Займы под залог недвижимости: на что обратить внимание?

Займы под залог недвижимости: на что обратить внимание? Топ-5 советов.

Последнее десятилетие можно с уверенностью назвать эпохой займов и кредитов. Мало кто живет и покупает, начинает и продолжает бизнес только на свои кровные. Деньги стали дешевле и доступнее, выдают их не только банки, но и частные инвесторы.

Однако теперь и банкам и инвесторам требуются гарантии, балансировка обязанностей, ведь они рискуют своими деньгами. Поэтому распространены обеспечения, одним из которых может выступать недвижимость, передаваемая в залог до момента исполнения обязательства. В этом случае и у заемщика появляются серьезные риски – потерять ценный актив. Такой риск есть не только в случае неисполнения обязательства, но и в ситуации обмана ненадежным контрагентом. Сфера недвижимости всегда была богата на мошеннические схемы и злоупотребления. Однако в настоящее время с развитием правовой помощи она стала намного надежнее и прозрачнее.

Что собой представляет заем под залог недвижимости

Заем по закону – это долговое обязательство, оформленное письменным или устным договором. Письменный предпочтителен, потому что гарантий больше. Займы берут у непрофессиональных участников рынка, кредиты – у кредитных организаций, банков, в этом отличие. Они могут потребоваться, когда денег не хватает на срочные нужды.

Заем под залог недвижимости – вид договора с обеспечением. Залог недвижимости является ипотекой в силу договора.

Схема здесь простая: заемщик (тот, кто берет заем) обращается к займодателю (тому, кто дает средства), получает деньги под процент, а в качестве гарантии исполнения обязательств оформляет залог на недвижимость. Залог не означает изъятие квартиры при подписании договора, на нее можно обратить взыскание только в случае неисполнение условий договора по суду.

Отношения регулируются Гражданским кодексом (параграф 1 главы 42), а не законом о потребительском кредите, который распространяется только на профессиональных участников рынка (ст. 1 закона, п. 29 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 27.06.2023 N 23). Поэтому гражданин может выдать заем гражданину под залог недвижимости и этот залог считается ипотекой в силу закон об ипотеке.

Срок договора, проценты, периодичность их уплаты, срок возвращения суммы, ответственность за неисполнение устанавливаются договором. В случае неисполнения договора о возврате средств суд обращает взыскание на объект недвижимости, приставы его реализуют, выделяют из полученных денег сумму займа и процентов, остатки возвращают заемщику.

Договор составляется обязательно в письменной форме (на самом деле, два договора – о займе и о залоге), залог регистрируется в Росреестре. Для надежности можно удостоверить документы у нотариуса.

Топ-5 советов: на что обратить внимание

Заем – это финансовый инструмент, которым надо уметь пользоваться. Ошибки грозят наращиванием долгов и потерей собственности.

Совет №1. Объективная оценка всех обстоятельств. Перед тем, как взять заем стоит оценить собственные возможности, определить цели оформления денег в долг, примерный бизнес-план (на что берутся средства, какой профит ожидается и т.д.), план по возврату.

У частных инвесторов взять средства проще, но ставка выше, до 7% в месяц, то есть, в год 84%. Брать на длительный срок может быть невыгодно. Также брать заем на первоначальный взнос по банковской ипотеке не рационально, может случиться финансовый шок.

Совет №2. Тщательный выбор. Перед заключением договора стоит обойти нескольких инвесторов, сравнить условия: ставки, сроки, суммы и пункты договоров. Например, в некоторых договорах прописывают очень жесткие требования при задержке платежей, если она составляет более 15-30 дней займодавец уже получает право требовать расторжения договора в одностороннем порядке. Для заемщика такие условия невыгодны, другие инвесторы могут быть более лояльны. Все эти обстоятельства надо принимать во внимание.

Чтобы провести примерный анализ можно обойти 4-5 инвесторов, узнать условия займов и выбрать оптимальные. В процессе такого исследования может сложиться картина погашения займа. Для этой работы также можно нанять профессионального юриста.

Совет №3. Внимательно читать договор. С советских времен существует пренебрежение к чтению контрактов и совершенно напрасно. В суде каждое слово в договоре будет иметь значение. Конечно, далеко не все споры доходят до суда, но это случается гораздо чаще, чем планируется.

На какие пункты в договоре стоит обратить внимание:

· процентная ставка. У частников она больше, чем в банках, но должна соответствовать рынку и быть фиксированной;

· срок договора, для заемщика он должен быть удобен;

· возможность пролонгации, продления, если заемщик в этом заинтересован;

· наличие наглядного графика платежей;

· наличие информации о полной стоимости займа (тело долга плюс все платежи), пригодится для оценки своих финансовых возможностей;

· принадлежность реквизитов для перечисления ежемесячных платежей инвестору, а не постороннему человеку;

· включение в договор обязанности по снятию залога с недвижимости после выплаты долга. Определение срока выполнения этой обязанности;

· отсутствие условий об изъятии предмета залога. На время исполнения договора залог всегда остается в пользовании заемщика;

· дополнительные обязанности заемщика, права инвестора;

· ответственность за неуплату, ставки должны соответствовать рынку;

· включение в договор права займодавца требовать расторжения договора при просрочке и детали такого требования.

На подписание договора рекомендуется приходить с сопровождающим, который будет трезво оценивать происходящее и поможет советом. Оптимально, если в этом качестве будет выступать юрист.

Если займодавец торопит с подписанием контракта, пытается отвлечь внимание от чтения документов, предлагает много бумаг на подпись, есть повод задуматься и взять паузу. Подпись будет означать заключение сделки, и результативность дальнейшего оспаривания по основанию кабальности и незаконности крайне сомнительна. Суды рассматривают такие дела крайне неохотно.

Если все-таки совершена ошибка, сумма займа явно непропорциональна стоимости залога и т.д., нужно действовать быстро и обращаться в суд. Прецеденты есть, но одной ссылки на непонимание условий договора заемщиком для отмены сделки обычно мало.

Совет №4. Не заключать договор купли-продажи вместо договора залога. Очень часто на практике предлагается вместо договора залога подписать договор купли-продажи недвижимости с условием о возврате. Соглашаться не нужно. Как уже говорилось, залог не предполагает выбытие объекта недвижимости, а купля-продажа да. Заемщик лишается части своих правомочий. После выполнения условий договора обеспечение снимается довольно просто, в случае с возвратом все сложнее, можно лишиться недвижимости.

Еще один момент – недобросовестные займодавцы могут избегать получения причитающихся сумм в целях наращивания процентов. В этом случае стоит внести средства в депозит нотариуса, чтобы не допустить просрочки, и уведомить займодавца письменно по указанному в договоре адресу.

Совет №5. Не оформлять залог на единственное жилье. Здесь все понятно – можно лишиться недвижимости, риски слишком велики. Причем в соответствии со ст. 446 ГПК РФ исполнительный иммунитет на ипотеку, залог не распространяется.

Если недвижимость дорогостоящая и заемщик готов на риск необходимо прикинуть, сколько останется средств в случае продажи объекта и хватит ли их на покупку другого жилья.

Таковы основные рекомендации. Более подробные могут быть даны при наличии фактуры, конкретики. Главная рекомендация – такие сложные взаимоотношения лучше оформлять взвешенно, с полной уверенностью и при свободном ориентировании в законе.

Подписывайтесь на наш телеграм-канал .

Мы интересуемся и изучаем разные бизнесы. Стремимся выяснить сложности, проблемы, нюансы в деятельности каждого бизнеса, стремясь найти и применить наилучшие инструменты и практики.

Юрфирма ведет судебные, корпоративные, банкротные и прочие споры, а также сопровождает разный бизнес, помогает с защитой интеллектуальной собственности.

В случае, если Ваш судебный спор или иной спор, договорная работа или любая другая форма деятельности касается вопросов, рассмотренных в данном или ином нашем материале, рекомендуем проверить и убедиться, что Ваша правовая позиция соответствует последним изменениям практики и законодательству.

Мы будем рады оказать Вам юридическую помощь по поводу минимизации юридических рисков и имеющимся возможностям. Мы постараемся найти решение, подходящее именно для Вас.

Звоните по телефону +7 (383) 310-38-76 или пишите на адрес info@vitvet.com.

Наша юридическая компания оказывает различные юридические услуги в разных городах России (в т.ч. Новосибирск, Томск, Омск, Барнаул, Красноярск, Кемерово, Новокузнецк, Иркутск, Чита, Владивосток, Москва, Санкт-Петербург, Екатеринбург, Нижний Новгород, Казань, Самара, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Волгоград, Пермь, Воронеж, Саратов, Краснодар, Тольятти, Сочи).

Предлагаем своим клиентам наши юридические услуги по следующим направлениям:

а) защита и охрана интеллектуальной собственности (от регистрации товарного знака до споров по любым результатам интеллектуальной деятельности, в т.ч. сами товарные знаки, программы для эвм);

б) корпоративные вопросы и споры (от организации и проведения ГОСУ, ВОСУ до оспаривания сделок, взыскания убытков с директора, признания решений органов управления недействительными);

в) ведение судебных споров (споры в судах общей юрисдикции, арбитражных судах, третейских судах);

г) налоговые вопросы (от аудита бизнес-процессов на предмет налоговых рисков, сопровождения налоговых проверок до оспаривания результатов проверок, иных актов налоговых органов);

д) коммерческая практика (правовое сопровождение бизнеса по различным вопросам);

е) юридическая помощь по уголовным делам (как правило, связанным с предпринимательской деятельностью);

ж) защита активов компаний и собственников бизнеса.

Рекомендуем почитать наш блог, посвященный юридическим и судебным кейсам (арбитражной практике), и ознакомиться с материалам в Разделе "Статьи".