Судебный акт: Постановление Арбитражного суда Московского округа от 10.08.2022 № Ф05-19394/2022 по делу № А40-206520/2021
Выводы суда:
1. На основании ст.10 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ кроме штрафной неустойки (которая уже была взыскана дольщиком), застройщик обязан возместить в полном объеме и причиненные убытки. Однако истцу необходимо доказать, что ущерб причинен по вине ответчика и обосновать его размер.
2. Истец представил отчет об оценке рыночной стоимости апартаментов на дату их передачи дольщику согласно ДДУ. По мнению эксперта, за 4 года с момента заключения договора, к окончанию строительства, цена объекта должна была подняться в 2 раза (с 18 до 36 млн. руб.). Соответственно, стоимость его аренды могла бы составить 320 тыс. рублей в месяц.
3. Истец рассчитал, что на основании указанных данных, из-за просрочки передачи объекта застройки на 15 месяцев, дольщик не получил 4 800 000 руб.
4. В подтверждение реальной возможности получения такого дохода, Истец сослался на несколько заключенных дольщиком предварительных/рамочных договоров. В них третьи лица выражают согласие на оформление в будущем аренды в отношении строящихся апартаментов за указанную арендную плату.
5. Суд первой инстанции счел эти доказательства достаточными для того, чтобы посчитать реальной упущенную выгоду и удовлетворить требования истца. Однако вышестоящие суды указали следующее.
6. Задержка в передаче апартаментов произошла не из-за затягивания сроков строительства, а потому что участник отказался принимать объект из-за дефектов. Но раз он планировал использовать помещение не для личного проживания, а для извлечения прибыли, ему следовало действовать как предпринимателю, а не как потребителю-гражданину. То есть принять объект, устранить дефекты, и после сдачи его в аренду требовать у застройщика возмещения расходов. Это свидетельствовало бы о том, что дольщик стремиться минимизировать возможные убытки.
7. Обращаясь за защитой своих прав посредством Закона РФ «О защите прав потребителей», участник строительства позиционировал себя как слабейшая сторона правоотношений, а не как профессиональный предприниматель.
8. При таких обстоятельствах требовать еще и возмещения упущенной выгоды на основании норм ГК РФ для равноправных сторон экономических правоотношений – злоупотребление правом.
9. Кроме того, размер неполученного дохода рассчитан некорректно. Ведь истец не учел эксплуатационные, коммунальные и иные расходы, которые неизбежно возникли бы у него как у арендодателя.
10. Участник долевого строительства не предпринял необходимых мер для получения дохода от использования объекта долевого участия, и его упущенная выгода не подлежит возмещению.
Комментарий:
1. Очень интересный прецедент, в котором суды установили рамки и критерии компенсационных требований от застройщика, в зависимости от того, как дольщик собирается использовать объект недвижимости.
2. Получается, что, приобретая так называемое «инвестиционное жилье», участник ДДУ становится равной стороной отношений со строительной компанией. То есть может пользоваться правовыми инструментами, принятыми между предпринимателями. Здесь есть как плюсы, так и минусы. Например, как в данном деле, – опция отказа от приемки из-за дефектов будущему рантье оказалась не доступна. А ведь истец мог вместо упущенной выгоды взыскать компенсацию из-за несвоевременного устранения дефектов как раз по Закону о ЗПП.
3. Суды часто встают на сторону дольщиков именно из-за статуса слабейшей стороны. При этом имеется обширная практика, когда признавались убытками расходы участников строительства на собственную аренду жилья во время нарушения сроков сдачи объекта.
У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности); Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.
Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, выпуск на тему «Субсидиарная ответственность и общество с безграничной ответственностью» можно посмотреть по ссылке.
Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2020 году отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство», «Разрешение споров в судах общей юрисдикции» и является одной из региональных компаний по всей России в данных номинациях.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Марина Сорокина
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков
2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате
3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика
4) Защита директора от субсидиарной ответственности
5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода
6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков
7) Дефекты формы векселя – требование по векселю
8) Налог на имущество организаций – коды льгот
9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ
10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов
