Участок больше дома в 38 раз: когда выкуп без торгов возможен и где предел

Выкуп земельного участка без торгов - продажа публичной земли собственнику здания на ней по подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. По состоянию на ноябрь 2026 года, по нашей оценке, частая причина отказа в выкупе - площадь участка больше здания во много раз. 28 октября 2026 года Верховный суд обязал администрацию продать участок 2401 кв. м под домом 64 кв. м, хотя три инстанции поддержали отказ. Это определение № 308-ЭС26-7100 по делу № А32-36147/2024.

По нашей оценке, для владельцев жилых домов на земле под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) это сильный довод против отказа, построенного только на соотношении площадей. Разрешения выкупать любой большой участок определение не даёт, на нежилые здания его вывод автоматически не переносится. Площадь в споре вписалась в предельный размер по правилам землепользования.

Что решил Верховный суд о выкупе участка без торгов

Судебная коллегия по экономическим спорам 28 октября 2026 года отменила акты трёх инстанций и признала незаконным отказ администрации Темрюкского района. Основание - подп. 6 п. 2 ст. 39.3 и п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ. Администрацию обязали принять решение о предоставлении участка 2401 кв. м и направить заявителю проект договора купли-продажи.

Фабула изложена в определении о передаче жалобы от 30 сентября 2026 года. В июле 2023 года предприниматель по итогам аукциона взял публичный участок в аренду на 10 лет для индивидуального жилищного строительства. 22 ноября 2023 года зарегистрировано право на жилой дом 64 кв. м. На заявление о выкупе администрация 14 июня 2024 года ответила отказом: площадь участка значительно превышает площадь дома и для его эксплуатации не нужна.

Арбитражный суд Краснодарского края 5 ноября 2025 года отказал в требованиях. Пятнадцатый арбитражный апелляционный суд 15 января 2026 года и Арбитражный суд Северо-Кавказского округа 2 апреля 2026 года решение поддержали. Суды посчитали: дом занимает 3% участка, гаражей и хозяйственных построек нет, посадки и прочее занимают около 600 кв. м. Вывод нижестоящих судов - заявитель не доказал потребность во всей площади.

Мотивированный текст определения в открытых базах на 9 ноября мы не нашли: опубликованы резолютивная часть и определение о передаче. Доводы коллегии известны по изложению Право.ru. По этим данным, суд сослался на единство судьбы участка и здания и указал, что размер участка для строительства и для эксплуатации может расходиться. Использование под ИЖС включает дом, выращивание культур, гаражи и хозяйственные постройки, поэтому площадь нельзя сводить к пятну застройки.

Заявитель ссылался на параметры зоны Ж-1 Фонталовского сельского поселения: минимум 500 кв. м, максимум 2500 кв. м, застройка не более 60%. Участок 2401 кв. м находится внутри этого диапазона, и, по изложению Право.ru, этот довод коллегия приняла. Определение вступило в силу со дня принятия, в его резолютивной части назван трёхмесячный срок надзорного обжалования.

Вывод по одному делу не заменяет расчёт по вашему участку. Администрация и суд будут смотреть на вид использования, регламент зоны и фактическое освоение земли. Заявление без обоснования площади рискует получить тот же отказ. Темрюкский спор занял 2 года 4 месяца, и всё это время участок оставался арендованным.

Почему нельзя считать, что теперь можно выкупить любой большой участок?

Определение принято по одному спору с набором конкретных условий: жилой дом, вид использования ИЖС, земля получена на аукционе для этой цели, площадь 2401 кв. м при максимуме 2500 кв. м. Выкупить на его основании любой большой участок нельзя: это акт коллегии по конкретному делу, а не разъяснение Пленума. Проверку необходимости площади для эксплуатации здания он, по нашей оценке, не отменяет.

