Регулярная продажа квартир физлицом как предпринимательская деятельность

Систематическая продажа квартир физическим лицом может быть расценена как предпринимательская деятельность. Судебная практика.

В настоящем деле судом решался вопрос о том, является ли предпринимательской деятельностью с соответствующими налоговыми последствиями систематическая продажа недвижимости (в т.ч. продажа с убытком) физическим лицом без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

Фабула дела:

1. Физическое лицо в 2018-2019 годах, не являясь индивидуальным предпринимателем, продало пять объектов недвижимости, в т.ч. квартиры и земельные участки. Налоговая база для целей исчисления НДФЛ была рассчитана физическим лицом по финансовому результату от всех сделок в совокупности (как убыточных, так и прибыльных), в связи с чем, по мнению физического лица, НДФЛ к уплате отсутствовал.
2. Налоговый орган провел выездную налоговую проверку в отношении физического лица и доначислил НДФЛ, штраф и пени, посчитав систематическую реализацию объектов недвижимости в качестве предпринимательской деятельности. Налоговая база была посчитана в отдельности по каждой сделке реализации недвижимости. Профессиональные налоговые вычеты для ИП не были применены, поскольку физическое лицо не было зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя. Вышестоящий налоговый орган скорректировал решение нижестоящей налоговой, предоставив профессиональные налоговые вычеты в виде расходов на приобретение недвижимости.
3. Суд вынес решение в пользу налогового органа с учетом решения по результатам выездной налоговой проверки, скорректированного вышестоящим налоговым органом.

Выводы суда:

1.  Отсутствие в договорах купли-продажи недвижимого имущества указания на то, что продавец имеет статус индивидуального предпринимателя, не свидетельствует о том, что имущество не используется в предпринимательской деятельности.  

2. Признаками предпринимательской деятельности являются направленность на последующее извлечение прибыли от реализации недвижимости (при этом не обязательным является ее достижение в ходе сделки), систематический характер, осуществление сделок физическим лицом от собственного имени с целью дальнейшей перепродажи. 

3. Всего за 2011 - 2019 годы предпринимателем было продано более 50 объектов недвижимого имущества, в т.ч. квартиры, земельные участки, автомобили.

4. Налоговая база по НДФЛ должна считаться по каждой сделке купли-продажи объектов недвижимости с учетом соответствующих доходов и расходов на их приобретение, а не по совокупному финансовому результату всех сделок.   

Комментарии:

1. Интересным является то, что вышестоящий налоговый орган при рассмотрении жалобы физического лица самостоятельно применил разъяснения Пленума ВАС РФ относительно возможности предоставления профессиональных налоговых вычетов физическим лицам - не предпринимателям, уменьшив сумму доначислений по решению.
2. Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ в постановлении от 30.07.2013 № 57 указал, что запрет на профессиональный налоговый вычет в размере 20% общей суммы доходов в отношении физических лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность, но не зарегистрированных в качестве индивидуальных предпринимателей, не исключает обязанность предоставить профессиональный налоговый вычет в сумме документально подтвержденных расходов.
3. Существует также практика на уровне Верховного Суда РФ по аналогичным вопросам. В частности, в определении ВС РФ от 04.06.2021 № 309-ЭС21-9331 разъяснено, что если деятельность физического лица квалифицирована налоговыми органами в качестве предпринимательской, то налоговые последствия ее осуществления должны быть определены с учетом права гражданина на профессиональный налоговый вычет. 

У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности);  Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.

Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, выпуск на тему «Взыскание упущенной выгоды» можно посмотреть по ссылке.

Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2020 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство», «Разрешение споров в судах общей юрисдикции» и является одной из региональных компаний по всей России в данных номинациях. 

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.  

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Давид Гликштейн, менеджер.  Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

 p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:

1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков

2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате

3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика

4) Защита директора от субсидиарной ответственности

5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода

6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков

7) Дефекты формы векселя – требование по векселю

8) Налог на имущество организаций – коды льгот

9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ

10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов