Стройка в зоне подтопления до 2030 года: какие проекты можно продолжить

Временный порядок строительства в зонах затопления и подтопления - правило постановления Правительства от 28 октября 2026 г. № 1417. Оно допускает в 2026-2030 годах выдачу разрешений на строительство и ввод объектов в таких зонах. Условие одно: проектная документация с положительным заключением экспертизы содержит решения по инженерной защите от негативного воздействия вод.

По состоянию на ноябрь 2026 года постановление опубликовано 30 октября и вступает в силу 7 ноября. С 4 августа Водный кодекс запрещает строительство в зонах затопления и подтопления без исключений для жилья и коммерческих объектов. Разбираем, какие проекты можно продолжить, как получить разрешение на строительство в зоне подтопления, что делать владельцам участков под ИЖС и как оспорить отказ.

Запрет строительства в зонах затопления и подтопления: что изменилось 4 августа

С 4 августа 2026 года п. 1 ч. 3 ст. 67.1 Водного кодекса запрещает строить в зонах затопления и подтопления любые объекты капитального строительства. Исключение сделано для сооружений инженерной защиты от негативного воздействия вод. Норму изменил Федеральный закон от 4 августа 2026 г. № 301-ФЗ, он вступил в силу в день опубликования и переходного периода не дал.

До поправок кодекс запрещал строить только объекты без сооружений или методов инженерной защиты. Закон № 301-ФЗ убрал эту оговорку и добавил в ч. 3 ст. 67.1 п. 5: под запрет попало и освоение территорий для капитального строительства. Инженерную защиту в границах участка новая ч. 4 возлагает на его правообладателя.

Зоны затопления и подтопления - вид зон с особыми условиями использования территорий (п. 17 ст. 105 Земельного кодекса). Их устанавливает Росводресурсы или его территориальный орган по предложениям региональных властей. Порядок закреплён в п. 3 Положения о зонах затопления, подтопления, утверждённого постановлением Правительства от 18 апреля 2014 г. № 360. Зона действует со дня внесения сведений о ней в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК, п. 5 Положения).

Запрет сразу отразился на разрешительных процедурах. Орган отказывает в разрешении на строительство, если проект не соответствует ограничениям на дату выдачи разрешения (ч. 13 ст. 51 Градостроительного кодекса). Такое же основание установлено для отказа во вводе объекта в эксплуатацию (п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК). По оценке Минстроя, которую приводили издания «Т-Ж» и ppt.ru, под запрет попали 74 млн кв. м, из них 65 млн кв. м строящегося жилья.

Сведения о зоне видны в выписке из ЕГРН, но ошибка в оценке проекта может остановить стройку на месяцы. До подачи заявления застройщику нужно понять, подпадает ли объект под временный порядок и каких решений по защите не хватает в проекте.

Что меняет постановление № 1417 и когда оно вступает в силу?

Постановление № 1417 дополняет приложение № 5 к постановлению Правительства от 12 марта 2022 г. № 353 «Об особенностях разрешительной деятельности в Российской Федерации». На 2026-2030 годы оно допускает выдачу разрешений на строительство и ввод объектов в зонах затопления и подтопления. Документ опубликован на портале правовой информации 30 октября 2026 года и вступает в силу 7 ноября.

Своей даты вступления в силу в постановлении нет. Действует общее правило п. 6 Указа Президента от 23 мая 1996 г. № 763. Акт Правительства, который затрагивает права граждан или правовой статус организаций, вступает в силу по истечении семи дней после первого официального опубликования. Обратной силы у постановления нет: временный порядок применяется к решениям, которые орган принимает с 7 ноября.

Второй пункт постановления касается экспертизы. Он принят со ссылкой на п. 2 ст. 18.3 Федерального закона от 8 марта 2022 г. № 46-ФЗ, который разрешает Правительству в 2026 году устанавливать особенности госэкспертизы. Теперь экспертиза проектов в зонах затопления и подтопления проводится с учётом абзаца третьего приложения № 5 в новой редакции. По смыслу этого пункта наличие в проекте решений по инженерной защите проверяют эксперты.

Порядок касается застройщиков любых жилых и нежилых объектов в границах зон. Разрешения по-прежнему выдаёт орган местного самоуправления по месту участка, в случаях ч. 5-6 ст. 51 ГрК - региональный или федеральный орган.

Какие проекты в зоне подтопления можно продолжить по временному порядку

Продолжить можно проект, проектная документация которого получила положительное заключение экспертизы и содержит решения по инженерной защите от негативного воздействия вод. Если экспертиза по закону не требуется, решения по защите всё равно должны быть в проекте.

Сооружения и средства инженерной защиты перечислены в ч. 4 ст. 67.1 Водного кодекса: дамбы, берегоукрепление, искусственное повышение поверхности территории, свайные фундаменты и другие. Свайный фундамент - часть самого здания, поэтому, по оценке фирмы, защиту можно заложить и в конструкцию объекта. Достаточность таких решений проверяет экспертиза проекта.

Разрешение получено до 4 августа, стройка идёт. Разрешение сохраняет силу: запрет не входит в основания его прекращения (ч. 21.1 ст. 51 ГрК). Но при вводе орган проверяет соответствие объекта ограничениям на дату выдачи разрешения на ввод (п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК). Временный порядок снимает это препятствие, если в проекте с положительным заключением есть решения по защите. Прежняя редакция ст. 67.1 ВК запрещала в зонах объекты без инженерной защиты, поэтому проект, согласованный в уже установленной зоне, должен был содержать такие решения. Если зону внесли в ЕГРН позже разрешения, раздел проекта стоит проверить.

Разрешение не выдано или в нём отказали после 4 августа. С 7 ноября заявление можно подать повторно. К нему прилагают реквизиты положительного заключения экспертизы (п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК). Орган рассматривает заявление пять рабочих дней (ч. 11 ст. 51 ГрК) и проверяет проект по абзацу третьему приложения № 5.

Проект без решений по защите. Документацию придётся дополнить, а изменённую часть снова провести через экспертизу: решения должны быть в документации с положительным заключением.

Объекты без обязательной экспертизы. Это, например, дома блокированной застройки до трёх этажей и не больше десяти в ряду без бюджетных денег. Сюда же относятся отдельно стоящие нежилые здания до двух этажей и до 1500 кв. м, не предназначенные для производства (п. 2 и 4 ч. 2 ст. 49 ГрК). Решения по защите для них тоже должны быть в проектной документации.

Временный порядок распространяется на разрешения, выданные в 2026-2030 годах. Если объект не введут в эксплуатацию до конца 2030 года, а закон к тому времени не изменят, орган откажет во вводе по п. 5 ч. 6 ст. 55 ГрК. Тогда построенный дом нельзя будет поставить на кадастровый учёт и передать покупателям.

Банкам и инвесторам стоит проверять выписку ЕГРН о зонах, раздел проекта об инженерной защите, заключение экспертизы и график ввода до конца 2030 года.

Что делать владельцам участков под ИЖС и садовые дома?

Владелец ИЖС или садового дома в зоне затопления или подтопления сможет оформить дом при двух условиях. Уведомление о планируемом строительстве подано в орган до 4 августа 2026 года. Орган в срок, установленный ст. 51.1 ГрК, не прислал уведомление о несоответствии параметров или недопустимости размещения дома.

Для ИЖС и садовых домов вместо разрешения подают уведомление о планируемом строительстве (ст. 51.1 ГрК), экспертиза им не нужна (п. 1 ч. 2 ст. 49 ГрК). Поэтому для них в постановлении отдельное правило.

Без постановления дом в зоне не прошёл бы финальную проверку. После уведомления об окончании строительства орган за пять рабочих дней проверяет допустимость размещения дома (ч. 19 ст. 55 ГрК). При запрете он направляет уведомление о несоответствии (п. 4 ч. 20 ст. 55 ГрК). Временный порядок разрешает вместо этого внести запись об окончании строительства в реестр.

Порядок действий владельца, который подпадает под правило:

1. Найти подтверждение подачи уведомления о планируемом строительстве до 4 августа 2026 года: расписку МФЦ, отметку портала госуслуг или почтовое уведомление о вручении.

2. Найти выписку из реестра уведомлений о планируемом строительстве или уведомление о соответствии и убедиться, что уведомление о несоответствии не приходило.

3. Достроить дом в параметрах, указанных в уведомлении о планируемом строительстве.

4. Заказать технический план и подать уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55 ГрК).

5. При отказе сослаться на новый абзац приложения № 5 к постановлению № 353 о домах и обжаловать отказ в течение трёх месяцев (ч. 1 ст. 219 КАС).

Не подпадают под правило дома, по которым уведомление подали после 4 августа или получили уведомление о несоответствии. Не помогает постановление и тем, кто строил без уведомления. Если дом уже стоит, остаётся защита по абз. 2 п. 1 ст. 222 Гражданского кодекса. Объект не признаётся самовольной постройкой, если собственник не знал и не мог знать об ограничениях на участке. Если сведения о зоне уже были в ЕГРН на момент стройки, этот довод слабый.

Дом, который начали строить в зоне после 4 августа 2026 года без уведомления, поданного до этой даты, рискует получить статус самовольной постройки по п. 1 ст. 222 ГК. Такой объект нельзя продать, подарить или сдать в аренду (п. 2 ст. 222 ГК), а суд может обязать владельца снести его за свой счёт.

Отказ в разрешении на ввод или уведомление о несоответствии ИЖС не всегда окончательны. Орган мог не учесть временный порядок, ошибиться в границах зоны или в дате подачи уведомления. Срок на обжалование ограничен тремя месяцами, поэтому документы лучше разобрать сразу после отказа.

Как оспорить отказ в разрешении на строительство в зоне подтопления?

Отказ в разрешении на строительство или на ввод оспаривают в суде (ч. 14 ст. 51, ч. 8 ст. 55 ГрК) в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении. Компании и предприниматели подают заявление в арбитражный суд в этот срок (ч. 4 ст. 198 АПК). Граждане подают административный иск в суд общей юрисдикции в тот же срок (ч. 1 ст. 219 КАС).

Исход зависит от даты отказа. Основания отказа привязаны к ограничениям на дату решения (ч. 13 ст. 51 ГрК), а обратной силы у постановления нет. Отказ, выданный с 4 августа по 6 ноября 2026 года, опирался на запрет без временного порядка. По оценке фирмы, суд, скорее всего, признает такой отказ законным, поэтому надёжнее подать новое заявление с 7 ноября.

Отказ, выданный с 7 ноября, при проекте с решениями по защите можно оспорить по абзацу третьему приложения № 5, если других оснований нет. В заявлении в суд нужно подтвердить три обстоятельства: участок в зоне, положительное заключение экспертизы и раздел проекта об инженерной защите. Для ИЖС доказывают дату уведомления о планируемом строительстве до 4 августа и отсутствие уведомления о несоответствии.

Отдельный спор - о границах самой зоны. Границы меняют по основаниям п. 19 Положения № 360: изменился расчётный паводок однопроцентной обеспеченности или подпорные уровни водохранилища. Ограничения действуют только со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН (п. 24 ст. 106 ЗК). Эту дату стоит сверить с датой разрешения или уведомления.

Пропуск трёхмесячного срока на обжалование отказа во вводе оставляет отказ в силе. Арбитражный суд восстанавливает срок только по уважительной причине (ч. 4 ст. 198 АПК). Всё это время готовые квартиры нельзя передать покупателям.

Поправки в Водный кодекс и границы зон: чего ждать после 2030 года

Постановление № 1417 действует только для разрешений 2026-2030 годов, запрет ст. 67.1 Водного кодекса остаётся в законе. По данным «Коммерсанта» и РБК, Минстрой готовит поправки в Водный кодекс. Законопроект пока не принят, и строить финансовую модель на его содержании нельзя.

По данным «Коммерсанта» и ppt.ru, готовятся и изменения в Положение о зонах затопления, подтопления: порядок изменения и отмены границ хотят упростить. По редакции от 24 мая 2024 года решение по зоне Росводресурсы оформляет актом за 30 календарных дней с получения предложений региона (п. 3 Положения).

Для долгих проектов есть законный способ вывести территорию из зоны. Существование зоны может быть прекращено, если территорию обеспечили инженерной защитой по ч. 4 ст. 67.1 ВК (подп. «а» п. 20 Положения). Защиту в границах участка ведёт его правообладатель, на остальной территории - органы власти по месту её расположения.

По оценке фирмы, девелоперу крупного проекта стоит заранее закрепить в договоре с публичным органом, кто и за чей счёт строит защиту территории. Об обязательствах застройщика по таким договорам мы писали в разборе договора КРТ по начальной цене. Автор материала - Елена Миронова, юрист практики сопровождения бизнеса и защиты активов.

Частые вопросы

1. Можно ли получить разрешение на строительство в зоне подтопления в 2026 году?

Да, с 7 ноября 2026 года разрешение можно получить, если проектная документация с положительным заключением экспертизы содержит решения по инженерной защите от вод. Основание - новый абзац приложения № 5 к постановлению Правительства № 353, внесённый постановлением № 1417. Без таких решений орган откажет по ч. 13 ст. 51 ГрК, потому что ст. 67.1 Водного кодекса запрещает строительство в зоне.

2. Распространяется ли постановление на дома, начатые без уведомления?

Нет, дом, по которому уведомление о планируемом строительстве не подали до 4 августа 2026 года, по временному порядку не оформить. Постановление требует двух условий: уведомление подано до этой даты, и уведомление о несоответствии не приходило. Для остальных домов остаётся довод по абз. 2 п. 1 ст. 222 ГК: владелец не знал и не мог знать об ограничениях. Если сведения о зоне уже были в ЕГРН, довод слабый.

3. Как узнать, входит ли участок в зону затопления или подтопления?

Проверить участок можно по сведениям ЕГРН: зона считается установленной со дня внесения сведений о ней в реестр (п. 24 ст. 106 ЗК). Для этого заказывают выписку на участок и смотрят раздел об ограничениях. Границы зон также отображают в документах территориального планирования и градостроительного зонирования (п. 18 Положения № 360).

4. Нужно ли заново проходить экспертизу, если проект уже согласован?

Повторная экспертиза нужна, если в одобренной документации нет решений по инженерной защите и её приходится дополнять. Постановление требует, чтобы такие решения содержала документация с положительным заключением. Если решения уже есть, в заявлении на разрешение достаточно указать реквизиты заключения (п. 4 ч. 7 ст. 51 ГрК).

5. Кто отвечает за дамбу или подсыпку участка?

Инженерную защиту в границах предоставленного участка ведёт его правообладатель - компания или гражданин (ч. 4 ст. 67.1 ВК в редакции закона № 301-ФЗ). За пределами участков защиту ведут федеральные, региональные и муниципальные органы по месту территории. Если территорию защитили, существование зоны можно прекратить по подп. «а» п. 20 Положения № 360.

Постановление № 1417 не отменяет запрет Водного кодекса. С 7 ноября 2026 года оно открывает окно до 2030 года для проектов с инженерной защитой и положительной экспертизой. Владельцы ИЖС оформят дома, только если подали уведомление до 4 августа и не получили отказа. Остальным придётся ждать поправок в закон или выводить территорию из зоны.

«Ветров и партнёры» представляет застройщиков и собственников недвижимости в спорах с администрациями о сносе, вводе объектов и ограничениях использования участков. Мы проверяем участки и проекты перед сделками и кредитами и защищаем права на построенные объекты в судах.