Первое отличие - назначение объекта. Коллегия, по изложению Право.ru, опиралась на содержание вида использования ИЖС. По нашей оценке, у склада, автомойки или офиса такого набора сопутствующих нужд нет, и обоснование придётся строить на других данных. Второе отличие - предельный размер. Если участок выходит за максимум регламента или регламент его не устанавливает, главный аргумент темрюкского дела исчезает.

Третье отличие - цель предоставления. В 2023 году коллегия по гражданским делам ВС сослалась на п. 53 Обзора № 1 (2021): исключительное право зависит от достижения цели, ради которой давали участок. В темрюкском деле землю получили под ИЖС и построили дом. Участок под автостоянку с двумя пропускными пунктами этому критерию не отвечает.

Близкий по цифрам пример разобрал Конституционный суд в определении от 23 апреля 2020 года № 935-О. Собственник нежилого здания получил землю на аукционе, здание занимало те же 3%. Апелляция признала отказ законным, потому что необходимость всего участка не доказана, и жалобу в КС не приняли. Факты КС не оценивал, но указал: площадь определяют исходя из функционального использования здания.

Строже высказалась коллегия по гражданским делам ВС в определении от 14 ноября 2023 года № 26-КГПР23-4-К5:

Площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Президиум ВАС в постановлении от 1 марта 2011 года № 13535/10 отказал в выкупе 490 010 кв. м под зданиями площадью 44 269,8 кв. м, поскольку необходимость такой площади не подтвердили.

Исход, похожий на темрюкский, ВС уже давал в 2026 году. 22 июля коллегия по административным делам ВС вынесла определение № 44-КАД26-4-К7. Она встала на сторону владельца дома 71,7 кв. м на участке 4761 кв. м, арендованном на аукционе. В силе осталось решение, обязавшее орган повторно рассмотреть заявление. Суд указал, что ст. 39.20 ЗК РФ иных условий, кроме права собственности на объект, не содержит, а площадь не превышает максимум правил землепользования. На том участке были хозяйственные постройки, посадки и сети, и ответчик этого не оспаривал.

По нашей оценке, темрюкское определение усиливает позицию там, где участок сформирован под ИЖС, площадь укладывается в регламент и нет признаков обхода торгов. В других ситуациях его можно использовать как дополнительный довод. Подробнее о том, какие объекты дают основание для выкупа, мы писали в материале об объектах недвижимости как основании льготного выкупа.

Соразмерность участка и здания: как суды проверяют площадь

Единого соотношения площади участка и здания закон не устанавливает. Пункт 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 1 ст. 552 ГК РФ говорят о части участка, занятой зданием и необходимой для его использования. Предельные размеры определяет градостроительный регламент (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ), поэтому суд смотрит на назначение объекта и документы.

В ст. 39.16 ЗК РФ (ред. от 4 августа 2026 года) отдельного основания отказать из-за малой площади здания нет. Администрация может подвести такой отказ под подп. 1 - заявитель не имеет права на приобретение без торгов. Так орган поступил в деле № 44-КАД26-4-К7.

Необходимость площади суды нередко возлагают на заявителя. В деле № А63-11303/2022 апелляция возложила это на фермерское хозяйство, которое просило 85 259 кв. м под шесть объектов. Судья ВС определением от 18 февраля 2025 года № 308-ЭС24-21365 отказала в передаче жалобы. Но в деле № 44-КАД26-4-К7 ВС отменил акты, требовавшие таких доказательств от владельца дома. По нашей оценке, бремя на заявителе встречается чаще, но единого подхода пока нет, поэтому доказательства лучше готовить в любом случае.

Спорную площадь часто решает экспертиза. В деле № А07-17306/2014 ВС (определение от 24 декабря 2015 года № 309-ЭС15-11394) признал необоснованным отказ в экспертизе о необходимой площади и возможности раздела участков. По данным Право.ru, в темрюкском деле эксперт подтвердил возможность выделить несколько наделов минимального размера, но отказ всё равно отменили. По нашей оценке, возможность раздела сама по себе исход спора не решает.

