Покупка земли. Оформление права собственности на земельный участок
Если Вы планируете стать собственником земельного участка, данный материал для вас. Законодательство в этой сфере достаточно запутано и имеет много тонкостей, в связи с чем сделки по оформлению прав на земельные участки являются более сложными, чем сделки с другими объектами недвижимости. Кроме того, особенностью является тесное взаимодействие с государством или муниципалитетом на всех этапах.
Как купить земельный участок.
Права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации.
Конечно, самым распространенным основанием для возникновения права собственности является покупка.
В настоящее время, земельные участки могут находиться в собственности граждан, юридических лиц (частная собственность), а также в государственной и муниципальной собственности.
Можно совершить покупку как у частного лица, так и у государства, в последнем случае сделка будет иметь определенные особенности.
Договор купли-продажи земельного участка – это, прежде всего, сделка с недвижимостью к которой применимы следующие общие положения:
- договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, несоблюдение требований к форме влечет его недействительность (статья 550 ГК РФ);
- переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (статья 551 ГК РФ);
- должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить передаваемый объект, в противном случае, договор не считается заключенным (статья 554 ГК РФ);
- при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене договор считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ не применяются.
Примечание. В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги.
Особенности купли-продажи земельных участков установлены Земельным кодексом РФ (статья 37) и заключаются в следующем:
Во-первых, объектом сделки могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет, который осуществляется в соответствии с ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" от 24.07.2007 N 221-ФЗ.
Органом, осуществляющим государственный кадастровый учет, является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр), которая наделяет полномочиями органа кадастрового учета подведомственные ему государственные бюджетные учреждения. В частности, такое решение принято в отношении ФГУ «Земельная кадастровая палата».
Объектам, прошедшим кадастровый учет, присваивается уникальный кадастровый номер.
Получить сведения о кадастровом учете возможно путем запроса кадастровой выписки об объекте (разновидностью такой выписки является кадастровый паспорт), которая должна быть предоставлена в срок не более 5 рабочих дней.
Во-вторых, Продавец при заключении договора обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.
Внимание! обременения и ограничения могут содержаться не только в ЕГРП, но и в кадастровом паспорте.
В-третьих, являются недействительными и не должны включаться в договор купли-продажи участка следующие условия:
устанавливающие для продавца право обратного выкупа по собственному желанию;
ограничивающие дальнейшее распоряжение и совершение сделок с землей (включая, ипотеку, аренду и пр.);
ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на проданный объект третьими лицами.
Указанные требования применяются также к договору мены.
В-четвертых, установлены дополнительные гарантии для покупателей, которые вправе требовать уменьшения покупной цены или расторжения договора купли и возмещения причиненных убытков в случаях, если продавец предоставляет заведомо ложную информацию:
об обременениях и ограничениях использования участка в соответствии с разрешенным использованием;
о разрешении на его застройку;
об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость объекта продажи;
о качественных свойствах земли, которые могут повлиять на планируемое покупателем использование и цену;
иной информации, которая может оказать влияние на решение о покупке данного участка и требования о предоставлении которой установлены федеральными законами.
Особенности покупки земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности
Первая особенность: способ продажи.
Земельный кодекс (ст. 39.3.) закрепляет, что такая продажа осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов.
Исключения установлены для случаев продажи земельных участков:
1) лицу, с которым заключен договор о комплексном освоении территории участков, образованных из земель, предоставленных в аренду для комплексного освоения территории
2) образованных из участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства, ее членам;
3) образованных из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства членам этой некоммерческой организации;
4) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для комплексного освоения территории в целях индивидуального жилищного строительства и относящегося к имуществу общего пользования, этой некоммерческой организации;
5) образованных в результате раздела земельного участка, предоставленного юридическому лицу для ведения дачного хозяйства и относящегося к имуществу общего пользования, указанному юридическому лицу;
6) на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса;
7) находящихся в постоянном (бессрочном) пользовании юридических лиц, указанным юридическим лицам;
8) крестьянскому (фермерскому) хозяйству или сельскохозяйственной организации в случаях, установленных Федеральным законом "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения";
9) предназначенных для ведения сельскохозяйственного производства и переданных в аренду гражданину или юридическому лицу, этому гражданину или этому юридическому лицу по истечении трех лет с момента заключения договора аренды либо передачи прав и обязанностей по нему при условии надлежащего использования и если арендатор подал заявление о заключении договора купли-продажи такого земельного участка без проведения торгов до дня истечения срока указанного договора аренды;
10) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам или крестьянским (фермерским) хозяйствам для осуществления крестьянским (фермерским) хозяйством его деятельности.
Вторая особенность. Определение цены собственности
При проведении аукциона цена продажи земельного участка определяется по его результатам или в размере начальной цены предмета аукциона (например, если была единственная заявка на участие).
Если торги не проводились, то цена определяется в порядке, установленном:
1) Правительством Российской Федерации, в отношении земельных участков, находящихся в федеральной собственности;
2) органом государственной власти субъекта РФ, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъекта Российской Федерации, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;
3) органом местного самоуправления, в отношении земельных участков, находящихся в муниципальной собственности.
При этом цена не может превышать кадастровую стоимость участка или иной размер, если он установлен законом РФ.
Третья особенность. Оборотоспособность
В частную собственность не предоставляются и не могут быть объектами любых сделок земли, изъятые из оборота. Для земель, ограниченных в обороте, это возможно лишь в исключительных случаях, которые устанавливаются федеральными законами.
Иные основания приобрести земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности
Основание 1.
