Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости

Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости — один из наиболее конфликтных участков налогового контроля. Компании регулярно переплачивают из-за ошибок в региональных перечнях, неверного определения базы или пропуска сроков оспаривания кадастровой оценки. Разберём, как устроен этот налог, кто и за что платит, как рассчитать сумму и где чаще всего возникают споры с инспекцией.

Правовая основа: глава 30 НК РФ и региональное законодательство

Налог на имущество организаций регулируется главой 30 НК РФ. Общие правила установлены федеральным законом, но конкретные ставки, льготы и порядок уплаты авансовых платежей определяют субъекты РФ своими законами. Это означает, что одно и то же здание в Москве и в Новосибирске облагается по разным ставкам и с разными льготами.

С 2020 года кадастровая стоимость стала основной налоговой базой для большинства коммерческих объектов недвижимости. Среднегодовая стоимость по данным бухгалтерского учёта сохраняется только для движимого имущества (которое с 2019 года вообще выведено из-под налога) и для тех объектов недвижимости, которые не включены в региональный перечень и не подпадают под критерии статьи 378.2 НК РФ.

Какие объекты облагаются по кадастровой стоимости

Статья 378.2 НК РФ устанавливает закрытый перечень видов объектов, для которых субъект РФ вправе ввести налогообложение по кадастровой стоимости. К ним относятся:

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы), а также помещения в них;
• нежилые помещения, предназначенные или фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимости иностранных организаций, не осуществляющих деятельность через постоянные представительства в России;
• жилые помещения, гаражи, машино-места, объекты незавершённого строительства, жилые строения, садовые дома, хозяйственные строения и сооружения, расположенные на земельных участках для ведения личного подсобного хозяйства.

Ключевое условие: субъект РФ должен принять закон, устанавливающий особенности определения налоговой базы по кадастровой стоимости, и утвердить перечень конкретных объектов на очередной налоговый период. Перечень формируется уполномоченным органом исполнительной власти субъекта и публикуется не позднее 1 января соответствующего года.

Если объект включён в перечень — он облагается по кадастровой стоимости вне зависимости от того, как он учтён в бухгалтерии и какова его балансовая стоимость. Если объект в перечень не включён, но формально подпадает под критерии статьи 378.2 НК РФ (например, нежилое помещение фактически используется под офисы), налоговый орган вправе доначислить налог по кадастровой стоимости — и такая практика существует.

Как определяется кадастровая стоимость для целей налога

Налоговая база по каждому объекту — его кадастровая стоимость, внесённая в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) по состоянию на 1 января налогового периода (пункт 2 статьи 375 НК РФ). Если объект образован в течение года, берётся кадастровая стоимость на дату постановки на кадастровый учёт.

С 2023 года действует важное правило: если кадастровая стоимость объекта по состоянию на 1 января 2023 года оказалась выше, чем на 1 января 2022 года, для расчёта налога за 2023 и последующие годы применяется стоимость 2022 года — до тех пор, пока новая оценка не окажется ниже. Это правило закреплено в пункте 2.1 статьи 375 НК РФ и действует как «заморозка» роста налоговой базы.

Кадастровая стоимость может быть оспорена в комиссии при Росреестре или в суде. При успешном оспаривании новая стоимость применяется с 1 января года, в котором подано заявление об оспаривании (статья 403 НК РФ применяется по аналогии через статью 378.2). Это означает: если компания оспорила стоимость в 2026 году и добилась снижения, перерасчёт налога возможен за весь 2026 год, но не за предыдущие периоды.

Ставки налога на имущество по кадастровой стоимости

Федеральный предел ставки для объектов, облагаемых по кадастровой стоимости, — 2% (пункт 1.1 статьи 380 НК РФ). Субъекты РФ вправе устанавливать ставки ниже этого предела, дифференцировать их по видам объектов и категориям налогоплательщиков.