Необоснованная площадь создаёт риск и после покупки. В деле № 26-КГПР23-4-К5 участок 24 410 кв. м продали без торгов за 2 006 498 руб. под двумя объектами по 16,2 кв. м. ВС назвал договор ничтожным, указал вернуть землю муниципалитету вместе с шестью перепроданными участками и направил дело на новое рассмотрение.

Покупателю здания на чужой земле расчёт нужен до сделки: границу необходимой части в споре определит суд, и она может оказаться уже забора. О значении фактического пользования мы рассказывали в статье о фактическом использовании участка.

Если отказ уже получен или первая инстанция поддержала администрацию, позицию надо пересобрать по документам. На обращение в суд есть три месяца, а пробел в доказательствах первой инстанции позже закрыть трудно.

Как доказать необходимость всего участка для эксплуатации здания?

Собственнику нужно связать каждую часть участка с использованием здания. Минимальный набор - 7 позиций.

1. Выписки ЕГРН на здание и участок: зарегистрированное право, вид разрешённого использования, площадь.

2. Выдержка из правил землепользования и застройки: территориальная зона, минимум, максимум, процент застройки.

3. Договор аренды или решение о предоставлении с указанием цели. Участок под строительство этого объекта доказать проще.

4. План участка от кадастрового инженера: здание, проезды, площадки, посадки, сети и охранные зоны с площадями.

5. Подтверждение освоения: фотографии, договоры на работы, документы о сетях и ограждении.

6. Расчёт потребности по нормативам: технология, погрузка, парковка, пожарные проезды, с указанием конкретного документа.

7. Заключение специалиста и ходатайство о судебной экспертизе с вопросами о необходимой площади и возможности раздела.

В темрюкском деле суды учли посадки и прочее освоение только на 600 кв. м. Поэтому неосвоенную часть надо объяснять заранее: графиком этапов, потребностями жильцов, планом хозяйственных построек. Ссылки на будущие планы без документов суд может не принять.

Для нежилого здания основной довод другой. Суду нужна связка: технологический процесс, движение транспорта, требуемые разрывы и площадки. По нашей оценке, предельный размер здесь работает как верхняя граница, а обоснование конкретной площади всё равно ляжет на заявителя.

Что делать после отказа в выкупе земельного участка

Отказ оспаривают в суде в течение трёх месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении (ч. 4 ст. 198 АПК РФ, ч. 1 ст. 219 КАС РФ). В требованиях просят признать отказ незаконным и обязать администрацию принять решение и направить проект договора купли-продажи: такую формулу применила коллегия в этом деле.

Первый шаг - разобрать текст отказа. Орган рассматривает заявление не более 20 дней и должен указать все основания (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). Если единственный мотив - соотношение площадей, спор пойдёт о необходимости участка. Если названы другие основания, например несоответствие вида использования цели заявления (подп. 14 ст. 39.16 ЗК РФ), отвечать надо на каждое.

Если суд не признает причины пропуска трёхмесячного срока уважительными, в требованиях откажут, и работа начнётся с нового заявления.

Если обосновать всю площадь не получается, рассмотрите выкуп части. Участок можно разделить при условии, что новые участки уложатся в минимальный размер регламента и не помешают использованию здания (п. 1 и 4 ст. 11.9 ЗК РФ).

Законопроект о 5% застройки и другие риски выкупа

Законопроект № 803202-8 предлагает порог застройки при выкупе: не менее 5% для ИЖС, личного подсобного хозяйства и садоводства, не менее 10% для остальных видов использования. Госдума приняла его в первом чтении 4 марта 2025 года. По сообщению издания ppt.ru от 3 июля 2026 года, профильный комитет рекомендовал проект ко второму чтению, текст поправок мы не видели. На 9 ноября сведений о принятии закона мы не нашли, в редакции ЗК РФ от 4 августа 2026 года такого порога нет.

Для участка 2401 кв. м порог 5% составил бы 120 кв. м. Дом 64 кв. м занимает 2,7% площади по нашему расчёту. По нашей оценке, если порог 5% применят к такому участку, дом его не пройдёт, и довод о предельных размерах администрацию не остановит. Если переходные правила не защитят уже построенные дома, владелец, отложивший выкуп, рискует лишиться права выкупить весь участок, пока не достроит здание до порога.

Переходные правила и соотношение порога с регламентом зоны можно оценить только по принятому тексту. В колонке на Право.ru порог описан как запасное правило на случай, когда регламент норматива не устанавливает. Заявление, поданное до вступления закона в силу, по нашей оценке, даёт более сильную позицию, но гарантии здесь нет.

Отдельный риск - оспаривание сделки контролирующими органами. По данным Право.ru, 25 ноября 2026 года ВС рассмотрит дело № А51-16160/2024 о льготном выкупе арендованного муниципального имущества. По нашей оценке, это другой режим, чем ст. 39.20 ЗК РФ. УФАС и прокуратура добились в трёх инстанциях возврата гаража 109 кв. м и участка 322 кв. м при аренде 115 кв. м. Заявитель возражает, что несоразмерность должны доказать истцы. Итог может показать, как ВС подходит к бремени доказывания при оспаривании состоявшейся продажи. О других спорах с властью из-за земли мы писали в разборе постановления КС № 63-П.

Частые вопросы

1. Можно ли выкупить участок, если здание занимает меньше 5% его площади?

Формально да: в ст. 39.16 и 39.20 ЗК РФ (ред. от 4 августа 2026 года) нет минимального процента застройки для выкупа. Суд всё равно может проверить, нужна ли вся площадь для использования здания. Законопроект № 803202-8 предлагает порог 5% для ИЖС и 10% для прочих видов использования.

2. Кто должен доказывать, что для здания нужен весь участок?

По нашей оценке, чаще необходимость площади доказывает заявитель, который хочет выкупить землю без торгов. На это указала апелляция в деле № А63-11303/2022, а судья ВС в определении № 308-ЭС24-21365 не нашла оснований для пересмотра. Но в деле № 44-КАД26-4-К7 ВС отменил акты, требовавшие таких доказательств от владельца дома. Обоснование лучше готовить заранее.

3. Распространяется ли вывод ВС на нежилое здание?

Автоматически нет: вывод сделан по жилому дому на участке под ИЖС. Коллегия, по изложению Право.ru, опиралась на содержание этого вида использования. Для склада или производства площадь обосновывают технологией, проездами и нормативами. Предельные размеры из градостроительного регламента (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ) можно привести как дополнительный довод.

4. Можно ли выкупить только часть участка, если весь не продают?

Да, собственник здания может добиваться раздела участка и подать заявление на образованный участок меньшей площади. Новый участок должен уложиться в минимальный размер регламента, а раздел не должен мешать разрешённому использованию здания (п. 1 и 4 ст. 11.9 ЗК РФ). Постановление Президиума ВАС № 13535/10, по аннотации системы Гарант, допускает повторное обращение после определения размера.

5. Сколько администрация может рассматривать заявление о выкупе?

Уполномоченный орган рассматривает заявление не более 20 дней со дня поступления (п. 5 ст. 39.17 ЗК РФ). За это время он направляет проект договора либо решение об отказе с указанием всех оснований.

По нашей оценке, Верховный суд дал собственникам домов на участках под ИЖС сильный довод. Соотношение площадей не решает спор, когда площадь укладывается в регламент зоны и отвечает виду использования. Для остальных зданий проверка необходимости площади сохраняется, а выкупить любой большой участок по-прежнему нельзя. Исход зависит от документов, собранных до заявления в суд.

Юристы «Ветров и партнёры» сопровождают земельные и имущественные споры с публичными органами и готовят правовые заключения по недвижимости.