (п. 2 ст. 56.8 ЗК РФ). В убытки входят и потери из-за невозможности исполнить договоры с третьими лицами. Стоимость считают по виду использования на день до решения об изъятии, а само планируемое изъятие на цену не влияет (п. 5).

Тот же подход Президиум Верховного суда изложил в обзоре практики по изъятию участков для объектов транспорта от 10 декабря 2015 года. Выкупная цена включает все убытки собственника, в том числе упущенную выгоду (п. 6 обзора). Упущенную выгоду считают как доход, который с разумной вероятностью был бы получен без изъятия.

Размер возмещения определяют не позднее чем за 60 дней до направления соглашения (п. 7 ст. 56.8 ЗК РФ). Документы об убытках перед контрагентами правообладатель обязан сам передать оценщику (п. 6). Если их нет в отчёте, доказывать убытки придётся уже в суде.

Для квартир в аварийных домах действует ст. 32 ЖК РФ. В возмещение входят стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земле, расходы на переезд и поиск жилья (ч. 7). Если по территории с аварийным домом принято решение о КРТ, собственникам сначала предъявляют требование о сносе или реконструкции. На подачу заявления о разрешении на снос или реконструкцию им дают не менее шести месяцев (ч. 11).

Арендаторов государственной и муниципальной земли закон делит на две группы. Граница - пять лет до конца аренды на день заключения договора о КРТ (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). Арендатор из первой группы получает копию решения об изъятии и рыночную стоимость права аренды до конца срока (пп. 3 п. 3 ст. 56.8 ЗК РФ). Аренду участка без объектов недвижимости у второй группы прекращают уведомлением, договор прекращается в течение пяти дней после его получения (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ).

Убытки такого арендатора считают на день решения об изъятии (п. 7 ст. 56.12 ЗК РФ). В Клюквенном договор о КРТ с органом власти не заключается, а договоры оператора с победителями торгов могут появляться в разное время. От какой даты считать пять лет в такой модели, ЗК прямо не говорит: это вопрос толкования. Арендатору стоит заранее подтвердить документами расходы на участок и выяснить позицию органа, который будет принимать решение об изъятии.

Арендаторы частных объектов получают компенсацию не от органа. Изъятие прекращает права третьих лиц одновременно с правом собственника (п. 8 ст. 56.12 ЗК РФ). Рассчитываться с ними собственник должен сам (п. 8 ст. 56.11 ЗК РФ).

Ограничения для собственника на период КРТ: стройка, ремонт и сделки

До изъятия закон не лишает собственника права пользоваться объектом в границах КРТ. Ограничение действует через возмещение: улучшения после уведомления об изъятии в расчёт не попадут (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Продление растягивает этот режим: если считать от 2026 года, до прежнего предельного срока оставалось около шести лет, до нового - около четырнадцати.

Возмещение не покрывает пять категорий вложений. Не учитываются объекты и улучшения, созданные вопреки виду использования участка или договору аренды. Не учитываются неотделимые улучшения и новые объекты после уведомления, если на них не было ранее выданного разрешения, кроме работ для безопасности объекта. Не учитываются и сделки после уведомления, которые увеличивают убытки.

Реконструкция после уведомления об изъятии без ранее выданного разрешения не войдёт в возмещение (п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ). Деньги, вложенные в такой объект, собственник не вернёт ни по соглашению, ни через суд.

Решение о КРТ устанавливает и свои виды разрешённого использования и предельные параметры застройки (п. 5 ч. 1 ст. 67 ГрК РФ). В Клюквенном список видов использования дополняли дважды: добавляли объекты дорожного сервиса, АЗС, автомойки, ремонт автомобилей и развлекательные мероприятия. Новый проект планировку и разрешённое использование не затрагивает.

Если изъятие уже началось, а вы получили проект соглашения с суммой ниже ожидаемой, важно не потерять время. Оценщик учтёт убытки по договорам с контрагентами, только если правообладатель сам передаст ему документы. Если соглашение не подписано за месяц после ознакомления с проектом, орган обращается в суд.

Что продление срока КРТ значит для застройщиков, подрядчиков и инвесторов

Для застройщиков продление может потребовать пересмотра сроков в договорах с оператором. Оператор вправе передать участок в субаренду победителю торгов на право заключения договора о КРТ (ч. 3 ст. 71 ГрК РФ). Согласие арендодателя для этого не нужно, но срок субаренды не может превышать срок аренды оператора. Это общее правило для субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Решение по Клюквенному упоминает торги на право заключения договоров о КРТ и договоров субаренды участков. В их документацию включают обязательство победителя внести целевой взнос не менее 5% рыночной стоимости передаваемых ему участков. Деньги идут на завершение домов, застройщики которых не передали квартиры гражданам (пп. 3 п. 7 решения в редакции № 342-п). По данным СМИ, право застраивать первые шесть участков уже получили застройщики.