Москва применяет ставку 2% для большинства объектов из перечня. Санкт-Петербург — 1,5% для ряда категорий. Ряд регионов устанавливает пониженные ставки для малого бизнеса или объектов определённого назначения. Перед расчётом налога необходимо проверить действующий региональный закон — ставка, применявшаяся в прошлом году, могла измениться.

Расчёт налога: формула и пример

Годовая сумма налога рассчитывается по формуле:

Налог = Кадастровая стоимость × Ставка × (Количество месяцев владения / 12)

Если объект находился в собственности организации не весь год, применяется коэффициент владения: число полных месяцев, в течение которых объект принадлежал налогоплательщику, делится на 12. Месяц считается полным, если право собственности возникло до 15-го числа включительно или прекратилось после 15-го числа (пункт 5 статьи 382 НК РФ).

Пример. Организация владеет торговым помещением в Москве. Кадастровая стоимость по состоянию на 1 января 2026 года — 45 000 000 рублей. Ставка — 2%. Объект находился в собственности весь год. Годовой налог: 45 000 000 × 2% = 900 000 рублей. Авансовые платежи за I, II и III кварталы — по 225 000 рублей каждый (¼ от годовой суммы). Доплата по итогам года — 225 000 рублей.

Если объект принадлежит нескольким собственникам, каждый платит налог пропорционально своей доле в праве общей собственности.

Авансовые платежи и сроки уплаты

Налоговый период — календарный год. Отчётные периоды — I квартал, полугодие и 9 месяцев (статья 379 НК РФ). Субъект РФ вправе не устанавливать отчётные периоды — тогда авансовые платежи не уплачиваются.

С 2023 года действует единый срок уплаты для всей страны (статья 383 НК РФ в редакции Федерального закона № 263-ФЗ):

• авансовые платежи — не позднее 28-го числа месяца, следующего за отчётным периодом (28 апреля, 28 июля, 28 октября);
• налог по итогам года — не позднее 28 февраля следующего года.

Уплата производится через единый налоговый счёт (ЕНС) в составе единого налогового платежа (ЕНП). Уведомление об исчисленных суммах авансовых платежей подаётся не позднее 25-го числа месяца, следующего за отчётным периодом.

Отчётность: декларация и уведомления

С 2023 года организации не подают промежуточные расчёты по авансовым платежам. Единственный отчётный документ — налоговая декларация по итогам года, которая представляется не позднее 25 марта следующего года (статья 386 НК РФ). За 2025 год декларация подаётся до 25 марта 2026 года.

Важное исключение: если у организации есть только объекты, облагаемые по кадастровой стоимости, и налоговый орган располагает всеми сведениями для расчёта налога, с 2024 года такие организации вправе не подавать декларацию — инспекция сама направит сообщение об исчисленной сумме. Однако на практике большинство компаний продолжают подавать декларации, чтобы контролировать расчёт и фиксировать применяемые льготы.

Декларация подаётся в налоговый орган по месту нахождения объекта недвижимости. Крупнейшие налогоплательщики отчитываются в межрегиональную инспекцию по крупнейшим налогоплательщикам.

Кейс из практики: оспаривание включения в региональный перечень

В нашей практике был случай (Сибирский федеральный округ, осень 2024 года): производственная компания получила требование об уплате налога по кадастровой стоимости — региональный орган включил её административный корпус в перечень объектов как «административно-деловой центр». Фактически здание использовалось преимущественно для размещения инженерно-технических служб и лабораторий, а не для сдачи в аренду офисов. Мы оспорили включение в перечень в арбитражном суде, представив документы о фактическом использовании помещений: штатное расписание, приказы о закреплении помещений за подразделениями, технические паспорта. Суд признал включение в перечень незаконным, поскольку объект не отвечал критериям подпункта 1 пункта 3 статьи 378.2 НК РФ. Компания вернула переплату за два налоговых периода.

