КС ограничил изъятие участков через иск о признании права отсутствующим

Иск о признании права отсутствующим - способ оспорить запись в ЕГРН, когда право истца нельзя защитить признанием права или истребованием имущества (абз. 4 п. 52 постановления Пленумов ВС и ВАС № 10/22). По состоянию на 30 октября 2026 года действует Постановление Конституционного суда РФ от 29 октября 2026 года № 63-П. КС указал, что публичное образование не может лишить гражданина купленного участка таким иском в обход правил виндикации.

Постановление опубликовано на портале правовой информации 30 октября и вступило в силу в день опубликования. Оно касается участков на землях населённых пунктов, купленных гражданами по договору. Иск администрации о признании права на участок отсутствующим суд теперь рассматривает по критериям ст. 302 ГК РФ. Это добросовестность покупателя, возмездность сделки и воля публичного образования на выбытие участка. Если на участке законно построен жилой дом, по позиции КС через три года после первой записи о праве на дом в ЕГРН такой иск к добросовестному владельцу не удовлетворяют.

Что решил КС в постановлении № 63-П о признании права отсутствующим

КС проверил абз. 14 ст. 12 и ст. 304 ГК РФ, а также ч. 5 ст. 1 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Нормы не противоречат Конституции, но только в выявленном смысле. Иск публичного образования или прокурора о прекращении права гражданина на участок суд решает с учётом критериев ст. 302 ГК РФ. Иное толкование исключено (п. 2 резолютивной части).

Поводом стала жалоба гражданки О.А. Остроумовой. Администрация Ленинского городского округа Московской области потребовала признать её право на участок отсутствующим, исключить из ЕГРН сведения о границах и снять участок с кадастрового учёта. Участок для индивидуальной жилищной застройки заявительница купила у гражданина С. Он был образован разделом участка, право на который признали за С. решением Видновского городского суда от 26 декабря 2017 года.

В 2022 году Московский областной суд отменил это решение и отказал в иске. Иск администрации к О.А. Остроумовой суды трёх инстанций в 2023-2024 годах удовлетворили. Судья Верховного суда 26 декабря 2024 года отказал в передаче кассационной жалобы. КС указал, что судебные акты по делу заявительницы подлежат пересмотру в установленном порядке, если для этого нет иных препятствий.

Выводы КС действуют при одновременном соблюдении пяти условий:

• иск подаёт публичное образование или прокурор в его интересах, ответчик - гражданин с зарегистрированным правом собственности;
• участок находится на землях населённых пунктов;
• вид разрешённого использования предполагает личные нужды, например индивидуальное жилищное строительство;
• гражданин приобрёл участок по гражданско-правовому договору;
• у участка есть видимые признаки освоения, например забор, или его расположение отражено в кадастре.

При этих условиях резолютивная часть требует трёх вещей. Суд учитывает критерии ст. 302 ГК РФ и применяет исковую давность по заявлению ответчика. В решении суд прямо указывает, перейдёт ли участок в собственность истца или в земли с неразграниченной государственной собственностью.

Проверку подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, ч. 2 ст. 61 ГПК РФ и п. 5 ч. 2 ст. 14 Закона о регистрации недвижимости КС прекратил. Прямого правила для компаний и участков коммерческого назначения постановление не содержит. По нашей оценке, вывод о различии негаторного и виндикационного исков применим и к ним как аргумент в споре.

Почему иск о признании права отсутствующим нельзя использовать вместо виндикации?

Негаторный иск по ст. 304 ГК РФ устраняет помехи собственнику, но не решает, кому принадлежит вещь. Виндикация по ст. 301 и 302 ГК РФ решает спор о принадлежности и даёт ответчику больше гарантий: добросовестность, возмездность, исковую давность. КС указал, что ст. 304 ГК РФ без учёта ст. 302 создаёт существенные риски нарушения прав граждан по ст. 35 и 36 Конституции.

Иск о признании права отсутствующим допускается, например, когда право на один объект записано за разными лицами (абз. 4 п. 52 постановления № 10/22). На негаторные требования по ст. 304 ГК РФ исковая давность не распространяется (ст. 208 ГК РФ), а критерии ст. 302 к ним не применяются. В деле заявительницы суды удовлетворили такой иск к гражданке, купившей участок по договору, сославшись на отмену решения, на котором держалось право продавца.

КС отдельно разобрал ситуацию из дела заявительницы. Отмена судебного решения, на котором держалось право продавца, сама по себе не основание признать право нынешнего владельца отсутствующим. Это лишь повод для иска и одно из обстоятельств, которое суд оценивает по ст. 302 ГК РФ. К покупателю по договору применяется механизм виндикации.

