Риски недвижимости

Недвижимость — одна из наиболее уязвимых с точки зрения налогового контроля отраслей. Сделки с объектами, аренда, девелопмент, управление активами через группу компаний — каждый из этих процессов генерирует самостоятельный набор претензий со стороны ИФНС. Налоговые риски недвижимости охватывают НДС, налог на прибыль, налог на имущество, НДФЛ и страховые взносы одновременно, а цена ошибки в крупном проекте исчисляется десятками миллионов рублей доначислений. Ниже — системный разбор ключевых рисков, нормативной базы и практики их оспаривания.

Нормативная база: что регулирует налогообложение в сфере недвижимости

Налоговые отношения в сфере недвижимости регулируются несколькими блоками законодательства, которые необходимо применять в совокупности.

НК РФ, часть вторая: глава 21 (НДС — операции с недвижимостью, льготы по подпункту 22 пункта 3 статьи 149, момент определения налоговой базы по статье 167), глава 25 (налог на прибыль — амортизация объектов по статьям 256–259, учёт расходов на строительство и реконструкцию), глава 30 (налог на имущество организаций — кадастровая стоимость по статье 378.2), глава 32 (налог на имущество физических лиц), глава 23 (НДФЛ — доходы от продажи и аренды объектов физическими лицами).

ГК РФ: договорные конструкции (купля-продажа, аренда, инвестиционные договоры, договоры долевого участия), государственная регистрация прав (статья 131), переход права собственности (статья 223).

Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве»: квалификация отношений застройщика с дольщиками, налоговые последствия использования счетов эскроу.

Постановление Пленума ВАС РФ № 53 от 12.10.2006 о необоснованной налоговой выгоде и статья 54.1 НК РФ — основной инструментарий ИФНС при оспаривании сделок с недвижимостью внутри группы компаний.

Письма ФНС и Минфина по вопросам момента признания выручки застройщиком, квалификации инвестиционных договоров, применения льготы по НДС при реализации жилых помещений — формируют позицию налогового органа, хотя и не являются обязательными нормативными актами.

Налог на добавленную стоимость: зоны повышенного риска

НДС в сфере недвижимости — источник наибольшего числа споров. Претензии возникают по нескольким направлениям.

Момент определения налоговой базы при реализации объектов

По пункту 3 статьи 167 НК РФ при реализации недвижимости налоговая база определяется на дату передачи объекта по передаточному акту или иному документу о передаче. Государственная регистрация перехода права собственности значения не имеет. ИФНС регулярно доначисляет НДС за период, когда акт подписан, но право ещё не зарегистрировано — и налогоплательщики проигрывают эти споры, поскольку норма прямая.

Риск: перенос момента признания выручки на дату регистрации права. Последствие: доначисление НДС, пени за период просрочки, штраф 20% по статье 122 НК РФ.

Льгота по НДС при реализации жилых помещений

Подпункт 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ освобождает от НДС реализацию жилых домов, жилых помещений и долей в них. Льгота применяется только к жилым объектам. Нежилые помещения в жилом доме (машино-места, кладовые, коммерческие площади) под льготу не подпадают — облагаются НДС по ставке 20%.

Типичная ошибка застройщиков: применение льготы ко всем помещениям в жилом комплексе без разграничения по назначению. ИФНС при выездной проверке пересчитывает НДС по нежилым объектам с пенями за весь период.

Дополнительный риск — «входной» НДС. Если застройщик применяет льготу по жилым помещениям, он обязан вести раздельный учёт по статье 170 НК РФ. Отсутствие раздельного учёта влечёт отказ в вычете всего «входного» НДС по строительству.

Вычеты по НДС при работе с подрядчиками

Строительные проекты традиционно привлекают внимание ИФНС к цепочке подрядчиков. Инспекция проверяет реальность выполнения работ субподрядчиками, наличие у них персонала, техники, лицензий СРО. Отказ в вычете по НДС по статье 54.1 НК РФ — наиболее распространённый исход выездной проверки застройщика или генерального подрядчика.

