Земельный налог 2026 для бизнеса

Что изменилось в земельном налоге к 2026 году

Земельный налог в 2026 году остаётся местным налогом, регулируемым главой 31 НК РФ и нормативными актами муниципальных образований. Однако за последние два года накопился ряд изменений, которые напрямую влияют на расчёт и уплату налога организациями. Разберём их последовательно.

Кадастровая стоимость как налоговая база. Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость земельного участка, внесённая в ЕГРН по состоянию на 1 января налогового периода (пункт 1 статьи 390, пункт 1 статьи 391 НК РФ). В 2022 году законодатель ввёл «заморозку»: если кадастровая стоимость на 1 января 2023 года превысила значение на 1 января 2022 года, для расчёта налога за 2023 год применялась стоимость 2022 года. Эта мера действовала как временная. С 2026 года расчёт ведётся по актуальной кадастровой стоимости без переходных ограничений — если только регион не провёл внеочередную государственную кадастровую оценку, результаты которой оспорены налогоплательщиком.

Периодичность государственной кадастровой оценки. С 1 января 2022 года вступил в силу обновлённый порядок проведения государственной кадастровой оценки (ФЗ от 31.07.2020 № 269-ФЗ). Оценка проводится раз в четыре года (в городах федерального значения — раз в два года). Для бизнеса это означает: кадастровая стоимость участков, прошедших оценку в 2022–2023 годах, будет применяться вплоть до следующего цикла. Если оценка проводилась в 2024–2025 годах, новые значения уже учтены в расчёте за 2026 год.

Ставки налога. Предельные ставки установлены статьёй 394 НК РФ:

• 0,3% — для земель сельскохозяйственного назначения, занятых жилищным фондом и объектами инженерной инфраструктуры ЖКХ, приобретённых для жилищного строительства, а также ограниченных в обороте и предоставленных для обеспечения обороны, безопасности и таможенных нужд;
• 1,5% — для прочих земельных участков.

Конкретные ставки устанавливают муниципальные образования. Они вправе дифференцировать ставки в пределах федеральных ограничений. Для организаций, владеющих производственными, складскими, офисными участками, стандартная ставка — 1,5%.

Важное ограничение по ставке 0,3%. ФНС и суды последовательно пресекают попытки применить льготную ставку 0,3% к участкам, формально отнесённым к землям сельхозназначения или жилищного строительства, но фактически используемым в коммерческих целях. Позиция ВС РФ: ставка 0,3% применяется только при соответствии участка целевому назначению и виду разрешённого использования. Если организация владеет участком с ВРИ «для жилищного строительства», но строительство не ведётся и участок используется иначе — инспекция доначислит налог по ставке 1,5% с пенями.

Кто платит земельный налог в 2026 году

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, обладающие земельными участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или праве пожизненного наследуемого владения (статья 388 НК РФ).

Для бизнеса ключевые ситуации:

Право собственности. Организация, владеющая участком на праве собственности, платит земельный налог в полном объёме. Основание для возникновения обязанности — запись в ЕГРН. Дата регистрации права определяет начало исчисления налога.

Право постоянного (бессрочного) пользования. Государственные и муниципальные учреждения, казённые предприятия, органы власти традиционно получали участки на этом праве. Коммерческие организации с 2001 года не вправе приобретать участки на праве постоянного пользования, однако ранее возникшие права сохраняются. Такие организации также признаются плательщиками земельного налога.

Аренда. Арендатор земельного участка земельный налог не платит — это обязанность собственника (арендодателя). Однако на практике стороны нередко включают в договор аренды условие о компенсации арендатором суммы земельного налога. Такая компенсация не меняет налогового статуса сторон, но влияет на налог на прибыль и НДС арендодателя.

Участки в составе паевых инвестиционных фондов. Земельный налог по участкам, составляющим ПИФ, уплачивает управляющая компания за счёт имущества фонда (пункт 1 статьи 388 НК РФ).

Не признаются объектом налогообложения (статья 389 НК РФ):

• участки, изъятые из оборота;
• участки, ограниченные в обороте, занятые особо ценными объектами культурного наследия, объектами из Списка всемирного наследия, историко-культурными заповедниками, объектами археологического наследия, музеями-заповедниками;
• участки из состава земель лесного фонда;
• участки, ограниченные в обороте, занятые водными объектами в составе водного фонда;
• участки, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома.

Методика расчёта земельного налога для организаций

Организации исчисляют земельный налог самостоятельно (пункт 2 статьи 396 НК РФ). Базовая формула:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × Коэффициент владения

Коэффициент владения (Кв) применяется, если участок находился в собственности неполный год. Рассчитывается как отношение числа полных месяцев владения к 12. При этом:

• если право возникло до 15-го числа месяца включительно — месяц считается полным;
• если право возникло после 15-го числа — месяц не учитывается;
• аналогичное правило применяется при прекращении права.

Авансовые платежи. По итогам I, II и III кварталов организации уплачивают авансовые платежи в размере 1/4 годовой суммы налога (пункт 6 статьи 396 НК РФ). Муниципальные образования вправе не устанавливать отчётные периоды — в этом случае авансы не уплачиваются.

Сроки уплаты (статья 397 НК РФ):

• авансовые платежи — не позднее 28-го числа месяца, следующего за истёкшим кварталом;
• налог за год — не позднее 28 февраля следующего года.

Уплата производится в составе единого налогового платежа (ЕНП) на единый налоговый счёт (ЕНС). Уведомление об исчисленных суммах авансовых платежей подаётся не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом.

Пример расчёта. Организация владеет земельным участком в Московской области. Кадастровая стоимость на 01.01.2026 — 45 000 000 рублей. ВРИ — «для размещения производственных объектов». Ставка, установленная муниципалитетом, — 1,5%. Участок в собственности весь год.

• Годовой налог: 45 000 000 × 1,5% = 675 000 рублей
• Авансовый платёж за квартал: 675 000 / 4 = 168 750 рублей

Из практики: в 2025 году мы сопровождали спор организации из Приволжского федерального округа, которой инспекция доначислила около 4,2 млн рублей земельного налога за три года. Основание — применение ставки 0,3% к участку с ВРИ «для сельскохозяйственного производства», который фактически использовался под складирование строительных материалов. Суд первой инстанции поддержал налоговый орган. В апелляции удалось доказать, что в спорный период организация вела подготовительные работы к сельскохозяйственному использованию, представили агрохимические анализы почвы, договоры на поставку семян и технику. Апелляционный суд отменил решение инспекции в части двух из трёх спорных лет — доначисление сократилось до 1,4 млн рублей.

Льготы по земельному налогу для организаций

Федеральные льготы (статья 395 НК РФ) освобождают от налога:

• организации и учреждения уголовно-исполнительной системы — в отношении участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных функций;
• религиозные организации — в отношении участков, на которых расположены здания религиозного и благотворительного назначения;
• общероссийские общественные организации инвалидов (при условии, что инвалиды составляют не менее 80% членов) — в отношении участков, используемых для уставной деятельности;
• организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов, — при соблюдении условий по численности инвалидов и доле их зарплаты;
• организации народных художественных промыслов — в отношении участков в местах традиционного бытования;
• резиденты особых экономических зон — в отношении участков на территории ОЭЗ сроком на 5 лет с момента возникновения права собственности;
• управляющие компании «Сколково»;
• судостроительные организации — резиденты промышленно-производственных ОЭЗ;
• участники свободных экономических зон — в отношении участков на территории СЭЗ сроком на 3 года.

Местные льготы. Муниципальные образования вправе устанавливать дополнительные льготы, снижать ставки или полностью освобождать отдельные категории налогоплательщиков. Перед расчётом налога необходимо проверить решение представительного органа муниципалитета — оно публикуется на официальном сайте ФНС в разделе «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Коэффициент Ки применяется при изменении кадастровой стоимости в течение года в случаях, предусмотренных статьёй 391 НК РФ (например, при изменении ВРИ, категории земли, площади участка).

Оспаривание кадастровой стоимости: инструмент снижения налога

Завышенная кадастровая стоимость — главная причина избыточной налоговой нагрузки по земельному налогу. Механизм оспаривания регулируется статьёй 22 ФЗ от 03.07.2016 № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

Два способа оспаривания:

1. Административный — через комиссию при региональном органе исполнительной власти. Срок рассмотрения — 30 дней. Для организаций досудебный порядок с 2023 года не является обязательным.

1. Судебный — заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подаётся в суд общей юрисдикции (верховный суд субъекта РФ). Основание — отчёт об оценке рыночной стоимости, подготовленный независимым оценщиком.

Ретроспективный эффект. Если кадастровая стоимость оспорена и установлена в размере рыночной, новое значение применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании (статья 403 НК РФ в редакции, действующей с 2019 года). Это означает: подав заявление в январе 2026 года и выиграв спор, организация пересчитает налог за весь 2026 год.

Практический порядок действий:

1. Получить выписку из ЕГРН с актуальной кадастровой стоимостью.
2. Заказать у независимого оценщика отчёт о рыночной стоимости участка на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость (дата оценки, а не дата применения).
3. Подать заявление в суд. Приложить отчёт, положительное экспертное заключение СРО оценщиков (обязательно с 2023 года для судебного оспаривания).
4. Получить решение суда, направить его в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН.
5. Подать уточнённую декларацию (уведомление) за соответствующий период.

Экономия от успешного оспаривания нередко многократно превышает расходы на оценку и судебное представительство. Для крупных промышленных и коммерческих участков разница между кадастровой и рыночной стоимостью может составлять 30–60%.

Из практики: в 2025 году мы сопровождали оспаривание кадастровой стоимости земельного участка под торгово-складским комплексом в Центральном федеральном округе. Кадастровая стоимость составляла 312 млн рублей, рыночная по отчёту оценщика — 198 млн рублей. После судебного решения об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной организация пересчитала земельный налог за 2025 год: экономия составила около 1,7 млн рублей только за один год. С учётом того, что следующая кадастровая оценка запланирована на 2027 год, суммарный эффект за два года превысит 3,4 млн рублей.

Декларирование и отчётность по земельному налогу в 2026 году

Декларация по земельному налогу организациями не подаётся с 2021 года (Федеральный закон от 15.04.2019 № 63-ФЗ). Налоговый орган самостоятельно исчисляет налог на основании данных ЕГРН и направляет организации сообщение об исчисленных суммах (форма по КНД 1153006) не позднее 6 месяцев после установленного срока уплаты.

Уведомление об исчисленных суммах авансовых платежей организации подают в налоговый орган по месту нахождения участка не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом. Форма уведомления — КНД 1110355.

Сверка с налоговым органом. Поскольку ИФНС исчисляет налог самостоятельно, возможны расхождения между расчётом организации и данными инспекции. Причины: ошибки в ЕГРН, применение неверной ставки, неучтённые льготы. При получении сообщения об исчисленных суммах организация вправе в течение 20 рабочих дней представить пояснения и документы, подтверждающие правильность своего расчёта (пункт 6 статьи 363 НК РФ). Инспекция обязана рассмотреть их и направить уточнённое сообщение либо требование об уплате.

Практическая рекомендация. Не ждите сообщения от ИФНС — ведите собственный расчёт по каждому участку. При расхождении с данными инспекции инициируйте сверку заблаговременно. Ошибки в кадастровых данных (неверная площадь, категория, ВРИ) исправляются через Росреестр, и этот процесс занимает время.

Типичные ошибки бизнеса при уплате земельного налога

1. Применение ставки 0,3% без надлежащего обоснования. Самая распространённая ошибка. Организации применяют льготную ставку к участкам, которые лишь формально относятся к льготной категории. ФНС активно выявляет такие случаи через анализ данных ЕГРН и сведений о фактическом использовании.

2. Неучёт изменений кадастровой стоимости в течение года. Если в течение года изменились характеристики участка (ВРИ, площадь, категория), кадастровая стоимость пересчитывается. Налог за год исчисляется с применением коэффициента Ки — пропорционально числу месяцев действия каждого значения стоимости.

3. Игнорирование местных льгот. Организации нередко не проверяют решения муниципальных образований о льготах. Между тем многие муниципалитеты устанавливают льготы для производственных предприятий, резидентов технопарков, социально значимых объектов.

4. Ошибки при определении даты возникновения/прекращения права. Коэффициент владения рассчитывается по данным ЕГРН. При продаже участка в середине месяца важно правильно определить, кто из сторон учитывает этот месяц. Ошибки здесь приводят к двойному налогообложению или недоплате.

5. Неподача уведомлений об авансовых платежах. С переходом на ЕНС уведомление стало обязательным — без него налоговый орган не знает, как распределить поступившую сумму. Штраф за непредставление уведомления — 200 рублей (статья 126 НК РФ), но последствия для ЕНС могут быть серьёзнее: недоимка, пени.

6. Неоспаривание завышенной кадастровой стоимости. Многие организации воспринимают кадастровую стоимость как неизменную данность. Между тем оспаривание — законный и эффективный инструмент снижения налоговой нагрузки.

Земельный налог и налог на прибыль: точки пересечения

Земельный налог, уплаченный организацией, учитывается в расходах по налогу на прибыль как прочие расходы, связанные с производством и реализацией (подпункт 1 пункта 1 статьи 264 НК РФ). Дата признания расхода — дата начисления налога (метод начисления) или дата уплаты (кассовый метод).

Земельный участок как объект капитальных вложений. Если организация приобретает земельный участок для строительства, земельный налог в период строительства может включаться в первоначальную стоимость создаваемого объекта (пункт 1 статьи 257 НК РФ). Позиция Минфина по этому вопросу неоднозначна: в ряде писем ведомство допускает включение земельного налога в стоимость строящегося объекта, в других — настаивает на учёте в текущих расходах. Рекомендуем закрепить выбранный подход в учётной политике.

Аренда с компенсацией земельного налога. Если арендодатель включает в арендную плату компенсацию земельного налога, для арендатора эта сумма является частью арендной платы и учитывается в расходах в полном объёме. Для арендодателя — доход, облагаемый налогом на прибыль. Земельный налог при этом арендодатель учитывает в расходах отдельно.

Земельный налог при УСН

Организации на упрощённой системе налогообложения платят земельный налог в общем порядке — УСН не освобождает от уплаты земельного налога (пункт 2 статьи 346.11 НК РФ).

При объекте «доходы минус расходы» уплаченный земельный налог включается в расходы на основании подпункта 22 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. Дата признания расхода — дата уплаты.

При объекте «доходы» земельный налог на сумму налога по УСН не влияет — расходы при этом объекте не учитываются.

Контроль ФНС: на что обращают внимание при проверках

ФНС при проверках правильности исчисления земельного налога концентрируется на нескольких направлениях:

Соответствие применяемой ставки фактическому использованию участка. Инспекторы запрашивают сведения из органов земельного надзора, Росреестра, проводят осмотры. Если участок с ВРИ «для сельскохозяйственного производства» фактически используется под коммерческую застройку — доначисление неизбежно.

Правомерность применения льгот. Проверяется соответствие организации условиям льготы: численность инвалидов, доля их зарплаты, характер деятельности. Документы, подтверждающие право на льготу, должны быть в наличии на дату её применения.

Полнота учёта объектов налогообложения. Инспекция сверяет данные ЕГРН с расчётами организации. Участки, права на которые зарегистрированы, но не включены в расчёт, — типичный объект претензий.

Правильность определения налоговой базы при изменении кадастровой стоимости. Если в течение года менялись характеристики участка, инспекция проверяет корректность применения коэффициента Ки.

Практические рекомендации для бизнеса на 2026 год

Проведите инвентаризацию земельных участков. Составьте реестр всех участков с указанием кадастровых номеров, стоимости, ВРИ, применяемых ставок и льгот. Сверьте с данными ЕГРН.

Проверьте кадастровую стоимость. Запросите выписки из ЕГРН по каждому участку. Если стоимость выросла по сравнению с предыдущим периодом — оцените целесообразность оспаривания.

Изучите местные льготы. Проверьте решения представительных органов муниципальных образований по месту нахождения каждого участка. Используйте сервис ФНС «Справочная информация о ставках и льготах по имущественным налогам».

Настройте учёт авансовых платежей. Убедитесь, что уведомления об исчисленных суммах подаются своевременно — не позднее 25-го числа месяца, следующего за кварталом.

Зафиксируйте учётную политику. Определите порядок учёта земельного налога в расходах по налогу на прибыль (или УСН), особенно в части участков, используемых для строительства.

Подготовьте документы, подтверждающие фактическое использование участков. Это особенно важно для тех, кто применяет ставку 0,3% или пользуется льготами. Документы должны быть актуальными и охватывать весь налоговый период.

Часто задаваемые вопросы

Нужно ли платить земельный налог, если участок не используется? Да. Обязанность по уплате земельного налога возникает с момента регистрации права и не зависит от факта использования участка. Исключение — участки, не признаваемые объектом налогообложения по статье 389 НК РФ.

Можно ли уменьшить земельный налог, изменив ВРИ участка? Да, если новый ВРИ предполагает более низкую ставку. Изменение ВРИ производится через органы местного самоуправления и Росреестр. Новая кадастровая стоимость (которая, как правило, меняется вместе с ВРИ) применяется с 1 января следующего года или с даты изменения — в зависимости от основания.

Что делать, если ИФНС прислала сообщение с суммой, отличающейся от нашего расчёта? В течение 20 рабочих дней представьте в инспекцию пояснения и подтверждающие документы. Если инспекция согласится — направит уточнённое сообщение. Если нет — вправе выставить требование об уплате, которое можно обжаловать в вышестоящий налоговый орган и суд.

Как учитывается земельный налог при продаже участка? Продавец уплачивает налог за период с 1 января по дату прекращения права (с учётом правила о 15-м числе). Покупатель — с даты возникновения права. Расходы на уплату земельного налога учитываются в расходах по налогу на прибыль в периоде начисления.

Применяется ли земельный налог к участкам в аренде у государства? Нет. Арендатор государственного или муниципального участка земельный налог не платит. Вместо этого он уплачивает арендную плату, которая учитывается в расходах по налогу на прибыль.

Подробнее об авторе

Дата публикации: 23.05.2026