Льготы и освобождения

Федеральные льготы по налогу на имущество организаций установлены статьёй 381 НК РФ. Применительно к объектам, облагаемым по кадастровой стоимости, наиболее значимы:

• освобождение для организаций — участников проекта «Сколково» (статья 381.1 НК РФ);
• льготы для резидентов особых экономических зон;
• освобождение для религиозных организаций в части имущества, используемого для религиозной деятельности.

Региональные льготы устанавливаются законами субъектов РФ. Москва, например, предоставляет льготы управляющим компаниям технопарков, организациям, реализующим инвестиционные приоритетные проекты, и ряду других категорий. Льготы носят заявительный характер: организация обязана самостоятельно заявить о праве на льготу в декларации или отдельным заявлением.

С 2022 года введена возможность заявить льготу без подачи декларации — через заявление по форме, утверждённой ФНС. Инспекция проверяет право на льготу и направляет сообщение о результатах рассмотрения.

Типичные ошибки организаций

На практике компании допускают несколько повторяющихся ошибок при работе с налогом по кадастровой стоимости.

Первая ошибка — не проверяют региональный перечень. Перечень обновляется ежегодно. Объект, не включённый в прошлом году, может оказаться в перечне в текущем году — и наоборот. Если компания продолжает платить налог по среднегодовой стоимости, а объект уже в перечне, возникает недоимка с пенями и штрафом 20% (статья 122 НК РФ).

Вторая ошибка — не оспаривают завышенную кадастровую стоимость. Кадастровая оценка нередко превышает рыночную стоимость объекта на 30–50%. Оспаривание через комиссию при Росреестре или суд позволяет снизить налоговую базу и вернуть переплату за текущий год. Многие компании не делают этого из-за незнания процедуры или ошибочного убеждения, что оспаривание занимает слишком много времени.

Третья ошибка — неверный расчёт коэффициента владения. При покупке или продаже объекта в течение года организации часто неправильно считают количество месяцев владения, особенно когда переход права собственности приходится на середину месяца.

Четвёртая ошибка — не заявляют льготы. Льготы не применяются автоматически. Если организация имеет право на льготу, но не заявила её в декларации, инспекция исчислит налог в полном объёме.

Пятая ошибка — путают объект налогообложения. Организации на УСН с 2015 года платят налог на имущество по кадастровой стоимости наравне с организациями на ОСН — в отношении объектов из регионального перечня. Убеждённость в том, что «упрощенцы» полностью освобождены от налога на имущество, приводит к недоимкам.

УСН и налог на имущество по кадастровой стоимости

Организации, применяющие упрощённую систему налогообложения, освобождены от налога на имущество организаций — но только в части объектов, налоговая база по которым определяется как среднегодовая стоимость (пункт 2 статьи 346.11 НК РФ). В отношении объектов, включённых в региональный перечень и облагаемых по кадастровой стоимости, «упрощенцы» платят налог на общих основаниях.

Это правило действует с 1 января 2015 года и до сих пор вызывает споры. Налоговые органы активно проверяют «упрощенцев», владеющих коммерческой недвижимостью, и доначисляют налог тем, кто не включил объекты из перечня в налоговую базу.

Кейс из практики: перерасчёт налога после оспаривания кадастровой стоимости

Другой показательный случай из нашей работы (Центральный федеральный округ, начало 2025 года): торговая компания на ОСН владела торговым центром, кадастровая стоимость которого составляла 320 миллионов рублей. Рыночная оценка, проведённая независимым оценщиком, показала стоимость 210 миллионов рублей. Мы подали заявление об оспаривании в комиссию при Росреестре, приложив отчёт об оценке. Комиссия установила кадастровую стоимость равной рыночной — 210 миллионов рублей. Новая стоимость применена с 1 января 2025 года. Экономия по налогу за 2025 год составила 2 200 000 рублей (110 000 000 × 2%). Процедура заняла четыре месяца.

Оспаривание кадастровой стоимости: процедура и сроки

Оспаривание кадастровой стоимости регулируется Федеральным законом № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» и статьёй 22 этого закона в редакции, действующей с 2023 года. С 2023 года комиссии при Росреестре упразднены в части рассмотрения споров об установлении кадастровой стоимости равной рыночной — теперь такие заявления подаются непосредственно в бюджетное учреждение, проводившее оценку, или в суд.

Порядок действий:

1. Заказать отчёт об оценке рыночной стоимости объекта у независимого оценщика (член СРО, страхование ответственности).
2. Подать заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной в государственное бюджетное учреждение субъекта РФ, проводившее оценку. Срок рассмотрения — 30 рабочих дней.
3. При отказе или несогласии с результатом — обратиться в суд общей юрисдикции (административное судопроизводство, глава 25 КАС РФ).

Новая кадастровая стоимость, установленная по итогам оспаривания, применяется для налогообложения с 1 января года, в котором подано заявление. Ретроактивного перерасчёта за прошлые годы нет — исключение составляют случаи, когда завышение стоимости вызвано технической ошибкой.

Взаимодействие с налоговым органом: что проверяет ИФНС

При камеральной проверке декларации по налогу на имущество инспекция прежде всего сверяет кадастровую стоимость, указанную в декларации, с данными ЕГРН. Расхождение — автоматическое основание для требования пояснений.

При выездной проверке ИФНС анализирует:

• полноту включения объектов в налоговую базу — все ли объекты из регионального перечня отражены в декларации;
• правомерность применения льгот — есть ли документальное подтверждение права на льготу;
• правильность расчёта коэффициента владения при приобретении или выбытии объектов;
• соответствие данных о праве собственности сведениям Росреестра.

Типичное основание для доначисления по итогам выездной проверки — объект фактически используется под офисы или торговлю, но в региональный перечень не включён, а организация платит налог по среднегодовой стоимости. ИФНС квалифицирует это как занижение налоговой базы и доначисляет налог по кадастровой стоимости за три года, предшествующих проверке, плюс пени и штраф.

Практические рекомендации

Первое. Ежегодно, до 1 февраля, проверяйте региональный перечень объектов, облагаемых по кадастровой стоимости. Перечни публикуются на сайтах уполномоченных органов субъектов РФ и в системе «Консультант Плюс». Сверяйте кадастровые номера объектов компании с перечнем.

Второе. Сравнивайте кадастровую стоимость объектов с рыночной. Если разрыв превышает 15–20%, оспаривание экономически оправдано даже с учётом расходов на оценщика и юридическое сопровождение.

Третье. Если компания применяет УСН и владеет коммерческой недвижимостью — проверьте, не включены ли объекты в региональный перечень. Незнание этого правила — одна из самых дорогостоящих ошибок для малого и среднего бизнеса.

Четвёртое. Фиксируйте фактическое использование объектов. Если здание используется не как офисный или торговый центр, а для производства, склада или иных целей, — документируйте это: приказы о назначении помещений, технические паспорта, штатное расписание. Эти документы станут основой защиты при попытке налогового органа включить объект в перечень или доначислить налог по кадастровой стоимости.

Пятое. Не пропускайте срок подачи заявления об оспаривании кадастровой стоимости. Оспаривание работает только «вперёд» — с 1 января года подачи заявления. Каждый пропущенный год означает переплату, которую уже не вернуть.

Итог

Налог на имущество организаций по кадастровой стоимости — это не просто строка в налоговой декларации. Это ежегодный управленческий процесс: проверка перечня, анализ кадастровой стоимости, контроль льгот, своевременная подача уведомлений и декларации. Ошибки в этом процессе обходятся дорого — доначисления за три года плюс пени и штрафы могут составить значительную сумму для любого бизнеса, владеющего коммерческой недвижимостью.

Если у вас есть вопросы о порядке расчёта налога, правомерности включения объекта в региональный перечень или перспективах оспаривания кадастровой стоимости — обратитесь за консультацией. Мы разберём вашу ситуацию и предложим конкретные решения.

Дата публикации: 07.05.2026