Гражданину предоставлено право стать собственником в упрощенном порядке, если земля была ему предоставлена (при совокупном наличии условий):
1. до 30.10.2001 (это дата вступления в силу Земельного кодекса РФ)
2. на цели: ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства
3. на правах: собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, либо по документам понять вид такого права невозможно.
4. Отсутствует законодательно установленный запрет на оформление в частную собственность
Для того, чтобы стать собственником, в этом случае в юстицию нужно представить акт о предоставлении участка либо акт (свидетельство) о праве, либо выписку из похозяйственной книги. Аналогичное правило действует и в отношении наследника или иного лица, к которому перешли права на здание, расположенное на таком участке. Для упрощенного оформления права собственности необходимо предоставить один из перечисленных документов, а также свидетельство о праве на наследство или о праве собственности на здание.
Основание 2.
Предоставление гражданину или юридическому лицу земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, бесплатно.
Это происходит в случаях предоставления земельного участка:
1) который образован в границах застроенной территории, в отношении которой заключен договор о ее развитии, лицу, с которым заключен этот договор;
2) религиозной организации, имеющей в собственности здания или сооружения религиозного или благотворительного назначения, расположенные на нем;
3) образованного в результате раздела земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества и относящегося к имуществу общего пользования, данной некоммерческой организации или в общую собственность ее членов;
4) гражданину по истечении пяти лет со дня предоставления ему земельного участка в безвозмездное пользование в случаях и при соблюдении условий, указанных в ЗК
5) гражданам, имеющим трех и более детей, в случае и в порядке, которые установлены органами государственной власти субъектов РФ.
6) земельного участка, предоставленного религиозной организации на праве постоянного (бессрочного) пользования и предназначенного для сельскохозяйственного производства, этой организации.
7) в иных установленных законом случаях.
Примечание. Бесплатное предоставление гражданам земельных участков осуществляется однократно. Если есть несколько оснований для получения участка, то можно использовать только одно из них.
Основание 3. Для собственников зданий и сооружений
Такие лица имеют исключительное право на приобретение земельных участков по месту нахождения принадлежащих им зданий и сооружений в собственность (или в аренду).
Государственная регистрация права собственности на земельный участок
В обобщенном виде перечень документов для проведения государственной регистрации в Росреестре выглядит так:
1.заявление (готовит специалист Росреестра)
2. квитанция или иной документ об оплате государственной пошлины
3. паспорт заявителя либо его представителя
4. документы, подтверждающие полномочия представителя заявителя (нотариально удостоверенная доверенность, документ о назначении руководителя юридического лица)
5. учредительные документы юридического лица
6. документы-основания (договор, акт государственного/муниципального органа)
7. кадастровый паспорт на земельный участок (в случае, если такой документ ранее не предоставлялся, либо если произошли изменения каких-либо характеристик)
8. документы об одобрении крупной сделки или сделки с заинтересованностью, согласия супругов, разрешения третьих лиц (если применимо)
9. иные документы, необходимые в соответствии с законодательством.
На что стоит обратить внимание при покупке земельного участка
1. На категорию земель
Она определяет целевое назначение участка и правовой режим его использования.
Изменение категории приобретенного участка – сложное, дорогое, а зачастую – невозможное мероприятие.
2.На вид разрешенного использования.
Для каждой категории земель устанавливается определенный набор видов разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
3.Определены ли границы земельного участка на местности
Сведения об этом содержатся в кадастре (кадастровой выписке, кадастровом паспорте). Границы участка не определены – значит, сведения о координатах земельного участка в Государственном кадастре недвижимости отсутствуют, в связи с чем достоверно установить их на местности может оказаться нелегкой задачей. В особенности, если у правообладателей смежных участков имеется свое, отличное от вашего, аргументированное (а возможно, и подтвержденное результатами кадастровых работ) представление о местонахождении их участка.
В этом случае есть перспектива стать участником дорогого затяжного судебного спора (-ров) с не вполне очевидным результатом.
4.На наличие ограничений и обременений
В отношении участка может быть установлен частный или публичный сервитут (право ограниченного пользования). Публичный сервитут устанавливается для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков для:
1) прохода или проезда через земельный участок
2) использования его в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на нем межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;
8) использования земельного участка в целях охоты, рыболовства, аквакультуры (рыбоводства);
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ.
Кроме того, права на землю могут быть ограничены – бессрочно или на определенный срок путем установления:
1) особых условий использования и режима хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
2) особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
3) условий начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности;
4) иных ограничений.
Однако, перечень моментов, на которые следует обратить внимание, далеко не исчерпывающий. В идеале, каждая сделка должна проходить с участием юристов, обладающих соответствующим опытом и квалификацией. В этом случае покупка, оформление прав на земельный участок пройдет с минимальными временными и материальными затратами.
9 ноября 2015
Галина Короткевич
Если вам понравился этот материал или какие-либо наши иные, то порекомендуйте их вашим коллегам, знакомым, друзьям или деловым партнерам.
Иные наши полезные и интересные материалы:
а) почему юристы такие дорогие (обязательно к прочтению всеми!);
б) изменения в ГК РФ в части ст.317.1 (с судебной практикой);
в) ошибки при отчуждении доли в уставном капитале общества;
г) проценты за пользование чужими денежными средствами (ст.395 ГК РФ);
д) уменьшение неустойки (ст.333 ГК РФ);
е) устав ООО и АО: ошибки и судебные споры.
Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:
1) сопровождение бизнеса;
2) защита интеллектуальной собственности;
3) ведение судебных споров;
4) корпоративная практика;
5) недвижимость;
6) налоговое право.
Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".
Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).
Будем рады увидеть вас среди наших клиентов!
Звоните или пишите прямо сейчас!
Телефон +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com
Юридическая фирма "Ветров и партнеры"
больше чем просто юридические услуги
