Фабула дела:
Управляющая компания в лице участницы общества обратилась к физическому лицу с иском о признании недействительным договора купли-продажи земельных участков. Иск мотивирован тем, что земельные участки, принадлежавшие управляющей компании, проданы покупателю по заниженной цене в ущерб интересам общества. Речь идет о сделках с двумя земельными участками в г. Ижевске. Оба участка проданы за сумму 200 тысяч рублей в то время как в заключении оценщика их стоимость была определена в 77 и 69 миллионов рублей.
Суд первой инстанции согласился с исковыми требованиями, апелляция поддержала.
Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.09.2017 по делу №А71-16659/2016
Выводы суда:
1. О наличии явного ущерба свидетельствует совершение сделки на заведомо и значительно невыгодных условиях, например, если предоставление, полученное по сделке, в несколько раз ниже стоимости предоставления, совершенного в пользу контрагента. При этом следует исходить из того, что другая сторона должна была знать о наличии явного ущерба в том случае, если это было бы очевидно для любого участника сделки в момент ее заключения.
2. Материалами дела подтверждено, что рыночная стоимость спорных земельных участков значительным образом (составляла от 0,13 % до 0,15 %) отличалась от цены, по которой данные участки были реализованы на основании договора 27.09.2016. Учтена и кадастровая стоимость земельных участков.
3. При оценке стоимости земельных участков суд первой инстанции руководствовался положениями ст. 40 Налогового кодекса Российской Федерации из системного толкования которой следует, что допустимым отклонением цены товара является отклонение в 20 %.
4. Ответчиком совершена сделка по заведомо заниженной цене, которая значительно отличалась от действительной (рыночной) цены земельных участков, в результате чего интересам ООО «УК ГИД Инвест» причинен значительный ущерб. Судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования истца о признании указанной сделки недействительной и применении последствий недействительности сделок.
5. Ссылки заявителя жалобы на то, что ответчик не располагала сведениями о заниженной цене земельных участков, судом отклоняются, поскольку сведения о кадастровой стоимости земельных участков носят публичный характер и являются открытыми.
Реальная стоимость земельных участков отличалась от той, которая была указана в договоре в несколько сотен раз.
Комментарии:
1. Основное внимание суд уделил вопросу исследования соответствия/несоответствия цены продажи земельного участка рыночной стоимости такого участка. При этом судом было установлено, что уровень цен различался более чем в сотню раз.
2. При определении разницы между продажной стоимостью и рыночной суд принял во внимание заключение оценщика и кадастровую стоимость участка, сведения о которой находятся в общем доступе.
3. Ответчик ссылался на то, что ранее им были совершены иные сделки по приобретению соседних земельных участков по аналогичной цене – 100 000 руб. за земельный участок. Тем самым ответчик пытался подтвердить реальную стоимость сопоставимых земельных участков. Однако суд не посчитал данные доводы убедительными на фоне заключения о более чем стократной разницы с рыночной стоимостью.
4. Суд сослался на правовую позицию Верховного суда РФ, в соответствии с которой совершение сделки на значительно невыгодных условиях свидетельствует о наличии явного ущерба. В связи с этим суд не посчитал необходимым дополнительно устанавливать факт и размер причинения ущерба совершением оспариваемой сделки.
В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.
Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.
Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.
Яна Польская, юрист-аналитик. Пишу статьи, ищу интересную информацию и предлагаю способы ее практического использования. Верю, что благодаря качественной юридической аналитике клиенты приходят к юридической фирме, а не наоборот. Согласны? Тогда давайте дружить на Facebook.
Иные интересные материалы по корпоративному праву и банкротству:
1) ответственность директора: 10 частых ошибок;
4) юридическая защита бизнеса и активов;
5) субсидиарная ответственность руководителя должника;
6) ненадлежащие способы защиты корпоративных прав в спорах;
7) успешное оспаривание золотого парашюта;
8) положительное решение об исключении участника из общества;
9) признание недействительным решения ОСУ общества о досрочном прекращении полномочий ЕИО;
10) параллельный бизнес у директора и участника: правовая квалификация, возможные действия;
11) вывод активов предприятия;
12) субсидиарная ответственность вне дела о банкротстве;
13) субсидиарная ответственность в деле о банкротстве (условия, порядок на примере одного дела).
