Семь типичных ошибок договора аренды недвижимости.
Договор аренды в настоящее время является самым заключаемым при передаче недвижимого имущества во временное пользование. Предметом найма являются только жилые объекты, в безвозмездное пользование помещения передают крайне редко не только коммерческие субъекты.
При этом простота договора аренды кажущаяся, ведь передается, как правило, дорогостоящий и сложный объект, который необходимо содержать, использовать в определенных целях и в соответствии с установленными правилами. Ошибочно считать, что все издержки по нему заложены в графе «арендная плата». Большое влияние на договор оказывает развитие сферы ритейла, появление гипермаркетов с их системными требованиями к арендаторам. И к тому же формальные требования закона никто не отменял. Поэтому использование «рыбы» для заключения договора аренды – не лучший выход, грозящий убытками и затяжными спорами.
Ошибка первая
Несоблюдение формальных требований закона
В соответствии с действующим законодательством необходимо регистрировать следующие договоры аренды и субаренды:
- недвижимого имущества (здания, сооружения, земельного участка, помещения или его части) на срок более 1 года. Следует учесть, что договоры, заключенные, условно, с 1 января до 31 декабря в судебной практике считаются заключенными на год и подлежащими госрегистрации, а договоры на 11 месяцев и 29 дней нет. Включение в договор аренды на срок менее года условия о возможности его продления допустимо. Заключение договора аренды на неопределенный срок невыгодно, от него каждая сторона вправе отказаться без объяснения причин, предупредив другую сторону за 3 месяца;
- имущественного комплекса (как правило, это комплекс зданий с оборудованием, инвентарем, сырьем).
Такие договоры будут считаться заключенными только с даты их регистрации в Росреестре.
Обязательно нужно учесть, что как арендодателю, так и арендатору физическому лицу, состоящему официальных в брачных отношениях, для регистрации сделки потребуется нотариальное согласие супруга.
Кроме того, не лишним будет проверить права арендодателя на передаваемый объект, право представителя на подписание договора (по Уставу или доверенности).
Ошибка вторая
Заключение смешанного договора как договора аренды
Основная тенденция развития арендных отношений – усложнение и появление смешанных договоров. Крупные арендодатели заинтересованы в создании универсальных взаимоотношений, минимизирующих споры и их участие в деятельности арендаторов. Поэтому нередко заключаются договоры, по большей части являющиеся арендными, но с элементами подряда (арендатор обязан выполнить какие-либо работы) поручения (арендатор должен взаимодействовать с коммунальщиками), или хранения (объект сдается под охрану арендодателя на ночь).
Стоит учесть, что в смешанных договорах должны быть определены существенные условия всех включенных в него договоров. Например, при включении в договор с арендатором условия о выполнении определенных работ, необходимо предусмотреть порядок согласования их сроков, объема, сметы и собственно самого задания. Рекомендуется четко регламентировать условия по каждому такому договору, особенно в части оплаты.
Цены по договорам подряда, поручения, хранения и т.д., в отличие от ставки арендной платы, могут присматриваться чаще, чем раз в год.
Существенными условиями договора аренды недвижимости являются предмет и цена. Их отсутствие в тексте влечет признание договора незаключенным.
Ошибка третья
Недостаточная индивидуализация объекта
Самая распространенная ошибка на практике. Поэтому важно использовать при составлении договора актуальную выписку из ЕГРН (свидетельство о праве собственности отменено), а также не лишним будет провести осмотр, чтобы убедиться в характеристиках имущества.
Из выписки в договор нужно без ошибок перенести следующие данные:
- полное наименование;
- адрес, таким образом, как он указан в выписке;
- условный или кадастровый номер;
- площадь, она должна соответствовать актуальной технической документации БТИ;
- номер и дата записи о регистрации права собственности арендодателя в ЕГРН.
Рекомендуется приложить к договору экспликацию или план этажа, здания с выделением передаваемого в аренду помещения.
