Аукцион на КРТ: как оспорить требование к опыту участника и в какие сроки

Аукцион на КРТ - торги на право заключить договор о комплексном развитии территории, по итогам которых орган власти выбирает застройщика (ч. 1 ст. 69 ГрК РФ). Требование опыта к участнику торгов КРТ закон тоже задаёт сам: не менее 10% от объёма строительства по договору за пять лет (ч. 6 ст. 69).

По состоянию на октябрь 2026 года вопрос о более жёстком пороге дошёл до кассации. Арбитражный суд Центрального округа поддержал воронежского девелопера, которого не допустили к аукциону на застройку «квартала мойщиков». Разбираем, какие требования к участникам торгов КРТ допустимы, как оспорить условия аукциона КРТ и какие сроки для этого установлены.

Что решили суды по аукциону на КРТ «квартала мойщиков»

По данным «Коммерсанта», «Абирега» и «Площади», в октябре 2026 года кассация отменила постановление апелляции и оставила в силе решение первой инстанции. Тот суд признал незаконным постановление администрации Воронежа от 19 декабря 2024 года в части условий аукциона. Речь о требовании подтвердить опыт строительства не менее 50% от параметров проекта за пять лет.

Истцом выступило ООО «СЗ «Градстрой» из ГК «Еврострой», а не антимонопольный орган или прокуратура. По сообщениям «Российской газеты» и «Абирега», компанию не допустили к аукциону из-за недостаточного опыта. Сначала девелопер пожаловался в Воронежское УФАС, но ведомство нарушений не нашло, и тогда компания пошла в суд.

Иск к администрации компания подала в феврале 2025 года, и в апреле 2026 года Арбитражный суд Воронежской области его удовлетворил. Летом 19-й арбитражный апелляционный суд отменил это решение и отказал в иске, но в октябре кассация восстановила силу решения первой инстанции. Мотивировочная часть кассационного постановления, по данным изданий, пока не опубликована.

По условию аукциона опыт можно было подтвердить через самого заявителя, его учредителей, дочерние или материнские общества. Учитывались объекты, где они были застройщиком, техническим заказчиком или генподрядчиком; по данным «Российской газеты», требовались копии разрешений на ввод.

Сам аукцион прошёл в январе 2025 года, победило ООО СЗ «Выбор-Юг» с ценой 108,1 млн руб. при начальной 102,9 млн руб. Договор о КРТ с победителем заключён, инвестиции в проект девелопер оценивал в 25 млрд руб. Проект на 12,5 га включает около 200 тыс. кв. м жилья и расселение 68 домов до конца 2036 года. По данным «Российской газеты» на апрель 2026 года, отдельный иск «Градстроя» о недействительности самого аукциона ждал исхода этого дела.

Какие требования к участникам торгов КРТ устанавливает закон?

Базовое требование к участнику торгов КРТ закреплено в ч. 6 ст. 69 ГрК РФ. Нужен опыт строительства за пять лет до торгов в объёме не менее 10% от объёма по договору о КРТ. Подтверждают его разрешения на ввод объектов, где компания была застройщиком, техническим заказчиком или генподрядчиком.

Опыт можно собрать по группе: закон засчитывает объекты учредителя, дочерних обществ, основного общества и дочерних обществ основного общества. Поэтому холдинг вправе заявить на торги новую проектную компанию, если стройки за пять лет вела другая компания группы.

Дополнительные требования к участникам закон допускает из двух источников. Их вправе установить Правительство РФ или нормативный правовой акт субъекта РФ (ч. 6 ст. 69 ГрК РФ). Орган местного самоуправления, который принимает решение о проведении торгов, в этом перечне не назван. Порог в 10% и этот перечень действовали и на 19 декабря 2024 года. Тогда опыт сравнивали с объёмом строительства по решению о КРТ, а с 1 июля 2026 года - по договору о КРТ.