Продление решения не продлевает договоры автоматически. Если оператор заключил с победителем торгов договор о КРТ, изменения в него вносят после изменения решения (ч. 17 ст. 68 ГрК РФ). Срок субаренды определяет сам договор, и он ограничен сроком аренды оператора. Субарендатору стоит проверить, совпадают ли сроки его договора, разрешения на строительство и аренды оператора.

Если аренда оператора прекратится досрочно, субаренда прекращается вместе с ней, если договор аренды не предусматривает иное (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор при этом вправе заключить договор аренды на оставшийся срок субаренды на прежних условиях.

Для подрядчиков и инвесторов продление - повод сверить графики работ и финансирования с новым горизонтом проекта. Сроки по их договорам сами по себе не меняются. Продлённый срок КРТ даёт основание для переговоров, но не для одностороннего переноса обязательств.

Что делать собственнику и арендатору в границах КРТ сейчас

Начать стоит с документов, пока решение об изъятии не принято. Чем раньше собраны доказательства стоимости и доходов, тем меньше риск занижения возмещения. Порядок действий такой.

1. Найти свой объект по кадастровому номеру в приложении № 2 к решению № 564-п и в изменениях к нему.

2. Проверить в ЕГРН регистрацию права, аренды и почтовый адрес: без заявления об учёте прав копию решения об изъятии направят по нему (п. 10 ст. 56.6 ЗК РФ).

3. Для дома в садоводческом товариществе выяснить, признан ли он аварийным и отвечает ли региональным критериям износа и технического состояния (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ).

4. Собрать договоры аренды, поставки и подряда, отчёты о доходах и расходах на объект для расчёта убытков и упущенной выгоды.

5. Перед ремонтом и стройкой получить разрешение, если оно требуется: улучшения без него после уведомления в возмещение не войдут.

6. После получения решения об изъятии отметить три месяца на обжалование, а после проекта соглашения - один месяц до иска органа.

Арендатору публичного участка стоит рассчитать, сколько лет остаётся до конца договора аренды. От этого срока зависит, получит ли он копию решения об изъятии и возмещение или уведомление о расторжении (п. 4 и 7 ст. 56.12 ЗК РФ).

Частые вопросы

1. Можно ли продать участок или помещение, если территория включена в КРТ?

Да, включение в КРТ продажу не запрещает: право прекращается только по соглашению об изъятии или решению суда (ст. 56.11 ЗК РФ). Покупатель получает объект вместе с риском изъятия. Сделки после уведомления о решении об изъятии, которые увеличивают убытки, при расчёте возмещения не учитываются (пп. 5 п. 8 ст. 56.8 ЗК РФ).

2. Сколько действует решение об изъятии участка для КРТ?

Решение об изъятии действует три года со дня принятия (п. 13 ст. 56.6 ЗК РФ). Срок считают со дня принятия решения, а не со дня уведомления собственника. Обжаловать решение в суде можно в течение трёх месяцев со дня уведомления правообладателя (п. 14 ст. 56.6 ЗК РФ).

3. Кто выплачивает возмещение, если КРТ реализует оператор?

После решения суда платит лицо по договору о КРТ, орган, принявший решение об изъятии, или юрлицо, реализующее КРТ (п. 11 ст. 56.12 ЗК РФ). Срок - семь дней со дня решения суда, деньги перечисляют на счёт правообладателя или депозит нотариуса. В Клюквенном решение обязывает агентство обеспечить уплату возмещения или передачу органу средств на него (пп. 1 п. 7 решения).

4. Можно ли изъять садовый дом для КРТ жилой застройки?

Как правило, нет: участки с садовыми домами и домами ИЖС изымать для КРТ жилой застройки запрещено (п. 3 ч. 8 ст. 65 ГрК РФ). Исключение - дома, признанные аварийными или отвечающие критериям субъекта РФ по износу и техническому состоянию. Владельцу стоит запросить сведения о состоянии дома до начала изъятия.

5. Что будет с субарендой участка, если аренда оператора прекратится досрочно?

Субаренда прекращается вместе с арендой, если договор аренды не предусматривает иное (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор вправе потребовать заключения с ним договора аренды на оставшийся срок субаренды. Условия такого договора должны соответствовать условиям прекращённой аренды. Поэтому субарендатору стоит заранее прочитать договор аренды оператора.

Проект продления КРТ в Клюквенном меняет одну цифру, но сдвигает весь горизонт проекта: изъятие, снос и строительство могут растянуться до 2040 года. Права собственников и арендаторов при этом не меняются, меняется время, в течение которого они действуют в режиме неопределённости. Документы, сроки и оценка решают исход спора о возмещении.

«Ветров и партнёры» работает в Новосибирске и сопровождает бизнес в вопросах недвижимости, защиты активов и отношений с публичными органами. Юристы фирмы готовы проверить отчёт об оценке, подготовить позицию по изъятию и представить интересы клиента в споре о размере возмещения.