Постановление не касается изъятия земли для публичных нужд с возмещением. О плановом изъятии при комплексном развитии территории мы писали в материале о продлении КРТ в Клюквенном.

Схема защиты зависит от того, есть ли на участке дом, когда появились забор и сведения в кадастре, кто был стороной первого спора. Каждый из этих фактов нужно подтвердить документами. Поэтому позицию строят до первого заседания.

Когда администрация вправе требовать участок у гражданина?

Интерес администрации подлежит защите, только если удовлетворение иска непосредственно обратит участок в её собственность или вернёт его в земли с неразграниченной государственной собственностью, которыми она распоряжается. Эти последствия суд обязан прямо и недвусмысленно указать в решении. Даже тогда иск по существу виндикационный и рассматривается по ст. 302 ГК РФ.

КС напомнил о презумпции государственной собственности на землю (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Земля, не находящаяся в собственности граждан, юрлиц или муниципалитетов, считается государственной. Поэтому отсутствие регистрации права публичного образования ещё не значит, что оно отказалось от участка.

Воля на выбытие участка оценивается так. Если отменено решение суда, установившее право частного лица на этот или исходный участок, суд может презюмировать выбытие помимо воли публичного образования, участвовавшего в том деле. Презумпцию можно опровергнуть, например, если в том деле органы отказались от иска, признали его, заявили о безразличии к исходу или не обжаловали решение.

Если на момент спорной регистрации права у прежнего владельца не очевидно, что участок принадлежал истцу или относился к землям, которыми он распоряжается, критерий воли не применяют. Тогда при добросовестном и возмездном приобретении иск не подлежит удовлетворению. Такую ситуацию КС увидел и в деле заявительницы: связь администрации с участком на момент регистрации права у прежнего владельца не очевидна.

Кто доказывает недобросовестность покупателя участка?

Прямого правила о том, кто доказывает недобросовестность покупателя участка, постановление не вводит. Для участка с законно построенным жилым домом КС вывел правило из смысла п. 4 ст. 302 ГК РФ. Если не опровергнуто, что гражданин при покупке действовал добросовестно, через три года после первой записи о праве на дом иск не удовлетворяют. В самой норме о жилье бремя доказывания недобросовестности приобретателя несёт публичное образование.

Для участка без дома отдельного правила о том, кто доказывает недобросовестность, постановление не вводит. Действуют общие критерии ст. 302 ГК РФ. Покупателю стоит заранее подготовить доказательства. Это договор и платёжные документы, выписка из ЕГРН на дату сделки, сведения о проверке продавца, документы о заборе и обработке участка.

Если участок образован разделом, проверяют и основание права на исходный участок. В деле О.А. Остроумовой проблема возникла на этом уровне цепочки. О налоговых последствиях раздела участка мы писали в материале о продаже участков после раздела.

Если владелец не сошлётся на дату первой записи о праве на дом и не подтвердит законность постройки, трёхлетняя защита может не сработать. После удовлетворения иска запись о праве исключат из ЕГРН, а участок, как в деле заявительницы, могут снять с кадастрового учёта.

Срок исковой давности по иску о признании права отсутствующим и правило трёх лет

К иску публичного образования о прекращении права гражданина на участок применяется исковая давность, если о ней заявил ответчик. Общий срок - три года (п. 1 ст. 196 ГК РФ). С исчислением давности КС связал и правило для участка с законно построенным жилым домом, выведенное из смысла п. 4 ст. 302 ГК РФ. Если добросовестность гражданина не опровергнута, требование не удовлетворяют через три года после первой записи о праве на дом в ЕГРН. Правило изложено в мотивировочной части. В выводах по делу заявительницы КС указал: давность определяется с учётом этих позиций, если о её истечении заявит ответчик.

КС повторил позицию Постановления № 3-П о начале течения давности. Им считается первое по времени из четырёх событий. Первые два - видимые признаки освоения участка и сведения о его расположении в кадастре. Ещё два - спор, из которого органу должно было стать очевидно право гражданина в ЕГРН, и отмена органом власти акта о предоставлении участка. Иная дата возможна, если суд установит, что истец узнал или должен был узнать о нарушении раньше.

Суд вправе не применить давность на основании ст. 1 и 10 ГК РФ, если по доказательствам истца установит, что ответчик препятствовал предъявлению иска. Пример КС - противоправное поведение должностного лица в интересах ответчика с его ведома или по его указанию.

Давность суд применяет только по заявлению стороны, сделанному до вынесения решения (п. 2 ст. 199 ГК РФ). Ответчик, не заявивший о ней до решения первой инстанции, как правило, теряет этот довод. Тогда даже участок, который семья освоила десять лет назад, суд может вернуть в публичные земли.

