Определение об отказе в передаче дела в Президиум ВАС РФ № ВАС-2704/13 от 27 января 2014 г. (Дело № А45-10147/2012)
Из материалов дела.
Организация, владея земельным участком и расположенным на нем зданием автостоянки, подало документы на реализацию своего преимущественного права выкупа у муниципалитета. Однако не дождавшись регистрации перехода права на земельный участок продало сначала здание автостоянки, а затем уже после оформления права собственности земельный участок также был продан, но другому лицу. При этом, в договоре с покупателем автостоянки продавец указал, что после регистрации права собственности покупателю передается право пользования участком по договору аренды с муниципалитетом.
Однако, когда покупатель захотел реализовать свое право выкупа земельного участка по ст. 36 ЗК РФ, то обнаружил, что земля давно находится в собственности другого лица, уже даже не продавца. При этом, только кассационная инстанция усмотрела в данной ситуации нарушение закона. После чего был пройден «круг пересмотра», в котором все инстанции подтвердили право собственности истца на земельный участок.
Позиция кассации и ВАС РФ.
1. Необходимо соблюдать принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, закрепленного в пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ.
2. Покупатель, зарегистрировав свое право собственности на объект, приобрел право пользования и земельным участком, необходимым для его эксплуатации, в силу условий договора купли-продажи. При этом для оформления права пользования на земельный участок согласие его собственника не требуется.
3. Второй покупатель, приобретая земельный участок, знал о наличии права собственности другого лица на объект, расположенный на земельном участке.
4. Поэтому при решении вопроса о выкупе земли, предпочтение должно быть отдано покупателю объекта, который в силу ст. 36 ЗК РФ обладает преимущественным правом.
5. Довод о том, что сам продавец реализовал преимущественное право выкупа, необоснован, так как до момента государственной регистрации, а именно в этот период было продано здание автостоянки, собственность сохранялась за муниципалитетом. А значит на момент государственной регистрации права собственности, продавец уже не обладал преимущественным правом, им мог обладать только покупатель здания автостоянки.
Комментарий.
1. Принцип единства судьбы земельного участка и объекта, расположенного на нем в настоящее время закреплен в пп.5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ. В гражданском законодательстве его пока нет, но как только будет принят Проект ГК РФ, то в его положениях будет отражен данный подход. Помимо того, в п. 3 ст. 279 ГК РФ в редакции Проекта, данный принцип будет реализован в виде запрета на отчуждение здания отдельно от земельного участка.
Если бы такая норма действовала при рассмотрении этого дела в первой инстанции, истцу достаточно было бы признать сделку недействительной и в этом ему бы суды не отказали. Однако пока Проект не принят судебная практика, наработанная в этой части, и представленная, в том числе данным делом, помогает не допустить нарушения данного принципа.
2. В данном деле есть еще один момент, на который следует обратить внимание, это то, что продавец ввел в заблуждение покупателя здания о возможности в дальнейшем выкупа земельного участка, немного позднее вообще продав земельный участок другому лицу. Поэтому при совершении сделки, необходимо тщательно прописывать все обещания продавца в договоре. В данном случае, одно из условий договора и помогло установить волю продавца.
3. Также необходимо отметить, что если здание расположено на земельном участке, собственник которого иное лицо, нежели собственник здания, то последний с момента государственной регистрации права собственности на здание приобретает право пользования земельным участком на праве аренды, вне зависимости от его оформления и согласия собственника земли (см. постановление Президиума ВАС РФ от 01.11.2011 г. № 7088/11).
4. Подобная, изложенной в анализируемом определении ВАС РФ, правовая позиция также содержится в постановлениях Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. № 4275/11, от 02.10.2012 г. № 5361/12.
Зоя Левашева
p.s 10 наиболее интересных материалов за последнее время:
1. Счет-фактура для налогового вычета
2. Расторжение договора с одним из покупателей
4. Like and pay
5. Золотой парашют: аргументы и возражения
6. Космические расходы на представителя при третейском разбирательстве
7. Налоговая не знала о наличии банковских счетов у предпринимателя
8. Тонкости обнаружения выкупной цены в договоре лизинга
9. Отказ во взыскании убытков акционеру
10. На что влияет неосведомленность должника по ст. 395 ГК РФ
