×
г.Новосибирск

Использование имущества без договора

 

Использование имущества без договора. Дробление и налоговая оптимизация. Риски, последствия.  Защита интересов. Судебная практика.

Для начала, разберемся, почему возникает ситуация, когда пользование имуществом происходит без договора.

1. Стороны не хотят (не считают необходимым) заключать договор. Например, в силу их аффилированности, нахождения по одному адресу, исторически сложившегося порядка пользования и т.п.

2. Договор не хочет заключать одна из сторон, которая имеет возможность «диктовать» правила игры. Например, это наймодатель по договору найма жилого помещения, который желает скрыть получение дохода от налоговых органов.

3. Стороны не могут заключить договор, к примеру, по причине отсутствия у них необходимых полномочий, согласия уполномоченного органа на заключение сделки и пр.

4. Стороны не могут заключить договор в силу того, что для этого необходимо проведение специальных процедур (например, торгов). Такое случается при пользовании земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности собственником здания или помещения, расположенного на данном участке.

Бездоговорное пользование имуществом влечет для обеих сторон определенные негативные последствия (риски):

1. Сложно установить права  и обязанности сторон, и как следствие – сложно подтвердить нарушение условий договора сторонами

2. Признание договора недействительным

3. Признание договора незаключенным

Есть риски и у каждой из сторон.

Например, к возможным рискам арендодателя, когда отсутствует письменный договор аренды с арендатором, можно отнести:

1. нарушение сроков внесения арендной платы

2. внесение арендной платы не в полном объеме

3. порча, пропажа имущества, находящегося в арендованном помещении

4. порча самого арендованного помещения (или иного используемого без договора имущества)

5. неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанностей по оплате коммунальных услуг

6. причинение вреда третьим лицам вследствие пожара, затопления и пр.

При этом, судебная защита арендодателем своих прав затруднена, поскольку сложно установить взаимные права и обязанности сторон, доказать сам факт пользования имуществом, кроме того, договор может быть признан недействительным или незаключенным. 

В свою очередь, у арендатора при отсутствии оформленного договора пользования имуществом могут возникнуть следующие сложности:

1. досрочное прекращение пользования по инициативе арендодателя

2. произвольное изменение (увеличение) размера платы за пользование помещением, включение в состав платежей ранее не оговоренных сумм (например, коммунальных платежей)

3. предъявление требования по оплате ранее возникшей задолженности по оплате коммунальных услуг

4. неисполнение обязанности по поддержанию объекта пользования в надлежащем состоянии

5. предъявление требований по ремонту помещения и т.п.

Некоторые выводы судебной практики по бездоговорному пользованию

1. Отсутствие у фактического пользователя преимущественного права на заключение договора аренды (Информационное письмо Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

2. Отсутствие договора аренды не исключает обязанность пользователя земельным участком возместить стоимость фактического пользования по нормам о неосновательном обогащении главы 60 ГК РФ (Постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 06.10.2016 по делу № А65-31419/2015)

3. В случае пользования земельным участком  под арендованным государственным или муниципальным имуществом в отсутствие заключенного договора аренды на земельный участок плата за пользование землей определяется исходя из установленных ставок арендной платы. (Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 22.09.2020 по делу № А03-19130/2019)

4. Несоблюдение требований к форме договора при достижении сторонами соглашения по всем существенным условиям (пункт 1 статьи 432 ГК РФ) не свидетельствует о том, что договор не был заключен. В этом случае последствия несоблюдения формы договора определяются в соответствии со специальными правилами о последствиях несоблюдения формы отдельных видов договоров, а при их отсутствии - общими правилами о последствиях несоблюдения формы договора и формы сделки (статья 162, пункт 3 статьи 163, статья 165 ГК РФ). (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49

"О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора")

Как известно, ст. 432 ГК РФ императивно устанавливает правило, согласно которому договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Однако, на практике признать договор незаключенным будет не так то просто, если:

1) Существенное условие договора не согласовано, но фактически выполнено сторонами

2) Сторона приняла исполнение по договору полностью или частично

3) Подтвердила действие договора иным образом

4) При этом действует недобросовестно, ссылаясь на незаключенность договора

Таким образом, судебная практика исходит того, что в отсутствие заключенного договора возможно существование фактических арендных отношений. Споры участников таких фактических отношений будут разрешаться по положениям ГК РФ об аренде либо на основании норм о неосновательном обогащении.

Давид Гликштейн, менеджер. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Будем рады увидеть вас среди наших клиентов! 

Звоните или пишите прямо сейчас! 

Телефон  +7 (383) 310-38-76
Адрес электронной почты info@vitvet.com

Юридическая фирма "Ветров и партнеры" 
больше, чем просто юридические услуги

10 наиболее интересных статей
Упущенная выгода - это один убытков в гражданском праве. Рассматриваются особенности взыскания, доказывания и методики расчета в арбитражной практике
Читать статью
Комментарий к проекту постановления пленума ВАС РФ о последствиях расторжения договора
Читать статью
Комментарий к постановлению пленума ВАС РФ о возмещении убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица.
Читать статью
О способах защиты бизнеса и активов, прав и интересов собственников (бенефициаров) и менеджмента. Возможные варианты структуры бизнеса и компаний, участвующих в бизнесе
Читать статью
Дробление бизнеса – одна из частных проблем и постоянная тема в судебной практике. Уход от налогов привлекал и привлекает внимание налоговых органов. Какие ошибки совершаются налогоплательщиками и могут ли они быть устранены? Читайте материал на сайте
Читать статью
Привлечение к ответственности бывших директоров, учредителей, участников обществ с ограниченной ответственностью (ООО). Условия, арбитражная практика по привлечению к ответственности, взыскания убытков
Читать статью
АСК НДС-2 – объект пристального внимания. Есть желание узнать, как она работает, есть ли способы ее обхода, либо варианты минимизации последствий ее применения. Поэтому мы разобрали некоторые моменты с ней связанные
Читать статью
Срывание корпоративной вуали – вариант привлечения контролирующих лиц к ответственности. Без процедуры банкротства. Подходит для думающих и хорошо считающих кредиторов в ситуации взыскания задолженности
Читать статью
Общество с ограниченной ответственностью с двумя участниками: сложности принятия решений и ведения хозяйственной деятельности общества при корпоративном конфликте, исключение участника, ликвидация общества. Равное и неравное распределение долей.
Читать статью
Структурирование бизнеса является одним из необходимых инструментов для бизнеса и его бенефициаров с целью создания условий налоговой безопасности при ведении предпринимательской деятельности. Подробнее на сайте юрфирмы «Ветров и партнеры».
Читать статью