КРТ в Омске по начальной цене: что берёт на себя застройщик

Договор о комплексном развитии территории (договор КРТ) - соглашение застройщика с публичным органом о сносе, строительстве и благоустройстве квартала (ст. 68 Градостроительного кодекса РФ). По состоянию на октябрь 2026 года такой договор, как правило, заключают по итогам торгов. Если в аукционе участвовал один участник, он вправе заключить договор КРТ по начальной цене, а орган обязан его подписать (ч. 9 ст. 69 ГрК РФ).

20 октября омские издания сообщили об итогах такого аукциона. Договор КРТ на 0,16 га в центре Омска заключат с единственным участником примерно за 30,1 тыс. руб. Низкая цена права не означает дешёвого проекта. Основные расходы застройщика скрыты в обязательствах по договору КРТ: расселение аварийных домов, выплаты собственникам, сети и благоустройство. Разбираем, что подписывает застройщик и чем он рискует.

Аукцион на право заключения договора КРТ в Омске: что известно

По данным РБК Омск, НГС55, БК55, KVnews и «Омск-информа», единственным участником аукциона стало ООО «Специализированный застройщик «Нордстрой». Предмет торгов - право заключить договор о КРТ жилой застройки в границах улиц Сенной, Чехова и Газетного переулка. Договор заключат по начальной цене около 30,1 тыс. руб., на реализацию проекта отведено семь лет.

Аукцион проводил департамент архитектуры и градостроительства мэрии Омска, итоги подвели 19 октября. Шаг аукциона составлял 1,5 тыс. руб., или 5% начальной цены. Решение о КРТ этой территории подписал исполняющий обязанности мэра в начале марта 2026 года. Итоги торгов, как сообщают издания, опубликованы на портале ГИС Торги.

На участке стоят два двухэтажных многоквартирных дома 1917 года - на Сенной, 33 и 35. Дом № 35 признали аварийным в январе 2022 года, дом № 33 - в мае 2024 года. По аукционной документации, которую цитируют издания, инвестор должен построить не менее 1540 кв. м жилья. В перечень работ вошли внутриквартальные проезды, тротуары, инженерные сети, освещение, озеленение, детские и спортивные площадки.

Порядок расчёта начальной цены устанавливает акт правительства региона, если решение о КРТ принял глава местной администрации (ч. 5 ст. 69 ГрК РФ). Торги признают несостоявшимися, если подана одна заявка, допущен один заявитель или в аукционе участвовал один участник (п. 2-4 ч. 7 ст. 69). Единственный участник аукциона вправе заключить договор, а орган обязан подписать его по начальной цене (ч. 9 ст. 69).

Допуск к таким торгам тоже ограничен. Участником может быть только юрлицо с опытом строительства за последние пять лет. Объём построенного им, его учредителем или компаниями группы должен составлять не менее 10% объёма по договору (ч. 6 ст. 69 ГрК РФ). Цена права здесь лишь входной билет, а реальные затраты определяет текст договора.

Какие обязательства застройщика по договору КРТ установлены законом?

Часть 4 ст. 68 ГрК РФ перечисляет обязательные условия договора КРТ. Застройщик обязан построить жильё и инфраструктуру по документации по планировке территории и благоустроить квартал. В договоре КРТ жилой застройки к ним добавляются расселение граждан и деньги на возмещение собственникам (ч. 6 ст. 68).

Порядок обязательств застройщика выглядит так. Сначала документацию по планировке готовит застройщик или орган - как распределит договор (п. 5 ч. 4 ст. 68). Затем застройщик строит жильё, объекты коммунальной, транспортной и социальной инфраструктуры с соблюдением очерёдности (п. 6). Отдельно закреплена обязанность благоустроить территорию, виды работ и сроки фиксирует договор (п. 4 и 6.1).

Для КРТ жилой застройки закон добавляет две денежные обязанности. Застройщик создаёт или покупает жильё для граждан, которые освобождают квартиры (п. 1 ч. 6 ст. 68). Он также перечисляет органу деньги на возмещение собственникам помещений в аварийных домах и за изымаемые участки (п. 2 ч. 6). Для этой выплаты договор устанавливает максимальные сроки.

Договор может обязать застройщика безвозмездно передать построенные сети и социальные объекты в муниципальную собственность (п. 1 ч. 5 ст. 68). Там же стороны определяют способы и размер обеспечения исполнения договора (п. 3 ч. 5). Право собственности на остальные построенные объекты, включая жильё, возникает у застройщика (ч. 8 ст. 68).

Встречные обязанности несёт публичный орган. Он утверждает документацию по планировке, принимает решение об изъятии, предоставляет участки в аренду без торгов и выдаёт разрешения (п. 7, 8, 10 ч. 4 ст. 68). Договор может обязать орган построить сети за границами квартала и обеспечить подключение к ним (ч. 7).

Договор КРТ жёстко привязан к застройщику. Уступить право аренды участка нельзя (ч. 9 ст. 68), передать права и обязанности по договору другому лицу - тоже (ч. 10). Привлечь подрядчика или соинвестора можно, но за их действия застройщик отвечает как за свои (ч. 11).

Закон задаёт только рамку обязательств. Суммы, сроки этапов и санкции появляются в тексте конкретного договора и аукционной документации. Исправить неудачные условия после подписания трудно. Договор КРТ меняют лишь в случаях ч. 7 ст. 67 ГрК РФ и после изменения самого решения о КРТ (ч. 17 ст. 68).

Кто платит собственникам при расселении аварийных домов в КРТ?

Если дом признан аварийным, права собственников при КРТ защищает ст. 32 Жилищного кодекса РФ. Квартиру изымают для муниципальных нужд с выплатой рыночной стоимости и убытков (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ). Деньги на эту выплату застройщик перечисляет органу по договору КРТ в срок, установленный договором (п. 2 ч. 6 ст. 68 ГрК РФ).

Статья 32.1 ЖК РФ работает для других домов. Она относится к домам, включённым в КРТ по критериям региона, но не признанным аварийными (ч. 1 ст. 32.1). Для них заключают договор о переходе права собственности. После поправок закона от 04.08.2026 № 297-ФЗ размер возмещения определяют не ранее чем за 60 дней до отправки собственнику проекта договора (ч. 3 ст. 32.1).

Для аварийного дома порядок иной. Орган сначала требует от собственников снести или реконструировать дом своими силами (ч. 10 ст. 32 ЖК РФ). Если территория вошла в КРТ жилой застройки, на заявление о разрешении на снос дают не меньше шести месяцев (ч. 11). До истечения этого срока квартиры изымают только с согласия собственника (ч. 12). В возмещение входят рыночная стоимость квартиры, доля в общем имуществе и земле, убытки на переезд, временное жильё и поиск нового (ч. 7). Другую квартиру вместо денег дают по соглашению, с зачётом стоимости (ч. 8).

Для тех, кто купил квартиру после признания дома аварийным, действует ограничение. Такой собственник получит не больше цены покупки, исключение сделано для наследников (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ). Обратной силы норма не имеет (ч. 1 ст. 6 ЖК РФ). Верховный суд в обзоре практики от 29 апреля 2014 года указал: в выкупную цену может входить компенсация за капремонт, который не провёл бывший наймодатель. Эту сумму застройщику стоит заложить в бюджет проекта заранее.

Срыв максимального срока перечисления денег на возмещение собственникам даёт администрации право отказаться от договора КРТ (ч. 13 ст. 68 ГрК РФ). Аренда участка, если он уже предоставлен, прекращается досрочно. Семилетний проект застройщик теряет целиком.

Изъятие земли и помещений для КРТ: порядок и сроки

Участки и помещения в аварийных домах для КРТ изымают по главе VII.1 Земельного кодекса РФ с особенностями ст. 56.12 ЗК РФ. Решение об изъятии принимает орган местного самоуправления, если решение о КРТ подписал глава местной администрации (пп. 3 п. 2 ст. 56.12). Обязанность принять такое решение орган берёт на себя в договоре КРТ (п. 8 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).

После решения об изъятии у органа есть семь рабочих дней. Он публикует сообщение, размещает его на официальном сайте и на щите в границах территории, направляет копию решения правообладателям (п. 4 ст. 56.12 ЗК РФ). Соглашение об изъятии содержит выкупную цену и размер возмещаемых убытков (п. 6).

Для КРТ Земельный кодекс даёт месяц. Если соглашение не подписано за месяц с ознакомления собственника с проектом, орган обращается в суд (п. 9 ст. 56.12 ЗК РФ). Для квартир Жилищный кодекс ставит свой порог: иск о принудительном изъятии нельзя подать раньше трёх месяцев с получения проекта соглашения (ч. 9 ст. 32 ЖК РФ). Как эти сроки соотносятся при КРТ, закон прямо не говорит. После решения суда возмещение перечисляет застройщик по договору КРТ, орган или оператор КРТ в течение семи дней (п. 11 ст. 56.12).

Изъятые участки переходят в муниципальную собственность и предоставляются застройщику в аренду без торгов (п. 14 ст. 56.12 ЗК РФ). Пока собственники не получили возмещение и не освободили квартиры, снос и стройка не начнутся.

Собственнику, который не согласен с оценкой квартиры, нельзя откладывать спор. Иск об изъятии может поступить в суд уже через один-три месяца после получения проекта соглашения. Решение суда об изъятии для КРТ закон позволяет оспорить по размеру компенсации (п. 13 ст. 56.12 ЗК РФ). Деньги перечисляют на счёт или депозит нотариуса в течение семи дней со дня решения суда (п. 11), и право на квартиру прекращается.

Когда администрация вправе расторгнуть договор КРТ в одностороннем порядке?

Публичный орган вправе в одностороннем порядке отказаться от договора КРТ, если застройщик не исполняет основные обязательства (ч. 13 ст. 68 ГрК РФ). Это срыв подготовки документации по планировке, строительства, договоров с жильцами, передачи объектов или выплат на расселение. Аренду участка, если он уже предоставлен, прекращают досрочно.

Закон связывает право на отказ с конкретными пунктами: п. 5, 6 и 9 ч. 4, п. 1 ч. 5 и ч. 6 ст. 68 ГрК РФ. Остальные санкции стороны прописывают сами в разделе об ответственности (п. 12 ч. 4 ст. 68). Поэтому неустойки и порядок уведомлений читают до подачи заявки на торги.

У застройщика есть встречное право. Он может отказаться от исполнения, если орган уклоняется от обязанностей, записанных в договоре. Это утверждение документации, изъятие, выдача участков и разрешений, обещанные льготы, меры поддержки и инфраструктура (ч. 14 ст. 68). Застройщик вправе потребовать убытки, причинённые неисполнением обязанностей органа (ч. 15). Но его отказ тоже прекращает аренду участка и субаренду (ч. 16).

Если проект перестал окупаться, выбор невелик. Передать договор другой компании нельзя (ч. 10 ст. 68). Изменить параметры можно только после изменения решения о КРТ и в случаях ч. 7 ст. 67 ГрК РФ (ч. 17 ст. 68). Остаются переговоры с органом о корректировке решения, привлечение соинвестора по ч. 11 ст. 68 или отказ от договора при нарушениях органа.

Срыв срока подготовки документации по планировке, если её готовит застройщик, даёт администрации основание для одностороннего отказа (п. 5 ч. 4, ч. 13 ст. 68 ГрК РФ). Договор прекращается, а вернуть вложения продажей проекта не получится: передавать права по договору КРТ запрещено (ч. 10).

Споры с администрацией по договору КРТ редко решает одна норма. Исход зависит от переписки, графика, актов передачи документации и доказательств того, кто первым нарушил обязательства. Если уведомление об отказе уже пришло, доказательства встречных нарушений органа нужно собрать до суда.

Что проверить застройщику до подписания договора КРТ

До подписания договора КРТ застройщику нужно сверить его проект с решением о КРТ и посчитать полную стоимость обязательств. Цена права на аукционе, даже 30 тыс. руб., ничего не говорит о затратах на расселение, сети и благоустройство. Порядок проверки строится по ст. 68 ГрК РФ и ст. 32 ЖК РФ.