Решение по иску о признании права отсутствующим не всегда окончательное. Если суд не учёл давность, добросовестность или дату записи о доме, эти доводы приводят в жалобе со ссылкой на Постановление № 63-П. Документы для апелляции готовят сразу после получения мотивированного решения.

Как владельцу участка действовать при иске администрации

Владелец участка при иске администрации должен в первой инстанции заявить о давности и доказать возмездное и добросовестное приобретение. Ещё он вправе потребовать от истца показать, что удовлетворение иска даст ему участок в собственность или вернёт его в земли, которыми истец распоряжается. Апелляционную жалобу подают в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме (ч. 1 ст. 321 ГПК РФ). После пропуска месяца решение вступает в силу и становится основанием для исключения записи о праве из ЕГРН.

1. Получите выписку из ЕГРН и кадастровое дело: когда записаны право на участок, его границы и право на дом.

2. Восстановите цепочку прав до первого владельца и найдите решения судов и акты, на которых она держится.

3. Соберите доказательства освоения: забор, постройки, договоры на свет и воду, фотографии с датами.

4. Подготовьте договор, документы об оплате и сведения о проверке продавца перед покупкой.

5. Проверьте, что даст истцу удовлетворение иска: собственность или право распоряжаться участком.

6. Заявите о пропуске срока исковой давности письменно до вынесения решения.

7. Сошлитесь на Постановление № 63-П и потребуйте рассмотреть спор по правилам ст. 302 ГК РФ.

Если дело уже рассматривается, ссылка на 63-П уместна в первой инстанции, апелляции и кассации. Выявленный КС смысл норм исключает иное толкование, поэтому суд обязан учитывать его и в текущих спорах.

Частые вопросы

1. Распространяется ли постановление № 63-П на садовые участки и земли сельхозназначения?

Прямо постановление касается только участков на землях населённых пунктов с видом разрешённого использования для личных нужд, например для индивидуального жилищного строительства. Садовый участок в границах населённого пункта, по нашей оценке, этим условиям отвечает: он предназначен для отдыха и выращивания культур для собственных нужд (п. 1 ст. 3 Закона № 217-ФЗ). Для сельхозземель прямого правила нет. Участки в особо охраняемых природных территориях федерального значения и в лесном фонде КС разобрал раньше, в Постановлении от 28 января 2025 года № 3-П.

2. Может ли вместо администрации иск подать прокурор?

Да, но правила будут те же: КС прямо распространил свои выводы на иск прокурора в защиту интересов публичного образования. Суд оценит добросовестность покупателя, возмездность сделки и волю публичного образования на выбытие участка. Гражданин вправе заявить о пропуске срока исковой давности, а последствия удовлетворения иска суд обязан прямо указать в решении.

3. Что делать, если суд уже лишил гражданина участка по такому иску?

Если сроки обжалования не истекли, в жалобе нужно сослаться на Постановление № 63-П: выявленный в нём смысл норм общеобязателен для судов. Пересмотр по новым обстоятельствам из-за постановления КС закон связывает с обращением заявителя в Конституционный суд (п. 3 ч. 4 ст. 392 ГПК РФ). Для других лиц он возможен лишь в случаях из закона о КС. Поэтому позицию КС выгоднее использовать, пока дело не закончено.

4. Защищает ли правило трёх лет самовольно построенный дом?

Нет, КС защищает только жилой дом, законно возведённый по правилам градостроительного законодательства и нормативным требованиям к жилым домам. Дом, признанный самовольной постройкой по ст. 222 ГК РФ, под эту защиту не подпадает. Срок считают с первой записи о праве на дом в ЕГРН. Если право на дом зарегистрируют только после легализации, раньше этой записи срок не начнётся.

5. С какого дня считать давность, если администрация узнала о покупке из ЕГРН?

По общему правилу давность течёт со дня, когда истец узнал или должен был узнать о нарушении (п. 1 ст. 200 ГК РФ). Для таких споров КС назвал четыре отправные точки: признаки освоения участка, сведения о нём в кадастре, спор, раскрывший органу запись о праве гражданина, отмена акта о предоставлении участка. Считается то событие, которое наступило первым, если суд не установит, что истец узнал о нарушении раньше.

Постановление № 63-П закрыло для публичных образований упрощённый путь к изъятию купленных гражданами участков. Иск о признании права отсутствующим теперь проходит те же фильтры, что и виндикация: добросовестность, возмездность, воля на выбытие, исковая давность. Законно построенный дом через три года после первой записи о праве на него, по позиции КС, защищает и землю добросовестного владельца.

«Ветров и партнёры» ведёт споры о недвижимости и защищает собственников от исков органов власти, в том числе о сносе построек. Мы проверяем цепочку прав на участок, рассчитываем давность и строим защиту по позициям Конституционного суда.