Топ-4 ошибок при инвестировании в займы под залог недвижимости.
Инвестиции в займы под залог недвижимости пока не очень распространены, знают о таком финансовом инструменте немногие. Однако тема инвестиций вообще, то есть вложений денег в целях их «роста» и получения пассивного дохода, популярна всегда, вне зависимости от политической или экономической обстановки.
Инвестиции в заем под залог недвижимости выгодны тем, что довольно просты и обеспечены гарантиями. Инвестор передает определенную сумму денег, а на недвижимость оформляется залог, что снижает риски. Периодически заемщик уплачивает проценты, а по истечении срока договора возвращает взятую взаймы сумму и ограничения снимаются. При отказе от исполнения сделки объект залога реализуется и из него погашаются долги.
Однако и в этой логичной схеме находится место ошибкам. Избежать их довольно просто, если знать, где соломки подстелить. Представляем топ-4 самых распространенных ошибок, совершаемых при инвестициях в займы под залог недвижимости.
Ошибка №1. Участие в сделке через посредника
Серьезная ошибка, на которой многие начинающие инвесторы теряют деньги. Суть в том, что существуют посредники или брокеры, которые организуют сделки, предлагают стать соинвесторами. Оптимальный вариант – участвовать в сделке совместно, то есть, присутствовать в договоре займа, совместно посетить нотариуса и выдать деньги заемщика напрямую. Если участников много и совместно действовать неудобно, можно оформить доверенность, в которой прописать отправление и получение денег напрямую, не через организатора.
Оформление сделки только на посредника прибавляет риски организатора, даже если между соинвесторами составлен договор доверительного управления. То есть, какой-то юридический документ есть, но он нивелирует гарантии наличия залога недвижимости. Прямой вход в сделку более безопасен, чем доверительное управление или другой беззалоговый договор.
Ошибка №2. Инвестирование в займы до 1 миллиона рублей
Например, выдается заем на 1 миллион рублей под залог квартиры стоимостью 2,5 миллиона рублей. Велика вероятность, что в мелкой сделке объект является жилым и единственным для заемщика. Если оставшейся после продажи и расчета с займодателем суммы не будет хватать для покупки другого жилого объекта в регионе, существует риск, что заемщик предпримет все возможные действия в целях затормозить реализацию объекта, оспорить сделку или иным способом воспрепятствовать потере жилья.
При этом по ст. 446 ГПК РФ взыскание не может быть обращено на единственное пригодное для жилья помещение. Исключение из этого правила – жилье является предметом залога, то есть, передано в ипотеку.
Конечно, все зависит от конкретных условий. Если в залог предоставляется коммерческая недвижимость с высокой стоимостью, то сделка выглядит вполне рациональной. А вот предоставлять заем в 1 миллион под комнату – дело хлопотное и опасное.
Ошибка №3. Инвестиция всего капитала в один заем
Выдача одного займа на крупную сумму – авантюрная схема инвестиций. Риск неплатежей остается, даже если есть обеспечение в виде недвижимости. Примерно в половине случаев инвесторы сталкиваются с финансовыми проблемами. Например, проценты заемщик платил исправно, но для возвращения тела долга денег не нашлось. Придется продавать недвижимость, это означает прекращение денежных потоков на какое-то время.
И примерно каждое десятое вложение требует судебных разбирательств, которые затягиваются на еще больший срок.
Поэтому не стоит все средства вкладывать в один заем, лучше их разложить на несколько сделок, чтобы денежный поток не прекращался. При этом в займах на мелкие суммы можно участвовать с соинвесторами. То есть, вложения лучше диверсифицировать.
Ошибка №4. Отсутствие требований к дополнительным документам
Например, некоторые инвесторы просят заемщиков предоставить справки из наркологического и психиатрического диспансеров. Эти документы подтверждают вменяемость заемщика и совершение им сделки в дееспособном состоянии. В суде справка поможет подтвердить добросовестность займодавца.
Все документы должны быть в порядке, составлены грамотно, заемщик ознакомлен с договором заранее, все справки и бланки передаются по акту приема-передачи, заем выдается по заявлению и т.д. Можно составить дополнительно заверения об обязательствах по конкретным обстоятельствам.
Дополнительные документы нужно брать всегда по возможности, не пренебрегая этим этапом оформления сделки. Также лучше привлекать соинвестора в целях распределения рисков.
Есть еще определенные нюансы по выбору объекта. Так, жилье с прописанными в нем несовершеннолетними обычно реализуется без проблем, а вот с квартиру, оплаченную за счет материнского капитала, лучше не брать в качестве залога. Но это уже детали. В целом инвестиции в займы под залог недвижимости работают и получают все большую популярность.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
Мы интересуемся и изучаем разные бизнесы. Стремимся выяснить сложности, проблемы, нюансы в деятельности каждого бизнеса, стремясь найти и применить наилучшие инструменты и практики.
Юрфирма ведет судебные, корпоративные, банкротные и прочие споры, а также сопровождает разный бизнес, помогает с защитой интеллектуальной собственности.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);
д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);
е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);
ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше, чем просто юридические услуги