Ошибка четвертая
Неправильное указание цены, арендной платы
Арендная плата может устанавливаться как в твердой сумме, так и в виде порядка ее расчета. Допускается привязка арендной платы к определенной сумме в иностранной валюте, а также ее ежегодная индексация на основе официальных данных об инфляции (или иных данных).
Денежный эквивалент обязателен даже если расчет арендатора с арендодателем предполагает передачу определенных вещей или выполнение определенных работ в счет арендной платы.
Распространенные ошибки при определении арендной платы:
- отсутствие указаний на включение в нее определенных частей. Обычно арендная плата состоит из базовой части, коммунальных платежей и эксплуатационных расходов. Причем размер последних рекомендуется ограничить определенной суммой или указать конкретное значение. Не признается надлежащим условием об арендной плате установление оплаты арендатором только коммунальных платежей;
- отсутствие указания на включение или невключение в арендную плату НДС. Судебная практика исходит из того, что если из договора прямо не следует, что в арендную плату входит НДС, он в нее не входит. Это лишает арендодателя права на требование об отдельной уплате НДС сверх арендной платы;
- неправильное указание на порядок повышения арендной платы. По закону порядок изменения согласуют стороны, но показатель не может меняться чаще, чем раз в год. При этом в судебной практике сформировался подход о ненужности заключения отдельного допсоглашения, достаточно волеизъявления арендодателя. Стороны вправе согласовать пределы повышения и распространить его не на все части арендной платы;
- недостаточно четкое указание на сроки уплаты арендной платы.
Сроки внесения арендной платы лучше согласовать конкретно, без возможности каких-либо разночтений.
Ошибка пятая
Отсутствие приложений или невнимательное к ним отношение
Приложения к договору имеют юридическую силу, если они перечислены в нем, это не формальность, а юридический факт. Поэтому необходимо со всеми ними ознакомиться, прежде чем подписывать договор, чтобы не взять на себя неизвестные обязательства. Не должно быть никаких секретных или непрочитанных приложений, на которые есть ссылки в тексте. Такие документы могут быть объемными и с собственной терминологией, но ознакомление с ними строго обязательно.
Акт приема-передачи – обязательное приложение, он должен составляться и подписываться во всех случаях. Помимо самого немаловажного факта передачи, он фиксирует состояние имущества и отсутствие у сторон претензий к нему. Акт составляется как перед или в момент подписания договора, так и в момент его прекращения, расторжения. Причем документ должен быть составлен таким образом, иметь такие реквизиты, чтобы его легко можно было соотнести с основным договором.
Ошибка шестая
Отсутствие дополнительных соглашений о прекращении договора или одностороннем отказе от него
Договор аренды недвижимости не прекращается автоматически, если стороны продолжают его исполнять, а продляется, причем на неопределенный срок и на тех же условиях.
Поэтому лучше заключить дополнительное соглашение о прекращении действия договора. Также рациональным представляется включение в договор условия о пролонгации на тот же срок на тех же условиях, если ни одна сторона не отказалась от него заблаговременно.
Не стоит путать расторжение договора в одностороннем внесудебном порядке, по закону оно не допустимо в случае аренды недвижимости (договор расторгается только в суде в случаях, указанных в ГК РФ), и односторонний внесудебный отказ от его исполнения. Основания для последнего и порядок его исполнения можно предусмотреть в договоре.
Ошибка седьмая
Отсутствие указаний на распределение расходов по содержанию арендованного имущества
По закону капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, текущий и содержание – арендатора. Сторонам это может быть неудобно, поэтому в долгосрочных отношениях рекомендуется зафиксировать распределение обязанностей по содержанию и ремонту заодно с отнесением конкретных работ к текущему или капитальному ремонту.
Легкомысленное отношение к составлению договора аренды чревато большими расходами, в тексте рекомендуется обращать внимание не только на цену, но буквально на каждый пункт.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги
