Использование УК нежилого помещения в МКД без согласия собственника

Использование Управляющей компанией нежилого помещения в МКД без согласия собственника. Судебная практика.

Как бывает достаточно часто, первые этажи многоквартирных домов отданы под нежилые помещения, и эти помещения длительное время пустуют в ожидании арендаторов или иных владельцев.

Тем не менее, в части общего имущества МКД собственники таких помещений взаимодействуют с управляющей компанией конкретного жилого дома.

Предприниматель, являясь собственником нескольких помещений, обнаружил, что управляющая компания имела доступ к его помещениям из подвала жилого дома и размещала в них временные кладовые.

Собственник обратился в суд, ведь использование помещения без правового основания (в данном случае без аренды) составляет неосновательное обогащение УК.

Действительно, в силу ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, неосновательное обогащение имеет место, если лицо приобрело (или сберегло) имущество без законных на то оснований за счет другого лица.

Но в случае судебного спора необходимо учитывать и распределение между сторонами бремени доказывания – именно истец доказывает факт получения ответчиком имущества без законных оснований.

Фабула дела:

ИП Золотов В.А. является собственником нежилых помещений в многоквартирном жилом доме № 15 по ул. Тверская г. Москвы. Обслуживание и управление домом осуществляет ГБУ г. Москвы «Жилищник района Тверской».

Истцом установлено, в том числе с использование видео съемки, что управляющая компания длительное время занимает и использует эти помещения.

С августа 2019 года истцом были предприняты действия, направленные на заключение с ответчиком договора аренды, типового договора на потребление ЖКУ и обслуживание, однако договоренности между сторонами достигнуто не было.

Предпринимателем рассчитаны: сумма неосновательного обогащения (в размере арендной платы за весь период занятия помещений), а также упущенная выгода (в связи с невозможностью использовать помещения).

В суде управляющая компания просила в иске отказать, т.к. истцом не было представлено достаточных доказательств неосновательного обогащения на стороне УК.

Решением суда в иске отказано в полном объеме.

Судебный акт:

Решение Арбитражного суда г. Москвы от 24 октября 2022 года по делу № А40-154060/2022.

Выводы суда:

1. Неосновательное обогащение возникает при наличии одновременно трех условий: 1. факта приобретения (сбережения) имущества 2.  за счет другого лица и 3. отсутствие правовых оснований для такого приобретения (сбережения). Отсутствие одного из условий является достаточным основанием для отказа в иске.
2. Истец ссылается на факт самовольного проживания работников управляющей компании в период с ноября 2017 по ноябрь 2021, при этом, вызывает сомнение, что истец за 4 года не предпринимал никаких действий и мер по устранению нарушения своего права.
3. Истцом представлена оценка годовой арендной платы, показатели которой взяты по состоянию на ноябрь 2021 года, тогда как к возмещению определен срок с ноября 2017 года. Доказательств, что арендная плата, рассчитанная на ноябрь 2021 года, была таковой в период с 2017 по 2022 год не представлено.
4. Для взыскания упущенной выгоды истцу необходимо доказать, какие именно доходы он достоверно мог получить, если бы не утратил возможность осуществлять производственную деятельность, а не просто указание на невозможность их получения.

Комментарии:

1. По делам о взыскании неосновательного обогащения именно истец должен доказать факт приобретения или сбережения имущества ответчиком. Наличие законных оснований для приобретения (сбережения) имущества должен доказать ответчик.
2. Факт нарушения прав собственника, в данном случае использования имущества без согласия, должен быть подтвержден, например, заявлениями в суд об устранении препятствий в пользовании помещениями, выселении, пользователю об освобождении помещений, в правоохранительные органы с вопросом о незаконном занятии помещений, актами, письмами и т.д.
3. В качестве доказательств упущенной выгоды могут быть представлены любые документы, достоверно свидетельствующие о намерении заключить соглашение об аренде. К таковым относятся: открытое публичное рекламирование аренды помещений, письма обеих сторон с обсуждением конкретных условий аренды, в том числе стоимости, акты осмотра с указанием позиции предполагаемого арендатора, запросы, сообщения по e-mail или в мессенджерах (эту переписку лучше заверить нотариально).