Элитная недвижимость – продажа и покупка

Описание рисков, которые могут возникнуть у сторон сделки при покупке или продаже элитной недвижимости

Элитная недвижимость – это особые планировки, добротные материалы, удобное местоположение и иные плюсы, в зависимости от того, квартира это или дом. Это дорогостоящее вложение, основанное на желании комфорта, подчеркивании статуса или на иных желаниях покупателя. Продавец же может иметь несколько элитных объектов недвижимости и продавать один из них, а может продавать единственный объект элитной недвижимости по самым разным причинам – переезд, долги бизнеса и иное.

Рассмотрим основные риски покупателя и продавца элитной жилой недвижимости.

Риски покупателя:

Риск признания договора незаключенным

Если в договоре не указана цена элитной недвижимости, не указан сам объект элитной недвижимости (кадастровый номер, адрес, этажность и иное), такой договор будет признан незаключенным. Незаключенным по причине того, что стороны не пришли к согласию в отношении основных условий продажи объекта элитной недвижимости.

Достижение согласия между продавцом и покупателем по двум важным вопросам договора купли-продажи элитного жилого дома или элитной квартиры – залог того, что договор заключен и, следовательно, стороны обязаны выполнять условия такого договора.

В случае возникновения ситуации, при которой согласие не достигнуто, стороны возвращают друг другу то, что они получили ранее (покупатель – дом или квартиру, продавец – деньги).

Риск признания договора недействительным

Недействительным договор купли-продажи элитной недвижимости может быть признан по многим основаниям, самое распространенное из которых – продажа без согласия супруга (либо супруги). Конечно, если отсутствует брачный договор, определяющий порядок владения, пользования и распоряжения имуществом супругов.

При отсутствии брачного договора и нотариально удостоверенного согласия супруга (или супруги) договор купли-продажи элитной недвижимости может быть признан недействительным.

В случае, если продавцом выступает компания, самыми частыми основаниями недействительности договора являются отсутствие полномочий на продажу такого объекта либо отсутствие согласия владельцев компании на продажу.

Так же, как и при признании договора незаключенным, при его недействительности, стороны возвращают друг другу то, что взяли и забирают то, что отдали.

Риск возврата квартиры или дома предыдущим владельцам (более ранним собственникам)

В случае если в цепочке собственников элитного объекта была продажа по поддельным документам либо с иными нарушениями закона и правил продажи недвижимости, в любой момент элитный объект может стать объектом судебного спора. В таком случае не исключено, что новый покупатель будет обязан его вернуть одному из предшествующих владельцев, несмотря на то, что он сам является добросовестным приобретателем элитного объекта по договору.

Риск отказа продавца передать элитный объект покупателю

Даже если стороны заключили договор, который покупателем оплачен, даже если право покупателя зарегистрировано в установленном порядке, продавец может уклоняться от выполнения обязанности по передаче элитного объекта покупателю: не давать ключи от квартиры, дома, ворот и т.д.

Реализация права на получение от продавца дома или квартиры возможна через суд, который обяжет продавца передать квартиру покупателю. Вместо передачи ему квартиры или дома покупатель может требовать от продавца возмещения убытков.

Риск приобретения квартиры или дома с обременениями

Зарегистрированные граждане, сдача дома или квартиры в аренду и иные подобные случаи – это обременения, которые препятствуют полноценному использованию недвижимости новым собственником.

Поэтому важно выяснять наличие обременений еще на этапе первого просмотра дома или квартиры и следить за тем, чтобы продавец передал объект свободным от каких-либо обременений.

Это основные риски покупателя. Помимо указанных, достаточно часты риски плохого качества даже элитного жилья, его скрытых недостатков. Также продавец может затягивать процесс регистрации перехода прав с него на покупателя, существует также риск приостановки процесса регистрации и иные.

Риски продавца:

Риск признания договора незаключенным и риск признания договора недействительным

Указанные риски актуальны и для покупателя элитной жилой недвижимости, не только для продавца. Последствия – аналогичны.

Риск отказа покупателя оплачивать приобретение недвижимости

Покупатель может намеренно затягивать оплату, ввиду чего у продавца появляется право не передавать ему дом либо квартиру до момента оплаты, либо обратиться в суд. Наименее рисковая для продавца схема оплаты: аванс сто процентов до передачи дома или квартиры.

Риск при покупке недвижимости в ипотеку

Как правило, банки стремятся исключить условие о залоге в пользу продавца, оставив банк единственным залогодержателем имущества, что связано с риском продавца не получить оговоренную в договоре купли-продажи недвижимости сумму.

Это основные риски продавца. Можно обозначить в качестве рисков и предъявление в последующем претензий покупателем в отношении качества объекта элитной недвижимости, ее скрытых недостатков, обнаруженных в процессе эксплуатации, риск отказа принятия покупателем недвижимости, препятствование покупателем государственной регистрации перехода прав на него и иные риски.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Елена Миронова, юрист-аналитик. Блондинка. Люблю розовое. Нравится поп-музыка. Отдаю предпочтение судебным спорам по банкротству, займам.

Иные интересные материалы по банкротству и корпоративным спорам:

1) Вывод актива из ООО: недействительность продажи недвижимости;

2) Торговый центр: управление или дробление бизнеса?;

3) Налог на имущество в торговых и административно-деловых центрах;

4) Площадь торгового зала: уменьшение, дробление и размер ЕНВД;

5) Оспаривание сделки аренды по 174 ГК РФ;

6) Выбытие имущества по вине налогоплательщика: разбаланс ресурсов;

7) Покупка здания: перевод прав, долгов.

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);