Доказательственная база для защиты вычетов: акты КС-2 и КС-3, общий журнал работ (форма КС-6), пропускные документы на объект, переписка с субподрядчиком, фотофиксация этапов строительства, показания прораба и технического надзора о фактическом присутствии субподрядчика на объекте.

Из практики: в 2025 году застройщик жилого комплекса в Центральном федеральном округе успешно отстоял вычеты по НДС на сумму свыше 28 млн рублей по трём субподрядчикам. ИФНС ссылалась на отсутствие у субподрядчиков собственного персонала. Суд принял во внимание, что субподрядчики привлекали физических лиц по договорам ГПД, что подтверждалось банковскими выписками об оплате, а результат работ был принят техническим надзором заказчика без замечаний. Позиция строилась на статье 313 ГК РФ и пункте 2 статьи 54.1 НК РФ: реальность операции доказана, деловая цель очевидна.

Налог на прибыль: амортизация, реконструкция и переквалификация расходов

Амортизация объектов недвижимости

Объекты недвижимости относятся к амортизируемому имуществу по статье 256 НК РФ. Срок полезного использования определяется по Классификации основных средств (Постановление Правительства РФ № 1 от 01.01.2002). Большинство капитальных зданий — 10-я амортизационная группа, срок свыше 30 лет. Это означает медленное списание стоимости и длительное налоговое бремя.

Риск: ИФНС оспаривает срок полезного использования, установленный налогоплательщиком, если он занижен. Занижение срока ускоряет амортизацию и уменьшает налог на прибыль — прямой объект претензий. Защита: техническое заключение о состоянии объекта, подтверждающее обоснованность установленного срока.

Разграничение ремонта и реконструкции

Это один из наиболее острых вопросов в налогообложении недвижимости. Расходы на ремонт учитываются единовременно в составе прочих расходов по статье 260 НК РФ. Расходы на реконструкцию увеличивают первоначальную стоимость объекта и списываются через амортизацию — то есть растянуто во времени.

ИФНС при проверке переквалифицирует ремонт в реконструкцию, исключает расходы из текущего периода и доначисляет налог на прибыль. Критерии разграничения установлены в пункте 2 статьи 257 НК РФ: реконструкция — это переустройство, в результате которого улучшаются технико-экономические показатели объекта (увеличивается площадь, мощность, изменяется назначение). Ремонт — восстановление утраченных свойств без изменения характеристик.

Защита: проектная документация с чётким описанием характера работ, заключение технического эксперта, разрешение на строительство (его отсутствие при реконструкции — косвенный аргумент в пользу ремонта).

Учёт расходов при продаже объекта

При реализации амортизируемого имущества налогоплательщик вправе уменьшить выручку на остаточную стоимость объекта (подпункт 1 пункта 1 статьи 268 НК РФ). Если возникает убыток — он включается в расходы равными долями в течение оставшегося срока полезного использования (пункт 3 статьи 268 НК РФ). Единовременное списание убытка от продажи недвижимости — прямое нарушение, которое ИФНС выявляет при камеральной проверке декларации по налогу на прибыль.

Налог на имущество организаций: кадастровая стоимость и споры об объектах

С 2014 года налог на имущество организаций по ряду объектов исчисляется исходя из кадастровой стоимости (статья 378.2 НК РФ). Перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, утверждается субъектом РФ ежегодно. В него включаются торговые центры, офисные здания, объекты общественного питания и бытового обслуживания площадью свыше установленного порога.

Налоговые риски недвижимости в этой части:

Включение объекта в региональный перечень без оснований. Если здание фактически используется как производственное, но формально попало в перечень как торговое — налогоплательщик вправе оспорить включение. Основание: несоответствие фактического использования критериям статьи 378.2 НК РФ. Практика ВС РФ подтверждает право налогоплательщика оспаривать перечень в суде общей юрисдикции.

Завышенная кадастровая стоимость. Кадастровая стоимость может существенно превышать рыночную. Механизм оспаривания — комиссия при Росреестре или суд (с 2023 года — суды общей юрисдикции по правилам КАС РФ). Успешное оспаривание снижает налоговую базу ретроспективно с 1 января года, в котором подано заявление.

Квалификация движимого/недвижимого имущества. После отмены налога на движимое имущество организаций с 2019 года ИФНС активно переквалифицирует движимые объекты в недвижимые (технологическое оборудование, встроенные системы, производственные линии). Критерий — прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба (статья 130 ГК РФ). Позиция ВС РФ: для квалификации объекта как недвижимого ИФНС обязана доказать его технические характеристики, а не ограничиваться фактом регистрации в ЕГРН.

Из практики: в 2024 году в Приволжском федеральном округе налогоплательщик — производственное предприятие — оспорил доначисление налога на имущество свыше 12 млн рублей. ИФНС квалифицировала производственную линию как недвижимость на основании того, что она смонтирована на фундаменте. Суд принял во внимание заключение технического эксперта: оборудование демонтируется без разрушения фундамента и может быть перемещено. Доначисление отменено в полном объёме.

Дробление бизнеса в сфере недвижимости

Дробление — наиболее распространённая схема, которую ИФНС вменяет компаниям в сфере аренды и управления недвижимостью. Типичная конструкция: несколько юридических лиц на УСН, каждое из которых владеет частью объекта или управляет отдельными площадями. Цель — удержаться в лимитах УСН по выручке (в 2025–2026 годах — 450 млн рублей в год по статье 346.13 НК РФ с учётом коэффициента-дефлятора) и избежать НДС и налога на прибыль.

ИФНС консолидирует выручку всех компаний группы, переводит налогоплательщика на ОСН с начала периода, в котором совокупная выручка превысила лимит, и доначисляет НДС и налог на прибыль за весь период применения «схемы».

Признаки дробления, которые ИФНС фиксирует в акте проверки:

• единый управленческий персонал, общая бухгалтерия, единый IP-адрес;
• взаимозависимость участников по статье 105.1 НК РФ (общие учредители, директора);
• единый объект недвижимости, разделённый между несколькими юрлицами формально;
• единая клиентская база, единый сайт, единый телефон;
• перераспределение арендаторов между компаниями группы при приближении к лимиту выручки.

Защита: наличие самостоятельной деловой цели у каждой компании (разные сегменты рынка, разные объекты, разные арендаторы), реальная самостоятельность в принятии решений, раздельный персонал, раздельные расчётные счета с независимыми оборотами. Позиция ВС РФ (Определение от 23.03.2022 № 307-ЭС21-17087): само по себе применение специального налогового режима взаимозависимыми лицами не свидетельствует о дроблении — необходима совокупность признаков.

С 2025 года действует амнистия по дроблению бизнеса (статья 6 Федерального закона № 176-ФЗ от 12.07.2024): налогоплательщики, добровольно отказавшиеся от схемы дробления в 2025–2026 годах, освобождаются от уплаты налогов, пеней и штрафов, доначисленных за 2022–2024 годы. Условие — прекращение дробления и переход к консолидированной структуре. Это реальный инструмент урегулирования накопленных рисков.

НДФЛ и страховые взносы: переквалификация отношений с физическими лицами

В сфере недвижимости широко используется труд физических лиц — агентов, брокеров, управляющих объектами, строительных рабочих — по договорам ГПД или через самозанятость. ИФНС переквалифицирует такие отношения в трудовые, доначисляет НДФЛ (13–15%) и страховые взносы (30% в пределах базы, 15,1% сверх).

Критерии переквалификации (письмо ФНС России от 15.04.2022 № ЕА-4-15/4674@, практика ВС РФ): систематический характер выплат, подчинение внутреннему распорядку, выполнение работ лично, предоставление рабочего места и инструментов, отсутствие у исполнителя иных заказчиков.

Риск самозанятых: если самозанятый в течение двух предшествующих лет был работником компании, выплаты ему облагаются НДФЛ и взносами в общем порядке (пункт 2 части 2 статьи 6 Федерального закона № 422-ФЗ). ИФНС при проверке запрашивает сведения о трудовых книжках и предшествующих трудовых договорах.

Контролируемые сделки и трансфертное ценообразование

Сделки с недвижимостью между взаимозависимыми лицами подпадают под контроль трансфертного ценообразования при превышении пороговых значений (раздел V.1 НК РФ). Для внутрироссийских сделок — 1 млрд рублей в год (статья 105.14 НК РФ). Аренда недвижимости внутри группы компаний по ценам ниже рыночных — типичный объект претензий.

Инструмент защиты: отчёт о трансфертном ценообразовании с обоснованием рыночного уровня ставок аренды (сравнительный анализ, метод сопоставимых рыночных цен по статье 105.9 НК РФ). Отчёт готовится ежегодно и представляется по требованию ИФНС в течение 30 дней.

Процессуальные аспекты: как защищаться при налоговой проверке

Выездная налоговая проверка в сфере недвижимости, как правило, охватывает три года, предшествующих году назначения проверки. Предметы проверки — НДС, налог на прибыль, налог на имущество, НДФЛ, страховые взносы одновременно. Сумма доначислений по крупным девелоперским и управляющим компаниям регулярно превышает 100 млн рублей.

Ключевые процессуальные права налогоплательщика:

Возражения на акт проверки — 1 месяц с даты получения акта (пункт 6 статьи 100 НК РФ). Все доводы, не заявленные в возражениях, суд вправе не принять как новые. Возражения — не формальность, а первая линия защиты.

Участие в рассмотрении материалов — обязательно. Налогоплательщик вправе вести аудиозапись (пункт 4 статьи 101 НК РФ). Нарушение права на участие — самостоятельное основание для отмены решения по пункту 14 статьи 101 НК РФ.

Апелляционная жалоба в УФНС — 1 месяц со дня вручения решения (пункт 9 статьи 101.2 НК РФ). Обязательная досудебная стадия. Без неё заявление в арбитражный суд будет оставлено без рассмотрения.

Заявление в арбитражный суд — 3 месяца со дня, когда налогоплательщик узнал о нарушении своих прав (часть 4 статьи 198 АПК РФ). Одновременно с заявлением целесообразно подавать ходатайство о приостановлении действия оспариваемого решения — обеспечительная мера по части 3 статьи 199 АПК РФ.

Бремя доказывания обстоятельств, послуживших основанием для доначисления, лежит на налоговом органе (часть 5 статьи 200 АПК РФ, пункт 6 статьи 108 НК РФ). Все неустранимые сомнения толкуются в пользу налогоплательщика (пункт 7 статьи 3 НК РФ). Это не декларация — это рабочий инструмент защиты, который суды применяют при недостаточности доказательственной базы ИФНС.

Практические рекомендации для владельцев бизнеса в сфере недвижимости

Системная работа по снижению налоговых рисков недвижимости строится на нескольких принципах.

Документооборот. Каждая операция с объектом — передача, ремонт, реконструкция, аренда — должна быть оформлена документами, которые выдержат проверку через три года. Акты, договоры, переписка, фотофиксация, журналы работ — минимальный стандарт.

Раздельный учёт. Если компания совмещает облагаемые и необлагаемые НДС операции (жилые и нежилые помещения), раздельный учёт — не опция, а обязанность по статье 170 НК РФ. Его отсутствие влечёт потерю всего «входного» НДС.

Рыночные цены внутри группы. Аренда, управление, займы между связанными компаниями — по рыночным ставкам с документальным обоснованием. Отклонение от рынка без обоснования — прямой повод для доначисления.

Самостоятельность структур. Если бизнес структурирован через несколько юридических лиц, каждое из них должно иметь реальную самостоятельность: собственный персонал, расчётные счета, управленческие решения, клиентскую базу. Формальное разделение без содержательной самостоятельности — риск консолидации и доначисления по ОСН.

Превентивный налоговый аудит. Проверка налоговых рисков до начала выездной проверки позволяет устранить уязвимости, восстановить документы и сформировать защитную позицию заблаговременно. Стоимость превентивного аудита несопоставима с суммами доначислений по итогам проверки.

---

Автор

Подробнее об авторе

Дата публикации: 29.05.2026