Закон о налоге на имущество организаций

Налог на имущество организаций — региональный налог, который платят российские и иностранные компании, владеющие облагаемым имуществом на территории России. Правовую основу составляет глава 30 Налогового кодекса Российской Федерации (статьи 372–386.1 НК РФ). Именно эта глава выполняет функцию «закона о налоге»: она устанавливает налогоплательщиков, объект, базу, ставки, льготы, порядок исчисления и уплаты. Отдельного федерального закона с таким названием не существует — НК РФ является кодифицированным актом прямого действия и заменяет собой разрозненные законы.

Субъекты Российской Федерации принимают собственные законы о налоге на имущество организаций в пределах, которые допускает НК РФ: устанавливают конкретные ставки (не выше федерального максимума), дополнительные льготы, порядок и сроки уплаты авансовых платежей. Таким образом, нормативная база для каждой компании складывается из двух уровней: федерального (глава 30 НК РФ) и регионального (закон субъекта РФ по месту нахождения имущества).

Нормативная база: что именно регулирует глава 30 НК РФ

Глава 30 НК РФ введена в действие с 1 января 2004 года и с тех пор неоднократно менялась. Ключевые блоки регулирования:

• Статья 373 — налогоплательщики: российские организации; иностранные организации, имеющие постоянные представительства или недвижимость в России.
• Статья 374 — объект налогообложения: с 2019 года — исключительно недвижимое имущество (движимое имущество выведено из-под налога).
• Статья 375 — налоговая база: среднегодовая стоимость имущества (по данным бухгалтерского учёта) либо кадастровая стоимость — в зависимости от вида объекта.
• Статья 378.2 — перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости: торговые центры, офисные здания, жилые помещения на балансе организаций, объекты иностранных организаций без постоянного представительства и ряд других.
• Статья 380 — ставки: максимальная ставка по среднегодовой стоимости — 2,2%; по кадастровой стоимости — 2%. Регионы вправе устанавливать дифференцированные ставки вплоть до нуля.
• Статья 381 — федеральные льготы: освобождение религиозных организаций, организаций инвалидов, резидентов «Сколково», участников СПИК и ряда других.
• Статьи 382–386 — порядок исчисления, авансовые платежи, сроки уплаты и представления декларации.

С 2023 года действует единый срок уплаты налога — не позднее 28 февраля года, следующего за налоговым периодом. Авансовые платежи уплачиваются не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом. Декларация подаётся не позднее 25 февраля следующего года (статья 386 НК РФ в редакции, действующей с 2023 года).

Объект налогообложения: что облагается после реформы 2019 года

До 2019 года налогом облагалось всё имущество, учтённое на балансе в качестве основных средств, — и движимое, и недвижимое. С 1 января 2019 года движимое имущество полностью исключено из объекта налогообложения (Федеральный закон от 03.08.2018 № 302-ФЗ). Это принципиальное изменение: станки, оборудование, транспортные средства, компьютеры налогом на имущество организаций больше не облагаются.

Под налог подпадает только недвижимость. При этом НК РФ не даёт собственного определения недвижимого имущества — применяется гражданско-правовое понятие из статьи 130 ГК РФ: объекты, прочно связанные с землёй, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. На практике это порождает споры: налоговые органы нередко квалифицируют как недвижимость объекты, которые налогоплательщик считает движимыми (технологические трубопроводы, эстакады, трансформаторные подстанции). ФНС России в письме от 20.04.2020 № БС-4-21/6581@ разъяснила критерии разграничения, однако споры продолжаются.

Ключевой ориентир — позиция Верховного Суда РФ, сформулированная в определениях по делам о квалификации промышленного оборудования: если объект является частью единого производственного комплекса и не может функционировать самостоятельно, он может быть признан недвижимостью. Если же объект технологически самостоятелен и может быть демонтирован без ущерба для здания — это движимость.

Два способа определения налоговой базы

По среднегодовой стоимости

Применяется к большинству объектов недвижимости, не включённых в региональный перечень кадастровых объектов. База рассчитывается как среднее арифметическое остаточной стоимости имущества на 1-е число каждого месяца налогового периода и на 31 декабря (пункт 4 статьи 376 НК РФ). Остаточная стоимость определяется по данным бухгалтерского учёта: первоначальная стоимость минус накопленная амортизация.

Формула для годового налога: (сумма остаточных стоимостей на 1 января, 1 февраля, … 1 декабря, 31 декабря) ÷ 13 × ставка.

По кадастровой стоимости

Применяется к объектам из перечня статьи 378.2 НК РФ — при условии, что субъект РФ принял соответствующий закон и утвердил перечень конкретных объектов. Кадастровая стоимость берётся на 1 января налогового периода (пункт 2 статьи 378.2 НК РФ). Если объект поставлен на кадастровый учёт в течение года, база определяется на дату постановки.

Максимальная ставка по кадастровой стоимости — 2% (статья 380 НК РФ). Для жилых помещений, гаражей и машино-мест, включённых в перечень, многие регионы устанавливают пониженные ставки.

Практический кейс 1. В нашей практике была ситуация: производственная компания из Сибирского федерального округа (зима 2025 года) оспорила включение в региональный перечень кадастровых объектов административно-бытового корпуса, расположенного на территории завода. Налоговый орган настаивал на том, что здание используется в административных целях и подпадает под подпункт 4 пункта 1 статьи 378.2 НК РФ. Мы доказали, что фактически более 70% площади занято производственными службами (ОТК, технологический отдел, склад инструмента), а не офисными функциями. Суд согласился с нашей позицией: объект исключён из перечня, компания вернула переплату за три года — около 4,2 млн рублей.

Льготы: федеральные и региональные

Статья 381 НК РФ содержит перечень федеральных льгот — освобождений, которые действуют на всей территории России вне зависимости от региона:

• Организации и учреждения уголовно-исполнительной системы — в отношении имущества, используемого для осуществления возложенных функций.
• Религиозные организации — в отношении имущества, используемого для религиозной деятельности.
• Общероссийские организации инвалидов (при условии, что инвалиды составляют не менее 80% членов) — в отношении имущества, используемого для уставной деятельности.
• Организации — резиденты «Сколково» — в течение 10 лет с момента получения статуса.
• Организации — участники специальных инвестиционных контрактов (СПИК) — в отношении имущества, созданного в рамках СПИК.
• Управляющие компании и резиденты особых экономических зон — в отношении имущества, созданного в ОЭЗ, в течение 10 лет.
• Судостроительные организации — резиденты промышленно-производственных ОЭЗ — в отношении судов, зарегистрированных в Российском международном реестре судов.

Регионы вправе устанавливать дополнительные льготы и пониженные ставки для отдельных категорий налогоплательщиков. Например, многие субъекты освобождают от налога объекты социальной инфраструктуры, имущество, используемое в сфере ЖКХ, объекты в рамках региональных инвестиционных проектов.

Важно: льготы носят заявительный характер. Налогоплательщик обязан самостоятельно отразить их в декларации. Если льгота не заявлена — налог будет исчислен без её учёта, и налоговый орган не обязан применять её по собственной инициативе.

Кадастровая стоимость: как оспорить и снизить налог

Кадастровая стоимость определяется в ходе государственной кадастровой оценки, которую проводят региональные бюджетные учреждения. Результаты оценки утверждаются актом субъекта РФ. Если кадастровая стоимость завышена, налогоплательщик вправе её оспорить.

Два способа оспаривания:

1. Административный — обращение в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при региональном органе исполнительной власти. Срок рассмотрения — 30 дней. Основание — несоответствие кадастровой стоимости рыночной.
2. Судебный — заявление в суд общей юрисдикции (областной, краевой, республиканский суд) об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Административный порядок не является обязательным досудебным этапом — можно сразу в суд.

Пересмотренная кадастровая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании (статья 403 НК РФ применительно к налогу на имущество физических лиц; для организаций — аналогичный подход закреплён в пункте 15 статьи 378.2 НК РФ). Это означает: чем раньше подано заявление, тем больший период охватывает экономия.

Практический кейс 2. Торговая компания из Уральского федерального округа (осень 2024 года) обратилась к нам после получения уведомления о кадастровой стоимости торгового центра — 380 млн рублей. Рыночная оценка, проведённая независимым оценщиком, дала результат 210 млн рублей. Мы подготовили заявление в суд, приложили отчёт об оценке и заключение СРО. Суд назначил судебную экспертизу, которая подтвердила рыночную стоимость на уровне 218 млн рублей. Кадастровая стоимость установлена судом в этом размере. Ежегодная экономия на налоге — около 3,2 млн рублей, с учётом пересчёта за год подачи заявления — возврат переплаты 3,2 млн рублей.

Порядок исчисления и уплаты: пошаговая схема

Налог исчисляется самостоятельно налогоплательщиком. Алгоритм для объектов по среднегодовой стоимости:

1. На 1-е число каждого месяца и на 31 декабря определяется остаточная стоимость каждого объекта по данным бухгалтерского учёта.
2. Рассчитывается средняя стоимость за отчётный период (квартал) и среднегодовая стоимость за налоговый период (год).
3. Средняя стоимость за квартал умножается на ставку и делится на 4 — получается авансовый платёж.
4. Годовой налог = среднегодовая стоимость × ставка. Сумма к уплате по итогам года = годовой налог минус три авансовых платежа.

Для объектов по кадастровой стоимости:

1. Берётся кадастровая стоимость на 1 января налогового периода.
2. Авансовый платёж за квартал = кадастровая стоимость × ставка ÷ 4.
3. Годовой налог = кадастровая стоимость × ставка. К уплате по итогам года — за вычетом авансов.

Если организация владеет объектом неполный год, применяется коэффициент владения: число полных месяцев владения делится на 12 (пункт 5 статьи 382 НК РФ). Месяц считается полным, если право собственности возникло до 15-го числа включительно или прекратилось после 15-го числа.

Декларация по налогу на имущество организаций

С 2023 года действует единый срок подачи декларации — не позднее 25 февраля года, следующего за налоговым периодом (статья 386 НК РФ). Форма декларации утверждена приказом ФНС России от 24.08.2022 № ЕД-7-21/766@.

Декларация подаётся в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости. Если организация состоит на учёте в нескольких инспекциях по месту нахождения разных объектов — декларации подаются в каждую из них. Исключение: крупнейшие налогоплательщики подают единую декларацию в инспекцию по крупнейшим налогоплательщикам.

С 2023 года введено уведомление об исчисленных суммах авансовых платежей (статья 58 НК РФ): не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным кварталом, организация подаёт уведомление в рамках механизма единого налогового счёта (ЕНС). Сама декларация по авансам не подаётся — расчёты авансовых платежей отменены с 2023 года.

Типичные ошибки и претензии налоговых органов

На практике налоговые органы предъявляют претензии по нескольким типовым основаниям.

Квалификация объекта как движимого вместо недвижимого. ИФНС доначисляет налог, переквалифицируя оборудование или сооружения в недвижимость. Защита: техническая документация, подтверждающая возможность демонтажа без ущерба для здания; заключение технического эксперта; позиция ВС РФ о критериях разграничения.

Неправомерное применение льготы. Налогоплательщик применяет льготу, не соответствуя условиям её предоставления (например, доля инвалидов в организации ниже 80%, или имущество используется не для льготируемой деятельности). Защита: документальное подтверждение соответствия условиям льготы.

Занижение кадастровой стоимости. Налогоплательщик применяет устаревшую или неверную кадастровую стоимость. Защита: выписка из ЕГРН на 1 января налогового периода как первичный документ.

Неверное определение коэффициента владения. Ошибки при расчёте коэффициента при приобретении или выбытии объекта в течение года. Защита: выписка из ЕГРН с датой регистрации права.

Неотражение объектов, не зарегистрированных в ЕГРН. Налогоплательщик не платит налог по объектам, фактически введённым в эксплуатацию, но не прошедшим государственную регистрацию. Позиция ФНС: обязанность по уплате налога возникает с момента фактического использования объекта в качестве основного средства, а не с момента регистрации права (письмо ФНС России от 28.08.2019 № БС-4-21/17216@).

Региональные законы: что проверить в первую очередь

При работе с налогом на имущество организаций необходимо изучить закон субъекта РФ по месту нахождения каждого объекта. Ключевые параметры, которые регион устанавливает самостоятельно:

• Ставка налога — может быть ниже федерального максимума (2,2% / 2%), в том числе дифференцированная по видам имущества или категориям налогоплательщиков.
• Перечень кадастровых объектов — конкретные здания и помещения, облагаемые по кадастровой стоимости. Перечень утверждается ежегодно актом исполнительного органа субъекта РФ.
• Дополнительные льготы — освобождения или пониженные ставки для отдельных категорий (резиденты технопарков, организации в сфере ЖКХ, сельхозпроизводители и т.д.).
• Порядок уплаты авансов — регион вправе не устанавливать отчётные периоды, тогда авансы не уплачиваются вовсе.

Если организация имеет недвижимость в нескольких регионах — для каждого объекта применяется закон того субъекта, где объект расположен. Это требует отдельного учёта и отдельных деклараций по каждому региону.

Часто задаваемые вопросы

Платит ли организация на УСН налог на имущество? Да, но только с объектов, облагаемых по кадастровой стоимости (пункт 2 статьи 346.11 НК РФ). Имущество, облагаемое по среднегодовой стоимости, от налога освобождено.

Облагается ли налогом имущество, переданное в аренду? Да. Объект остаётся на балансе арендодателя и облагается налогом у него. Арендатор налог на имущество не платит (если объект не учитывается на его балансе по условиям договора лизинга).

Как учитывается имущество по договору лизинга? С 2022 года в связи с переходом на ФСБУ 25/2018 предмет лизинга учитывается на балансе лизингополучателя как право пользования активом. Налог на имущество уплачивает лизингополучатель — если предмет лизинга является недвижимостью.

Что делать, если кадастровая стоимость изменилась в течение года? Изменение кадастровой стоимости в течение налогового периода учитывается только в случаях, прямо предусмотренных статьёй 378.2 НК РФ: исправление технической ошибки, решение суда или комиссии об установлении рыночной стоимости. В остальных случаях новая кадастровая стоимость применяется с 1 января следующего года.

Нужно ли подавать декларацию, если весь объект освобождён от налога? Да, если организация является налогоплательщиком (имеет объект налогообложения). Льгота отражается в декларации, но не освобождает от обязанности её подать. Исключение: организации, у которых нет объектов налогообложения вовсе, декларацию не подают.

Практические рекомендации для бизнеса

Первое. Проверьте, включены ли ваши объекты в региональный перечень кадастровых объектов. Перечень публикуется на сайте исполнительного органа субъекта РФ ежегодно до 1 января. Если объект включён ошибочно — его можно исключить в административном или судебном порядке.

Второе. Оцените актуальность кадастровой стоимости. Если рыночная стоимость объекта существенно ниже кадастровой — оспаривание экономически оправдано. Ориентир: расходы на оценку и судебное разбирательство окупаются при разнице в кадастровой и рыночной стоимости от 15–20%.

Третье. Проверьте правильность квалификации объектов как движимых или недвижимых. Особое внимание — промышленному оборудованию, технологическим сооружениям, инженерным системам. Неверная квалификация в пользу «недвижимости» означает переплату налога; неверная квалификация в пользу «движимости» — риск доначислений.

Четвёртое. Используйте региональные льготы. Многие компании не применяют льготы, установленные региональным законом, из-за незнания или недостаточного мониторинга законодательства субъекта РФ. Ежегодная проверка регионального закона — обязательная процедура.

Пятое. При приобретении или выбытии объектов в течение года тщательно рассчитывайте коэффициент владения. Ошибки в этом расчёте — одна из наиболее частых причин как переплаты, так и недоплаты налога.

Автор

Профиль автора

Дата публикации: 21.05.2026