Пять типовых инвестиционных договоров

Инвестиции в строительство: пять типовых инвестиционных договоров.

Инвестиции в строительство, то есть, вложение средств в процесс возведения зданий с целью их дальнейшей продажи или сдачи в аренду нуждаются в документальном оформлении, чтобы распределить обязанности, прибыль и ответственность.

Нередко под будущее строительство создается юрлицо, но гораздо удобнее взаимодействие на основе договора, так как громоздкая структура юрлица обязывает соблюдать корпоративные правила, принимать решения о дивидендах и уплачивать с них прибыль. В настоящее время применяется пять договоров при инвестировании средств в строительство: договор простого товарищества, договор участия в долевом строительстве, подряд, договор купли-продажи будущей вещи и непосредственно инвестиционный договор. Каждый имеет свою специфику, плюсы и минусы.

Договор простого товарищества

Казалось бы, не самый очевидный вариант, но на самом деле довольно удобный правовой инструмент, позволяющий объединить ресурсы по принципу юридического лица, сохраняя при этом автономию и свободу в распоряжении прибылью.

Простое товарищество (далее по тексту также ПТ) сейчас широко применяется на практике, потому что позволяет вести бизнес без регистрации юрлица. Простое товарищество (глава 55 ГК РФ) не нужно путать с полным товариществом (глава 4 ГК РФ), одной из форм юридического лица. Простое товарищество оформляется договором и не является организацией.

ПТ имеет ряд преимуществ:

- не нужно регистрировать юрлицо с соблюдением административных формальностей;

- в простое товарищество вклады вносятся не только имуществом. В качестве вклада может рассматриваться деловая репутация, связи и т.д.;
- его удобно использовать для объединения партнеров, занимающихся разными стадиями производства или управления имуществом. Например, для управления недвижимостью только одним владельцем в интересах всех собственников;
- от имени товарищества могут выступать все партнеры или только один;
- бухгалтерским учетом также может заниматься только один партнер, но вести учет доходов и расходов обязаны все;
- каждый партнер учитывает только часть прибыли, распределенной в соответствии с вложениями. Партнеры могут применять разные системы налогообложения;
- прибыль распределяется в соответствии с вкладами, налоги уплачиваются с этой части;
- каждый товарищ вправе вести самостоятельную деятельность, не связанную с общими делами ПТ или других товарищей;
- распределение всей полученной прибыли производится в конкретной форме между товарищами, а не в виде дивидендов как в ООО;
- форма ПТ удобна для ведения дел в разных странах;
- можно заключить несколько договоров ПТ;
- простое товарищество может быть негласным для третьих лиц

К недостаткам можно отнести необходимость уплаты НДС с доходов от ПТ, регистрации ИП на каждого товарища и возможность применения товарищами только упрощенки «доходы минус расходы». По обязательствам ПТ товарищи несут солидарную ответственность и не только вкладами.

В ситуации совместного строительства, например, если застройщик вкладывает в ПТ принадлежащий ему земельный участок, а инвестор деньги, они договариваются о распределении обязанностей по контролю за строительством, заключению договоров с подрядчиками, налогообложению и фиксируют порядок раздела будущего конкретного строения.

Если объект неделимый, то он попадает в общую собственность и используется по согласованию. Причем в качестве цели договора можно указать не только строительство, но и дальнейшую эксплуатацию со сдачей в аренду и извлечением прибыли. Впоследствии допускается в любой момент договор расторгнуть и требовать раздела собственности или выплаты стоимости доли. Стоит учесть, что построить жилой объект в рамках договора простого товарищества не получится, это не предусмотрено по закону.

Меня зовут Виталий Ветров, и я управляющий партнер юрфирмы "Ветров и партнеры", которая уже более 10 лет успешно занимается юридическим сопровождением инвестиционных проектов. Моя личная практика насчитывает более 23 лет, и за это время я помог многим клиентам структурировать инвестиции, минимизировать риски и добиться успеха в сложных проектах.

Наша компания неоднократно была отмечена в ведущих юридических рейтингах и номинациях, что подтверждает нашу высокую квалификацию и опыт. Мы оказываем помощь не только в структурировании сделок, но и в разрешении споров по всей России, вне зависимости от региона. Независимо от сложности вашего проекта, мы готовы предложить решения, которые помогут вам эффективно управлять инвестициями и защитить ваши интересы. Поэтому не откладывайте на завтра то, что можно сделать сегодня - напишите мне!

Договор участия в долевом строительстве

Репутация ДДУ (сокращенное название договора) в 2010-х пострадала от ряда громких скандалов с участием неблагонадежных застройщиков, но в 2019 году законодательство было усовершенствовано, и дольщики получили гарантии сохранности своих средств.

По договору участия в долевом строительстве застройщик обязуется возвести жилой объект, а дольщики – принять его и оплатить, если объект введен в эксплуатацию. Ранее использовался принцип непосредственного совместного финансирования дольщиками застройщика, что и привело к ряду злоупотреблений со стороны последних. Фактически на практике девелоперы нередко выводили средства, не закончив строительство дома. Сейчас денежные средства дольщики помещают в банк на специальный эскроу-счет, и они остаются там до момента сдачи объекта в эксплуатацию. Доступа к этим деньгам у застройщика нет, он возводит дом на собственные средства или на заемные.

