Инвестиции в историческую недвижимость

Инвестиции в историческую недвижимость.

По данным ЕМИСС в России насчитывается около 150 000 объектов культурного наследия: отдельных построек и зданий, ансамблей и достопримечательных мест. Две трети из них находятся в региональной и муниципальной собственности, а так как средств на реконструкцию в субъектах РФ стабильно не хватает, у каждого пятого состояние неудовлетворительное.

Федеральных программ восстановления исторических памятников нет, интерес частных инвесторов к старинным объектам минимален (кроме отдельных энтузиастов) из-за большого количества законодательных ограничений.

Поэтому власти некоторых регионов с подачи Минкульта придумали программу привлечения инвестиций, взяв за основу применяемый во всем мире «принцип 1 евро». Локализированное название – «рубль за квадрат». Суть состоит в том, что за определенный срок (в Москве пять лет) предприниматель выполняет реконструкцию, а затем получает здание в аренду по привлекательной сниженной ставке (1 рубль за 1 квадратный метр в год). Стоит ли овчинка выделки? Практика показывает, что не всегда.

Особенности аренды исторической недвижимости

Сниженная арендная ставка является наградой тем предпринимателям, которые готовы вкладываться в качественную научную реставрацию. И этот приз достается в самом конце.

Сначала надо выиграть аукцион, провести ремонт, уплачивая за период его проведения арендную плату, определенную по результатам торгов. К участию в аукционе обычно не допускаются (правила варьируются по регионам, но в основном, похожи на федеральные) лица с запятнанной репутацией в сфере (задолженность по арендной плате, нарушение охранного свидетельства) или долгами по налогам.

Кроме того, историческое здание, чаще всего, является объектом культурного наследия – это определенный статус, закон накладывает на его владельца четкие обязательства по содержанию и ограничения по использованию. Они излагаются в охранном свидетельстве, объемном документе, в котором прописываются индивидуальные требования к реставрации с вменением обязанности по приспособлению строения к использованию в современных условиях.

В период аренды, предназначенный для реставрации, необходимо поддерживать объект в надлежащем состоянии все время, в противном случае, договор может быть расторгнут.

Примерные разделы охранного свидетельства объекта культурного наследия:

общие сведения об историческом здании или комплексе;
требования к содержанию;
виды разрешенного использования;
обязательства по сохранению;
ограничения по размещению наружных рекламных конструкций;
правила и этапы реконструкции, этапы работ;
схема с привязкой к местности.

В каждом регионе устанавливаются собственные правила относительно культурных объектов регионального значения и их сдачи в аренду, поэтому возможна местная специфика. Обычно требуется согласовывать даже незначительные ремонтные воздействия.

Понятно, что реставрация объекта культурного наследия обходится значительно дороже, чем содержание обычной недвижимости. Кроме того, она может затянуться.

Тезис о непопулярности инвестиций в историческую недвижимость нуждается в уточнении: все зависит от региона и города. Например, в столице это востребованная опция. В середине 2010 годов мэр столицы С. Собянин сообщал, что примерно 40% инвестиций в реставрацию объектов культурного наследия в Москве – частные средства. Тогда же он похвастал, что мэрия вложила в 2013 году в реставрацию памятников 400 миллионов евро в год, что больше, чем где-либо в мире. Москва определенно лидер по инвестициям в исторические здания, уже восстановлено 20 зданий по программе «рубль за метр», 34 переданы в аренду.

Объяснить такой ажиотажный спрос легко, в Москве исторические здания находятся в центре города, что обеспечивает проходимость. Открыть в историческом здании можно практически все: книжный магазин, кафе и т.д., кроме складов взрывчатки и производств, меняющих температуру и влажность.

Впрочем, правила зависят от региона, условий по конкретному объекту. В Москве программа от 2012 года «рубль за метр» с 2013 года позволяет открывать в отреставрированных помещениях частные образовательные учреждения (в отношении объектов, не являющихся объектами культурного наследия). С 2022 года восстановившие здания инвесторы смогут размещать там гостиницы.

Льготы при аренде исторической недвижимости

По закону ФЗ-73 «Об объектах культурного наследия…» предусмотрено три вида льгот (ст. 14):

пониженная ставка арендной платы;
уменьшение аренды на суммы затрат;
возмещение произведенных расходов.

Однако предоставляются они не всем.

Так, компенсация затрат положена:

титульным собственникам или владельцам на основании договора безвозмездного пользования;
исключительно в отношении объектов, находившихся на момент аукциона в неудовлетворительном состоянии: без окон и дверей, кровли, инженерных коммуникаций, со сквозными трещинами, деформацией конструкций.

Таким образом, арендаторы вправе претендовать только на льготную ставку аренды или на ее уменьшение на сумму произведенных затрат. Второй бонус по ФЗ-73 положен только при аренде исторического здания, находящегося в федеральной собственности, коих меньшинство.

Плюсы для арендатора

Нельзя не признать, что восстановление исторических зданий во многом держится на энтузиазме неравнодушных и самоотверженных людей. В этом случае бизнес удачно совмещается с делом жизни.