1. Сверить границы, перечень объектов под снос и минимальную площадь жилья с решением о КРТ (п. 1 и 2 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ).

2. Получить выписки ЕГРН по каждой квартире в домах под расселение: зарегистрированные права, ипотека, аресты и запреты.

3. Оценить возмещение по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ: рыночную стоимость, долю в земле, убытки собственников, возможную компенсацию за капремонт.

4. Разложить сроки этапов: документация по планировке, выплаты, снос, ввод жилья - и сверить их с предельным сроком решения о КРТ.

5. Выяснить, какие сети и подключения обязан обеспечить орган (ч. 7 ст. 68), и записать сроки в договор.

6. Проверить способ и размер обеспечения исполнения и неустойки (п. 3 ч. 5, п. 12 ч. 4 ст. 68).

7. Сопоставить основания одностороннего отказа обеих сторон (ч. 13-16 ст. 68) с реальным графиком работ.

Собственникам квартир в домах под КРТ нужна своя проверка. Им стоит запросить отчёт об оценке и проверить, учтены ли убытки по ч. 7 ст. 32 ЖК РФ. Подписывать соглашение об изъятии лучше после сверки суммы с рынком.

Договор КРТ - разновидность договора с публичным органом, где у второй стороны больше рычагов. О рисках таких сделок мы писали в разборе дела о госконтракте, заключённом без согласования ФАС. Автор материала - Давид Гликштейн, юрист практики госконтрактов и обязательственного права.

Частые вопросы

1. Можно ли продать договор КРТ другому застройщику?

Нет, лицо, заключившее договор КРТ, не вправе передавать права и обязанности по нему другому лицу (ч. 10 ст. 68 ГрК РФ). Уступка права аренды участка тоже запрещена (ч. 9). Допустимый вариант - привлечь соинвестора или подрядчика по ч. 11 ст. 68 и отвечать за их действия. Субаренду участка такому лицу закон разрешает без согласия арендодателя (ч. 12).

2. Что будет, если единственный участник аукциона не подпишет договор КРТ?

Подписание для единственного участника - право, а обязанность заключить договор по начальной цене закон возлагает на орган (ч. 9 ст. 69 ГрК РФ). Если договор не заключён, организатор вправе провести повторные торги, в том числе на изменённых условиях (ч. 10 ст. 69). Судьбу задатка определяют правила торгов, утверждённые Правительством РФ (ч. 2 ст. 69), и аукционная документация.

3. Может ли собственник квартиры в аварийном доме получить другое жильё вместо денег?

Да, но по общему правилу только по соглашению с органом и с зачётом стоимости квартиры (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ). Если дом включён в региональную программу переселения, собственник вправе выбрать выкуп или другое жильё. Так указал Верховный суд в обзоре практики от 29 апреля 2014 года. Для купивших квартиру после признания дома аварийным возмещение ограничено ценой покупки (ч. 8.2 ст. 32).

4. Сколько действует договор КРТ?

Срок договора КРТ устанавливают в самом договоре, и он не может превышать предельный срок реализации решения о КРТ (п. 13 ч. 4 ст. 68 ГрК РФ). В омском проекте на Сенной улице, по данным СМИ, на реализацию отведено семь лет.

5. Может ли застройщик взыскать с администрации убытки по договору КРТ?

Да, застройщик вправе потребовать возмещения убытков, причинённых неисполнением или ненадлежащим исполнением обязанностей органа по договору (ч. 15 ст. 68 ГрК РФ). Например, это задержка утверждения документации по планировке, решения об изъятии или предоставления участков (п. 7, 8, 10 ч. 4). Размер убытков застройщик доказывает документами о расходах и сроках.

Договор КРТ по начальной цене дёшев только на входе. Основная стоимость проекта складывается из возмещения собственникам аварийных домов, инфраструктуры и благоустройства. Санкция за срыв основных сроков - потеря договора без права передать проект, поэтому условия договора проверяют до подачи заявки.

Юристы «Ветров и партнёры» сопровождают компании в торгах и договорах с публичными органами, ведут споры о расторжении госконтрактов и строительные споры с администрациями. Мы работаем с застройщиками и собственниками недвижимости в Сибири и других регионах.