По сути между застройщиком и дольщиками появляется финансовый посредник, совершенно независимый и беспристрастный. Несмотря на участие банка в этой схеме и заморозку средств на некоторые время, договор по сути остается инвестиционным, так как дольщики осуществляют взносы до постройки дома, а у застройщика есть гарантия в получении средств при выполнении условий договора. И на этом этапе существуют риски как у дольщиков, так и застройщика, ДДУ остается довольно рискованной сделкой.

Плюсы в том, что жилье по ДДУ можно купить дешевле, сделка регистрируется, поэтому безопасна, строительство и соблюдение всех требований контролируется, за срыв сроков предусмотрена неустойка. Минусы для дольщиков состоят в том, что квартиру все-таки придется ждать, при этом сдвигать сроки и менять проектную документацию застройщику разрешается. В результате инвестиции могут обесцениться. Что касается рисков девелопера, то строительство, как и любое предпринимательство, предполагает риск, особенно при реализации крупных и долгосрочных проектов. Всегда есть вероятность срыва поставок, обнаружения скрытых обстоятельств, недостатков и т.д., что может повлечь материальную и иную ответственность.

Подряд

Договором строительного подряда тоже может оформить отношения по инвестированию в строительство, так как законом не запрещено заключать многосторонние или смешанные договоры. При инвестициях в строительство обычно есть застройщик, имеющий права на земельный участок, и инвестор, вкладывающий деньги в проект. Нередко дополнительно нанимается подрядчик непосредственно для производства работ.

В договоре подряда можно все эти стороны объединить, четко расписав их права и обязанности, порядок взаимоотношений и урегулирования спорных ситуаций, распределение долей в созданном объекте. В данном случае договор может иметь признаки или элементы инвестиционного соглашения – все, что касается вложений инвестора, их применения (исключительно целевого), отдачи от них и порядка использования построенного помещения.

В чистом виде договор строительного подряда – это соглашение, по которому подрядчик обязуется по поручению заказчика построить определенный объект.

Важные особенности договора строительного подряда:

· у договора есть три существенных условия, без их указания он будет считаться незаключенным: предмет, то есть, указание работ, которые должны быть произведены и характеристик будущего объекта, срок и цена;

· подрядчиком при выполнении строительства капитальных объектов может быть только юрлицо с членством в саморегулируемой организации;

· по договору подряда исполнитель самостоятельно определяет способы выполнения обязательств;

· возводимый объект можно застраховать;

· объем работ определяется технической документацией, кто ее разрабатывает указывается в договоре;

· заказчик обязан предоставить земельный участок под строительство, обеспечить проезд, временную проводку сетей;

· приемка объекта оформляется актом, процедуру лучше расписать подробно во избежание злоупотреблений и конфликтов.

Договор подряда удобен тем, что предоставляет сторонам довольно много свободы по урегулированию взаимоотношений, при этом есть возможность по детальной фиксации этапов работ и характеристик объекта.

Договор купли-продажи будущей вещи

Гражданский кодекс не запрещает заключать договор купли-продажи еще несозданной вещи (ст. 455 ГК РФ). Такие сделки тоже зачастую рассматриваются как инвестиционные. Но регулируются они нормами о купле-продаже, так как понятия «инвестиционные сделки» в ГК РФ нет.

Таким образом, это договор, по которому продавец обязуется передать в собственность покупателю за плату еще не существующую вещь, она должна быть предварительно создана.

В договоре важно четко определить характеристики недвижимого объекта, чтобы не было возможности признать договор незаключенным. У имеющейся в наличии недвижимости есть кадастровый номер, указания которого достаточно в договоре, у будущей его быть не может. Поэтому необходимо указать максимальное количество идентифицирующих характеристик: местоположение, ориентировочную площадь, данные из проектной документации.

Важные особенности договора купли-продажи будущей недвижимости:

· существенным условием наряду с предметом является цена, она должна быть обязательно указана в договоре. Можно указать цену исходя из единицы площади;

· чтобы продать недвижимость, продавец сначала должен ее зарегистрировать не себя, без этого регистрация перехода права собственности невозможна;

· до подписания акта приема-передачи, регистрации сделки и перехода права собственности покупатель не имеет права собственности на объект;

· на практике нередко возникают проблемы с разграничением договора купли-продажи будущей вещи и договора подряда, простого товарищества;

· следует учитывать, что при возникновении споров продавец не может быть понужден судом к созданию вещи.

Чтобы суд не признал такой договор каким-то другим по правовой природе (подряда, простого товарищества), следует соблюдать структуру договора купли-продажи. Если, например, указано, что одна сторона предоставляет участок, а вторая выполняет работы, отношения явно будут квалифицированы как подряд.

Инвестиционный договор

Главы об инвестиционном договоре в Гражданском кодексе нет, но в соответствии со ст. 421 ГК РФ участники гражданских правоотношений наделены правом заключать непоименованные в законе договоры. На практике они используются довольно широко.

Обычно по условиям договора Инвестор осуществляет финансирование, а вторая сторона договора – строительство, без внесения вкладов, как в простом товариществе, в дальнейшем доли в созданном объекте распределяются между сторонами, возможно совместное последующее использование помещения для извлечения прибыли. Сложность в определении условий состоит в том, что договор законодательством не регулируется.

Судом в дальнейшем при возникновении конфликта он может быть признан смешанным, договором подряда или договором купли-продажи будущей вещи. При этом суд учитывает не наименование, а действительную волю сторон, содержание и смысл правоотношений. Стоит исходить из того, что инвестиции – это вложения в бизнес с целью получения прибыли (в том числе, в виде имущества, жилья).

Подписывайтесь на наш телеграм-канал .

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".