Например, предприниматель Алексей Шевцов продал металлургический завод, чтобы восстановить Плес, небольшой город в Ивановской области. Он сделал Плес модным, как и сам стиль комфортной жизни вблизи природы, параллельно привлек обеспеченных туристов и денежные потоки. Коломна обязана восстановлением статуса одного из центров культурного туризма в России Наталье Никитиной и Елене Дмитриевой, возродившим бренд коломенской пастилы, что привлекло бюджетные инвестиции.

Какие плюсы есть при аренде исторической недвижимости, что может заинтересовать в ней рационального инвестора:

проходимость, о которой уже говорилось. Она обеспечивается удачным расположением в историческом или бизнес центре, транспортной доступностью здания, логистикой и оптимальным размером, планировкой помещения;
программа «рубль за квадратный метр в год» предоставляет большие преимущества: помимо привлекательной цены у договоров длительный срок – 49 лет в Москве;
в последующей деятельности обещается минимальное вмешательство госорганов при соблюдении условий договора и охранного свидетельства;
открывать в отреставрированном помещении можно и объекты предпринимательской деятельности;
статус объекта культурного наследия является гарантией неприкосновенности здания, под снос оно не попадет.

Арендатор получает необычный объект - историческое здание на выгодных условиях на длительный срок, что гарантирует определенную стабильность и прибыль в современных экономических условиях.

Риски инвестиций в исторические здания

Программа «1 рубль за квадратный метр в год» выглядит очень привлекательной, но на деле таит в себе огромные риски и подводные камни. Они вполне различимы уже в законодательных формулировках и следуют из практики правоприменения.

Риски инвестора при аренде исторических зданий можно разделить на несколько блоков. Первый – отсроченные льготы.

Сложности заключаются в следующем:

как уже говорилось, супернизкая арендная плата назначается только после полного завершения реставрационных работ. Их допускается закончить быстрее, что ускорит получение льготы;
срок завершения реставрации не всегда зависит только от арендатора, необходимы многочисленные согласования госорганов, а они не всегда соблюдают временные лимиты;
несоблюдение сроков реставрации способно привести к расторжению договора, в Москве действуют именно такие правила;
сдача в субаренду допускается только после завершения реставрации.

Второй блок рисков или даже глыба, лежит на поверхности. Реставрация – затратный и проблематичный процесс, требующий больших активов. Правительство Москвы, например, не скрывает, что в программу с такими привлекательными условиями включаются объекты, находящиеся не в лучшем состоянии, а ведь еще надо выиграть аукцион.

Тонкости процесса:

не всегда объем работ получается установить заранее, так как здания старые, к ним требуется индивидуальный подход;
необходимость проведения ряда работ вскрывается по ходу ремонта;
у объектов культурного наследия, как правило, есть специальные охранные зоны, которые тоже потребуется благоустроить, что увеличивает затраты на реставрацию;
на некоторые объекты культурного комплекса могут быть распространены дополнительные ограничения, например, запрет на строительство, что поставит под вопрос реальность реставрации как таковой;
территориальные преимущества способны поменяться за время реставрации.

Поэтому рекомендуется перед принятием решения об участии в аукционе провести тщательную экспертизу (техническую и правовую), рассчитать объем инвестиций, составить бизнес-план, привлечь специалистов и проверить планы развития района.

Считается, что стоимость реставрации в Москве примерно составляет сумму арендной платы особняка в центре города за 10 лет. При расчете стоит посчитать и примерную доходность по аналогичным объектам, чтобы не оказалось, что реставрация даже с учетом льготы обойдется дороже аренды схожего по основным характеристикам здания в привлекательном месте города. Помимо Москвы, программа «рубль за квадратный метр в год» успешно работает в Санкт-Петербурге, Краснодаре, Томске и т.д.

Существуют также риски привлечения к административной ответственности. Не стоит забывать про охранное свидетельство, его требования, а также проект реконструкции, обязательный к согласованию с госорганами. За любое нарушение или отступление может быть назначен штраф, а требования обычно довольно жесткие, вплоть до цвета стен. Предприниматели нередко жалуются, что требуется согласовывать каждый шаг, однако, справедливости ради, есть и такие, которые от исторического здания не оставляют даже фасада. Штрафы для юрлиц по ст. 7.13 КоАП РФ составляют от 200 000 рублей до 5 миллионов.

Есть и более существенный риск – остаться вообще ни с чем, например, при восстановлении объекта, находящегося в федеральной собственности. Объект просто изымается и делается это на основании решения правительственной комиссии по историческим памятникам, которая с 2018 года обрела соответствующие полномочия. Практика уже есть, правда, суды все-таки решили, что арендаторы имеют право на компенсацию части затрат. В отношениях с государством всегда есть риск одностороннего изменения условий на основании вновь утвержденных норм. Здесь стоит упомянуть и положительные примеры взаимодействия с государством – реализацию комплексного проекта развития исторической среды в Иркутске на примере 130 квартала, общественного пространства, преобразившего город.

Инвестиции в историческую недвижимость популярны и за рубежом. Причем, там все прозрачно, информацию можно проверить в Интернете, законодательство относительно стабильно. Цены возрастают в разы, а доходность составляет примерно 5% годовых. Основная рекомендация в этом случае – обращение к специалисту, знающему законодательство страны. И стоит учесть, что покупают недвижимость в кризис, а продают на подъеме.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал .

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".