Правила проведения торгов на право заключения договора о КРТ утверждены постановлением Правительства РФ от 04.05.2021 № 701. Извещение должно содержать перечень документов о соответствии ч. 6 ст. 69 ГрК РФ и дополнительным требованиям Правительства РФ или субъекта (подп. «з» п. 9 Правил). Заявителю отказывают в допуске, если он им не соответствует (подп. «г» п. 22). Отказ по основаниям, которых нет в п. 22, не допускается (п. 23).

Воронежское условие повторяло конструкцию ч. 6 ст. 69 ГрК РФ, но порог был в пять раз выше: 50% вместо 10%. Был ли в Воронежской области региональный акт с таким порогом, из сообщений СМИ не следует. С 1 июля 2026 года ч. 2 ст. 69 ГрК РФ отсылает к общим требованиям ст. 17.3 Закона о защите конкуренции. Это касается торгов, решения о которых приняты начиная с этой даты. Среди общих требований - равноправие участников, отсутствие дискриминации и необоснованных ограничений конкуренции.

Требования к участникам и перечень документов фиксируются в извещении ещё до приёма заявок. Ошибка в расчёте опыта или в выборе компании группы ведёт к отказу в допуске, поэтому документацию проверяют сразу после публикации извещения.

Когда требование опыта ограничивает конкуренцию на торгах

Ограничивающим конкуренцию считается условие, которое отсекает участников без опоры на закон. Часть 2 ст. 17 Закона о защите конкуренции запрещает органу местного самоуправления как организатору торгов ограничивать доступ к участию. Исключение сделано лишь для ограничений, которые предусмотрены федеральным законом или иным нормативным правовым актом.

Общий запрет - в ч. 1 ст. 17: при торгах нельзя совершать действия, которые приводят или могут привести к ограничению или устранению конкуренции. Для актов органов власти действует п. 2 ч. 1 ст. 15: он запрещает устанавливать не предусмотренные законодательством требования к хозяйствующим субъектам.

Порог опыта сам по себе законен, его ввёл ГрК РФ. Спор возникает, когда организатор поднимает планку выше минимума из ч. 6 ст. 69. Условный расчёт только по жилью для проекта на 200 тыс. кв. м: порог 10% - это около 20 тыс. кв. м введённых площадей. Порог 50% - уже около 100 тыс. кв. м. Чем выше порог, тем меньше застройщиков региона его проходят, и это предстоит показать суду цифрами.

Суды по воронежскому делу разошлись: первая инстанция признала условие незаконным, апелляция в иске отказала, кассация оставила в силе решение первой инстанции. Доводы кассации станут известны после публикации полного текста. Об избыточных условиях в госзакупках мы писали в августе: ФАС признала избыточными условия проекта контракта на ремонт дорог.

Доказательства в таком споре делятся на три группы. Первая - текст условия и норма, на которую сослался организатор. Вторая - расчёт опыта заявителя и числа компаний региона, которые проходят порог, а третья - протокол, связывающий отказ в допуске с этим условием.

Жалоба в ФАС на условия аукциона КРТ: сроки и последствия

Жалобу на организатора торгов КРТ подают в территориальное управление ФАС по ст. 18.1 Закона о защите конкуренции. Срок - не позднее 10 дней со дня подведения итогов торгов или размещения результатов на сайте (ч. 4). Если договор по итогам торгов не заключён или торги не состоялись, срок составляет три месяца (ч. 5).

Жаловаться вправе компании, подавшие заявки, остальные - только на нарушение порядка размещения информации и подачи заявок (ч. 2 ст. 18.1). Поэтому подача заявки расширяет круг доводов, даже если отказ в допуске ожидаем.

Жалоба останавливает процедуру: в течение трёх рабочих дней управление уведомляет организатора о приостановлении торгов (ч. 11 и 18). До решения по жалобе договор заключать нельзя, а заключённый с нарушением этого запрета договор ничтожен (ч. 19). Рассмотрение занимает семь рабочих дней с возможным однократным продлением (ч. 14 и 14.1).

Если жалоба обоснованна, комиссия выдаёт предписание (ч. 20), а её решение можно обжаловать в суде в течение трёх месяцев (ч. 23). Отказ УФАС не закрывает дорогу в суд. В Воронеже управление нарушений не нашло, а арбитражные суды первой и кассационной инстанций встали на сторону девелопера.

Десятидневный срок по ч. 4 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции считается с подведения итогов торгов. Трёхмесячный срок ч. 5 действует, только пока договор по итогам торгов не заключён. Если 10 дней прошли, а договор КРТ уже подписан с победителем, обжаловать торги в УФАС нельзя. Проект на годы вперёд уходит к другой компании.

Как оспорить постановление об аукционе КРТ в арбитражном суде?

Постановление о проведении аукциона оспаривают в арбитражном суде по главе 24 АПК РФ как ненормативный акт. Заявление подают в течение трёх месяцев со дня, когда компания узнала о нарушении своих прав (ч. 4 ст. 198 АПК РФ). Суд может признать акт недействительным полностью или в части (п. 3 ч. 4 ст. 201 АПК РФ).

Суд проверяет две вещи: противоречит ли акт закону и нарушает ли он права заявителя (ч. 1 ст. 198, ч. 2 ст. 201 АПК РФ). Речь о правах в предпринимательской деятельности. Законность акта и полномочия органа доказывает сам орган (ч. 5 ст. 200 АПК РФ). Девелоперу остаётся показать, как условие лишило его доступа к торгам.

По ходатайству заявителя суд может приостановить действие оспариваемого акта (ч. 3 ст. 199 АПК РФ). Просить об этом есть смысл до проведения торгов, пока договор не подписан. Закон отводит на рассмотрение дела три месяца с продлением до шести (ч. 1 ст. 200). Воронежский спор с учётом обжалования дошёл до кассации за 20 месяцев: с февраля 2025 года по октябрь 2026 года.

Трёхмесячный срок ч. 4 ст. 198 АПК РФ безопаснее считать с публикации извещения, а не с отказа в допуске. Без уважительной причины суд пропущенный срок не восстановит и откажет в удовлетворении заявления. Незаконное условие останется в силе, а торги пройдут без компании.

Если жалоба в УФАС уже отклонена или первое заявление в суд проиграно, позиция требует пересборки. Нужно заново сверить условие с ГрК РФ, Правилами торгов и Законом о защите конкуренции, а затем выбрать порядок обжалования.

Иск о недействительности торгов КРТ по ст. 449 ГК РФ

Признание условия незаконным не прекращает договор КРТ автоматически, для этого нужен иск о признании торгов недействительными. Его подаёт заинтересованное лицо в течение одного года со дня проведения торгов (п. 1 ст. 449 ГК РФ). Недействительность торгов влечёт недействительность договора с победителем (п. 2 ст. 449 ГК РФ).

Закон прямо называет основанием необоснованное отстранение от участия в торгах, подходят и иные нарушения правил, установленных законом. Нарушение ст. 17 Закона о защите конкуренции тоже даёт основание признать торги и сделку недействительными (ч. 4 ст. 17). С таким иском вправе выйти и антимонопольный орган, ведь торги на право заключить договор КРТ по общему правилу обязательны.

Последствия определяет ст. 167 ГК РФ: стороны возвращают полученное по договору. Расходы организатора торгов на последствия недействительности и повторные торги распределяются между лицами, допустившими нарушения (п. 3 ст. 449 ГК РФ). Для КРТ это ощутимо: к решению суда победитель может успеть начать расселение и подготовку документации.

Отстранённый заявитель доказывает два обстоятельства. Отказ в допуске основан на незаконном условии, а без этого условия компания соответствовала ч. 6 ст. 69 ГрК РФ. Решение по спору о постановлении здесь становится основным доказательством, поэтому дело о торгах могут приостановить до его исхода.

Годичный срок ст. 449 ГК РФ течёт с даты проведения торгов, а не с даты решения по спору о постановлении. Если иск о недействительности торгов не подан вовремя, ответчик вправе заявить о пропуске срока, и суд откажет в иске. Тогда даже выигранный спор об условии не откроет дорогу к повторным торгам.

