«А как налоговая узнала?»
«Она просто посмотрела цену здания».
История о том, как объект недвижимости за 450 млн рублей чуть не прошёл по балансу как актив за 72 млн. И о том, почему стоимость в договоре с взаимозависимым лицом может обойтись дороже самого объекта.
Дело № А40-282446/2024
Постановление Арбитражного суда Московского округа от 17.07.2025
Фабула:
ООО «Бизнес-Центр Сокольники» с момента создания в июле 2019 года работало на УСН. Основание законное: по документам остаточная стоимость основных средств была ниже 150 млн рублей — это предельный лимит для применения спецрежима (пп. 16 п. 3 ст. 346.12 НК РФ).
В отчётности значился один крупный актив — здание, купленное у взаимозависанного ООО «ЭЛ-Рино» по цене 72 млн рублей. Всё чисто, всё в рамках лимитов.
Но налоговая не поверила в такую цену.
На руках у инспекции оказалось судебное решение, где рыночная стоимость этого же объекта, подтверждённая оценками и экспертизами, составляла 450 млн рублей на ту же дату.
Вывод: сделка с «дружественным» продавцом была занижена для сохранения УСН. А значит, по закону — объект подлежал отражению в бухучёте по реальной стоимости (ст. 257, 105.3, 54.1 НК РФ).
Последствия:
Налоговая пересчитала остаточную стоимость и сделала вывод:
— организация утратила право на УСН ещё в 2019 году
— обязана была подать декларации по прибыли и НДС
— доплатить налоги за весь период применения УСН с момента нарушения
Примечание: даже в отсутствие уведомления от налоговой об утрате права — переход на общий режим происходит автоматически, в силу закона. Задним числом.
Чем опасен такой кейс:
- Внешне всё выглядело безупречно: сделка оформлена, отчётность подана, лимит не превышен.
- У налоговой — другие источники: судебные акты, кадастровая стоимость, экспертные заключения.
- Проверка была камеральной. Никаких выездов или допросов.
- Налоговая оценивает не форму, а экономическую суть: особенно в сделках между связанными лицами.
Что делать, чтобы не попасть под удар:
1. Проверьте, что отражаете в бухучёте по правильной цене.
Если актив куплен у дружественной структуры — рыночная ли это цена?
2. Не полагайтесь только на договор.
Для налоговой важна экономическая обоснованность условий.
3. Если есть сомнения — сделайте оценку.
Это может защитить, если цена окажется под подозрением.
4. Анализируйте сделки не только как бухгалтер, но и как юрист.
Заниженная цена сегодня может обернуться отменой спецрежима завтра.
5. Храните документы.
Не только обязательные, но любые, которые подтверждают рыночность и реальность сделки.
6. Если решили оспорить стоимость актива в любом судебном споре, то есть шанс "залететь" с этой стоимостью и дать налоговой это как дополнительный аргумент.
Вывод:
Иногда нарушение выглядит как формальность. Но формальности бывают фатальными.
Режим УСН не про веру в документы — про доказуемость экономической реальности.
Если у вас здание, купленное у «своих», — проверьте остаточную стоимость. Лучше сейчас, чем после акта.
Хотите проверить, нет ли у вас аналогичного риска?
Покажите нам структуру, договор, объект — сделаем экспресс-оценку и подскажем, как быть.
Подписывайтесь на наш телеграм-канал.
У нас также есть аудиоподкасты. Это выпуски по 2-5 минут. Посвящены одному спору, конфликту или новости. Их можно слушать прямо на нашем сайте, на сайте подкаст-площадки или скачать себе на компьютер, смартфон и пр. Выпуск 1 (о субсидиарной ответственности); Выпуск 2 (оспаривание договора по мотиву злоупотребления правом); Выпуск 3 (расторжение договора по инициативе продавца, что учесть?). Еще пара десятков по ссылке.
Вы не поверите, но для любителей коротких и полезных видео, у нас появились видеоподкасты. Например, выпуск на тему «Субсидиарная ответственность и общество с безграничной ответственностью» можно посмотреть по ссылке.
Обратим внимание, что юридическая фирма «Ветров и партнеры» в 2019-2023 годах отмечена отраслевым рейтингом юридических компаний Право.ру-300 в номинациях «Арбитражное судопроизводство», «Разрешение споров в судах общей юрисдикции» и является одной из 50 региональных компаний по всей России в данных номинациях.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Марина Сорокина
p.s. 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1) Выдача подотчета директору – взыскание убытков
2) Срок оплаты векселя – предъявление векселя к оплате
3) Допрос в налоговой проверке – протокол допроса налогоплательщика
4) Защита директора от субсидиарной ответственности
5) Выплаты иностранным организациям – фактический получатель дохода
6) Правомерны ли действия директора – взыскание убытков
7) Дефекты формы векселя – требование по векселю
8) Налог на имущество организаций – коды льгот
9) Признание ценных бумаг бесхозяйными – ст. 225 ГК РФ
10) Изменение концессионного соглашения – доказательства убыточности тарифов
