Налог на имущество в строительстве: кадастр и объекты

Строительная отрасль — одна из наиболее уязвимых с точки зрения налога на имущество. Компании одновременно держат на балансе объекты незавершённого строительства, готовые здания, предназначенные для продажи, земельные участки, технику и временные сооружения. Каждая из этих категорий облагается по-своему — или не облагается вовсе. Ошибка в квалификации объекта стоит дорого: доначисление налога, пени и штраф 20% от недоимки по статье 122 НК РФ.

В 2025–2026 годах налоговые органы усилили контроль за строительными компаниями именно по налогу на имущество. Основные претензии — неправомерное исключение объектов из налоговой базы под предлогом незавершённости строительства, занижение кадастровой стоимости в расчётах и неверная классификация имущества как товара, а не основного средства. Разберём каждый из этих блоков.

Что облагается налогом на имущество в строительстве

Налог на имущество организаций регулируется главой 30 НК РФ. Объект налогообложения для российских организаций — недвижимое имущество, учитываемое на балансе в качестве основных средств по правилам бухгалтерского учёта (пункт 1 статьи 374 НК РФ), а также объекты, налоговая база по которым определяется как кадастровая стоимость (статья 378.2 НК РФ) — вне зависимости от того, числятся ли они как основные средства.

Для строительной компании принципиально важно разграничить три категории имущества:

Первая категория — основные средства. Здания, сооружения, оборудование, используемые в собственной деятельности компании: офисы, производственные базы, склады, строительная техника (в части недвижимости). Облагаются по среднегодовой стоимости (статья 375 НК РФ) или по кадастровой — если объект попадает в перечень статьи 378.2.

Вторая категория — объекты незавершённого строительства (ОНС). До 2024 года ОНС не признавались объектом налогообложения, поскольку не вводились в эксплуатацию и не принимались к учёту как основные средства. С 1 января 2024 года ситуация изменилась: поправки, внесённые Федеральным законом от 31.07.2023 № 389-ФЗ, включили объекты незавершённого строительства в перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (подпункт 6 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ). Условие — объект должен быть включён в региональный перечень или иметь кадастровую стоимость, установленную в ЕГРН.

Третья категория — имущество, предназначенное для продажи. Квартиры, нежилые помещения, машино-места, которые застройщик строит на продажу и учитывает как товар (счёт 41 или 43 в бухгалтерском учёте). Такое имущество не является основным средством и по общему правилу не облагается налогом на имущество по среднегодовой стоимости. Однако если объект попадает в кадастровый перечень — налог возникает вне зависимости от счёта учёта.

Кадастровая стоимость: механизм и риски для застройщика

Статья 378.2 НК РФ устанавливает закрытый перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Для строительных компаний наиболее значимы:

— административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них (подпункт 1 пункта 1 статьи 378.2);

— нежилые помещения, используемые или предназначенные для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания (подпункт 2 пункта 1 статьи 378.2);

— жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения на земельных участках (подпункт 6 пункта 1 статьи 378.2 — введён с 2024 года).

Ключевой момент: налог по кадастровой стоимости возникает, если субъект РФ принял соответствующий закон и утвердил перечень объектов. Большинство регионов такие законы приняли. Ставка — не более 2% (пункт 1.1 статьи 380 НК РФ), конкретный размер устанавливается региональным законом.

Для застройщика риск состоит в следующем: построенные, но не проданные квартиры и нежилые помещения, числящиеся на счёте 41 как товар, с 2024 года могут облагаться налогом по кадастровой стоимости — если они поставлены на кадастровый учёт и включены в региональный перечень. Налоговый орган не обязан ждать, пока объект перейдёт в разряд основных средств: достаточно наличия кадастровой стоимости в ЕГРН и включения в перечень.

Из практики: строительная компания в Приволжском федеральном округе (осень 2025 года) оспорила доначисление налога на имущество в размере около 4,2 млн рублей. Налоговый орган включил в налоговую базу нежилые помещения в достроенном, но не реализованном объекте, учтённые как товар на счёте 41. Суд первой инстанции поддержал ИФНС: объекты имели кадастровую стоимость, были включены в региональный перечень по подпункту 2 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ, а счёт учёта значения не имел. Апелляция оставила решение в силе. Компания не оспорила включение объектов в перечень в установленный срок — это и стало ключевой ошибкой.

Объекты незавершённого строительства: новые правила с 2024 года

До 2024 года ОНС были «серой зоной»: формально не являлись основными средствами, не вводились в эксплуатацию, и большинство строительных компаний не включали их в налоговую базу. Поправки 2023 года закрыли этот пробел.

С 1 января 2024 года объекты незавершённого строительства облагаются налогом на имущество по кадастровой стоимости при одновременном выполнении условий:

1. Объект поставлен на кадастровый учёт (имеет кадастровый номер и кадастровую стоимость в ЕГРН).

2. Субъект РФ принял закон, распространяющий налогообложение по кадастровой стоимости на ОНС.

3. Объект включён в региональный перечень или его кадастровая стоимость определена в ЕГРН (в зависимости от региональной модели).

Практическое следствие: застройщик, который поставил объект на кадастровый учёт в процессе строительства (например, для целей регистрации договоров долевого участия), автоматически создаёт налоговый объект. Налоговая база — кадастровая стоимость ОНС, установленная в ЕГРН. Ставка — региональная, но не более 2%.

Что делать: проверить, поставлены ли строящиеся объекты на кадастровый учёт, и если да — установить, определена ли для них кадастровая стоимость. Если кадастровая стоимость явно завышена (что для ОНС нередко), её можно оспорить через комиссию при Росреестре или в суде (статья 22 Федерального закона от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке»).

Оспаривание кадастровой стоимости: инструмент снижения налоговой нагрузки

Кадастровая стоимость нередко превышает рыночную — особенно в периоды падения рынка недвижимости. Для строительной компании это означает завышенный налог на имущество по всем объектам, облагаемым по кадастру.

Механизм оспаривания установлен статьёй 22 Закона № 237-ФЗ и статьёй 22.1 того же закона (бюджетное учреждение). Порядок:

Шаг 1. Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости объекта у независимого оценщика (член СРО, отчёт соответствует ФСО). Дата оценки — дата, по состоянию на которую установлена кадастровая стоимость.

Шаг 2. Подать заявление в комиссию при региональном органе Росреестра (досудебный порядок не обязателен для юридических лиц с 2023 года, но комиссия быстрее и дешевле суда).

Шаг 3. При отказе комиссии — обратиться в суд общей юрисдикции (административное судопроизводство, глава 25 КАС РФ). Арбитражный суд по таким делам не компетентен.

Налоговый эффект: пересмотренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании (пункт 15 статьи 378.2 НК РФ). Это означает, что успешное оспаривание в 2026 году даёт перерасчёт налога за весь 2026 год — и право на возврат переплаты за этот период.

Из практики: девелоперская компания в Северо-Западном федеральном округе (лето 2025 года) оспорила кадастровую стоимость торгово-офисного центра, снизив её с 890 млн рублей до 610 млн рублей по результатам судебной экспертизы. Экономия по налогу на имущество составила около 5,6 млн рублей в год. Суд принял отчёт об оценке в качестве надлежащего доказательства, отклонив возражения регионального бюджетного учреждения об оценке, которое настаивало на методологических ошибках оценщика. Ключевым аргументом стало то, что оценщик использовал сравнительный подход с корректно подобранными аналогами, а БУО применяло затратный подход без учёта рыночной конъюнктуры.

Льготы по налогу на имущество: что применимо в строительстве

Глава 30 НК РФ предусматривает ряд федеральных льгот, часть из которых актуальна для строительных компаний.

Движимое имущество. С 2019 года движимое имущество исключено из объекта налогообложения (пункт 1 статьи 374 НК РФ в редакции Федерального закона от 03.08.2018 № 302-ФЗ). Строительная техника — экскаваторы, краны, бульдозеры — налогом на имущество не облагается. Важно правильно квалифицировать объект как движимое или недвижимое имущество: налоговые органы нередко пытаются переквалифицировать технологически связанное оборудование в недвижимость.

Региональные льготы. Субъекты РФ вправе устанавливать дополнительные льготы (пункт 2 статьи 372 НК РФ). Ряд регионов освобождает от налога объекты, введённые в эксплуатацию в течение первых 3–5 лет, или устанавливает пониженные ставки для инвестиционных проектов. Необходимо мониторить региональное законодательство — льготы меняются ежегодно.

Объекты, не признаваемые объектом налогообложения. Пункт 4 статьи 374 НК РФ исключает из налогообложения земельные участки (они облагаются земельным налогом), объекты культурного наследия, ядерные установки и ряд других специфических объектов. Для строительной компании значимо: земля под строительство — не объект налога на имущество.

Типичные ошибки строительных компаний и их налоговые последствия

Ошибка 1: не включать в налоговую базу объекты, фактически введённые в эксплуатацию, но не оформленные документально. Налоговый орган квалифицирует такие объекты как основные средства с момента фактического начала использования (пункт 4 ПБУ 6/01, ФСБУ 6/2022). Если компания использует здание, но не ввела его в эксплуатацию «на бумаге», ИФНС доначислит налог с момента фактического использования. Доказательства — акты выполненных работ, договоры аренды, пропускные документы, показания свидетелей.

Ошибка 2: не отслеживать включение объектов в региональный кадастровый перечень. Перечни обновляются ежегодно до 1 января. Если объект включён в перечень с нового года, налог по кадастровой стоимости возникает с 1 января этого года — вне зависимости от того, знала ли компания о включении. Необходимо ежегодно проверять перечни по всем регионам присутствия.

Ошибка 3: неверно квалифицировать временные сооружения. Бытовки, временные склады, навесы на строительной площадке — движимое имущество, налогом не облагается. Однако если такое сооружение имеет фундамент и прочную связь с землёй, налоговый орган может признать его недвижимостью. Позиция ВС РФ (Определение от 22.12.2015 № 304-КГ15-11476): для квалификации объекта как недвижимости необходима совокупность признаков — прочная связь с землёй и невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению.

Ошибка 4: не оспаривать завышенную кадастровую стоимость своевременно. Оспаривание даёт эффект только с начала года подачи заявления. Компании, обнаружившие завышение в середине года, теряют возможность вернуть переплату за первую половину года — если не успели подать заявление до 31 декабря предыдущего года.

Налоговое планирование: как снизить нагрузку законными методами

Налог на имущество в строительстве поддаётся законной оптимизации. Ниже — инструменты, прошедшие тест статьи 54.1 НК РФ.

Оспаривание кадастровой стоимости — наиболее очевидный и эффективный инструмент. При снижении кадастровой стоимости на 20–30% экономия по налогу при ставке 2% составляет 0,4–0,6% от кадастровой стоимости ежегодно. На объектах стоимостью 500 млн рублей и выше это миллионы рублей в год.

Правильная классификация объектов. Имущество, предназначенное для продажи и учитываемое как товар, не облагается налогом по среднегодовой стоимости. Важно обеспечить документальное подтверждение: решение о строительстве на продажу, проектная документация, договоры долевого участия или предварительные договоры купли-продажи. Это не исключает кадастровое налогообложение, но исключает налог по балансовой стоимости.

Мониторинг региональных льгот. Ряд регионов предоставляет льготы участникам инвестиционных соглашений, резидентам ОЭЗ и ТОСЭР, компаниям, реализующим приоритетные инвестиционные проекты. Для крупных застройщиков заключение инвестиционного соглашения с регионом может дать льготу по налогу на имущество на 5–10 лет.

Контроль момента постановки ОНС на кадастровый учёт. Если постановка на кадастровый учёт не является обязательной на данном этапе строительства, её можно отложить — и тем самым отложить возникновение налогового объекта. Однако это решение должно быть обосновано производственной необходимостью, а не исключительно налоговыми соображениями.

Взаимодействие с налоговым органом: что нужно знать руководителю

Налог на имущество — региональный налог (статья 14 НК РФ). Декларация подаётся по месту нахождения каждого объекта недвижимости (пункт 1 статьи 386 НК РФ). Если объекты расположены в разных регионах — декларации подаются в каждый региональный налоговый орган отдельно.

С 2023 года введена централизованная подача декларации через одну ИФНС по выбору налогоплательщика — но только в отношении объектов, расположенных в одном субъекте РФ (пункт 1.1 статьи 386 НК РФ). Для компаний с объектами в нескольких регионах это не упрощает ситуацию.

Срок подачи декларации — не позднее 25 марта года, следующего за истекшим налоговым периодом (пункт 3 статьи 386 НК РФ в редакции, действующей с 2023 года). Авансовые платежи — не позднее 28-го числа месяца, следующего за истекшим отчётным периодом (пункт 1 статьи 383 НК РФ).

При получении требования ИФНС о представлении пояснений или документов по налогу на имущество — не игнорировать. Срок ответа — 5 рабочих дней (пункт 3 статьи 88 НК РФ для камеральной проверки). Непредставление пояснений не освобождает от доначисления, но лишает возможности сформировать доказательственную базу до составления акта.

Выводы и практические рекомендации

Налог на имущество в строительстве в 2026 году — это не рутинный расчёт, а зона активного налогового контроля. Три изменения последних лет кардинально изменили ситуацию: включение ОНС в кадастровое налогообложение с 2024 года, усиление контроля за классификацией объектов и активное пополнение региональных перечней.

Руководителю и финансовому директору строительной компании необходимо:

1. Провести инвентаризацию всех объектов недвижимости на балансе и за балансом — с проверкой наличия кадастровых номеров и кадастровой стоимости в ЕГРН.

2. Сверить каждый объект с региональными перечнями по статье 378.2 НК РФ во всех регионах присутствия — по состоянию на 1 января 2026 года.

3. Оценить кадастровую стоимость объектов в сравнении с рыночной. Если расхождение превышает 15–20% — инициировать оспаривание.

4. Проверить правильность классификации строительной техники и временных сооружений: движимое имущество налогом не облагается.

5. Выстроить систему мониторинга региональных перечней и льгот — ежегодно до 1 января.

Налог на имущество поддаётся законному управлению. Главное — не упустить момент: оспаривание кадастровой стоимости и проверка перечней требуют действий в начале года, а не после получения требования ИФНС.

Дата публикации: 30.05.2026