Сроки и доказательства: что подготовить застройщику

В споре об условиях торгов КРТ действуют три срока. Это 10 дней после итогов торгов на жалобу в УФАС, три месяца на заявление в суд и год на иск о торгах. Доказательства собирают ещё до подачи заявки, пока документация торгов открыта.

1. Сохранить решение о проведении торгов, извещение и проект договора с датами публикации.

2. Рассчитать опыт компаний группы за пять лет по разрешениям на ввод и сравнить с 10% объёма по договору.

3. Проверить, есть ли постановление Правительства РФ или региональный акт с дополнительными требованиями.

4. Подать заявку с полным комплектом документов, даже если порог организатора выше 10%.

5. Получить протокол приёма заявок с основанием отказа в допуске (п. 24 Правил торгов).

6. Собрать сведения о числе заявок и о том, сколько застройщиков региона проходят порог.

7. Определить порядок действий: жалоба в УФАС, заявление по главе 24 АПК РФ, иск по ст. 449 ГК РФ.

Порядок обжалования зависит от стадии: до подведения итогов быстрее всего работает жалоба в УФАС, потому что она приостанавливает торги. Заявление об оспаривании постановления подают в течение трёх месяцев после того, как стало известно о нарушении. Иск о недействительности торгов готовят параллельно, чтобы не потерять годичный срок.

Воронежский пример показывает и цену времени: аукцион прошёл в январе 2025 года, а кассация высказалась только в октябре 2026 года. За это время победитель заключил договор и, по данным «Площади» и «Абирега», уже ведёт с жителями переговоры о расселении. Чем раньше заявлены требования, тем меньше обязательств успевает возникнуть у сторон договора.

Частые вопросы

1. Может ли администрация установить порог опыта выше 10%?

Градостроительный кодекс устанавливает минимум в 10% (ч. 6 ст. 69 ГрК РФ). Источниками дополнительных требований он называет только Правительство РФ и нормативный акт субъекта РФ. Муниципальное решение о торгах в этом перечне не названо. По воронежскому делу суды разошлись, а мотивы кассации пока не опубликованы.

2. Приостанавливает ли жалоба в УФАС аукцион КРТ?

Да, после уведомления антимонопольного органа торги приостанавливаются до рассмотрения жалобы по существу (ч. 18 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции). Организатор не вправе заключать договор до решения комиссии, а договор, подписанный вопреки этому запрету, ничтожен (ч. 19 ст. 18.1).

3. Можно ли идти в суд, если УФАС не нашло нарушений?

Да, отказ УФАС не лишает компанию права на судебную защиту. Решение комиссии обжалуют в течение трёх месяцев (ч. 23 ст. 18.1 Закона о защите конкуренции). Параллельно можно оспорить само постановление о торгах по главе 24 АПК РФ, как это сделал воронежский девелопер.

4. Что будет с договором КРТ, если торги признают недействительными?

Договор с победителем становится недействительным, а стороны возвращают полученное (п. 2 ст. 449, ст. 167 ГК РФ). Расходы организатора торгов на последствия недействительности и повторные торги распределяются между лицами, допустившими нарушения (п. 3 ст. 449). Решение о незаконности условия аукциона договор не отменяет, поэтому требование о торгах заявляют отдельно и в пределах года.

5. Кто доказывает законность условий аукциона в суде?

Законность постановления и полномочия на его принятие доказывает орган, который его издал (ч. 5 ст. 200 АПК РФ). Заявитель показывает, какие его права нарушены: например, отказ в допуске по спорному условию. Протокол приёма заявок и расчёт опыта по разрешениям на ввод здесь основные документы.

Требование опыта на торгах КРТ закреплено в законе, но законный минимум - 10% от объёма по договору. Повышенный порог можно оспорить через УФАС, заявлением по главе 24 АПК РФ и иском о недействительности торгов. Исход определяют сроки - 10 дней, три месяца и год - и доказательства, собранные до подачи заявки.

Юристы «Ветров и партнёры» сопровождают споры с органами власти о торгах, госконтрактах и условиях допуска. Мы готовим жалобы в антимонопольные органы, заявления по главе 24 АПК РФ и иски о недействительности торгов, а этот материал подготовил Давид Гликштейн.